文|卓宇

來源|博望財經

看到位于上海的“老伙計”青客公寓在上周遞交了招股書之后，來自北京的“包租婆”蛋殼公寓早已按耐不住敲門的沖動緊隨其后。到底是真的看到了門后更大的租賃市場，還是單純因為口袋干癟硬起了頭皮，想來只有這位“包租婆”自己知道。

3年“燒錢”40億

10月29日，按奈不住的蛋殼公寓向美國SEC遞交了招股書，準備赴美上市。

說到租房，很多人肯定想到自如公寓，蛋殼比自如晚出生了幾年卻搶先邁出上市這一步，誰給它的勇氣？你別說這蛋殼的勇氣還真就是人家自己拼來的。

在2015年1月新春即將來臨之際，一家名為“紫梧桐（北京）資產管理有限公司”的企業在北京破殼而出，這家公司就是蛋殼公寓。蛋殼公寓在北京慈云寺橋租下了第一套房子，到2015年底，蛋殼公寓運營的房間數量已達到了2434間。而在接下來的幾年中，蛋殼公寓更像是開了掛，一路搶灘登陸。招股書中顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓運營的房間數量達到了406,746間，一度增長了166倍。

房間越多意味著客源也在不斷增多。這一點從招股書顯示的營收數據來看就已經很明顯：蛋殼公寓2017年、2018年營收分別為6.56億元、26.75億元；而在2019年，僅前9個月營收就達到近50億元，上年同期為16.73億元。可見蛋殼公寓營收規模也是水漲船高。

瘋狂擴張的背后當然離不開資本的支持。根據天眼查的數據顯示，蛋殼公寓共拿過7輪融資，除了2015年的天使輪和A輪以外，自2017年開始每輪融資金額都有數億人民幣，而在今年遞交招股書之前更是一口氣完成了C、D兩輪融資，融資額共計6.9億美元。有了資本的追逐，蛋殼變得越來越大，覆蓋范圍也是遍布全國的一線城市。

眼看著把租房業務做大做強，但“包租婆”的眼皮卻跳得卻越來越頻繁，原因來自于怎么也鼓不起來的錢包。在招股書中不難看出端倪，蛋殼公寓的業績雖然漂亮，卻始終無法真正盈利。數據顯示，蛋殼公寓2017年、2018年的凈虧損分別為2.72億元、13.69億元；在2019年前9個月凈虧損為25.16億元，上年同期為凈虧損8.13億元。算下來，不到三年蛋殼公寓已累計凈虧損41.57億元，而且還越虧越多。

難怪有人感嘆：“這到底是在掙錢，還是在燒錢啊！”

“存糧”快不夠了？

這些年，蛋殼忙著做大做強，一直處于投入階段，主要收入來自于租金和服務費，盈利方式相對單一，但支出卻不止一頭。用電影《功夫》里包租婆的一句話就是“水電不用花錢啊！”蛋殼的水電費確實不用自己掏，但除了需要墊付巨額租金和其他經營支出外，光是裝修成本已經足夠讓它頭大了。針對這個問題，招股書中也給了回應，蛋殼公寓單間裝修成本從2017年的平均12,646元/間，已下降到2019年前9個月的平均10,404元/間，投入回本周期為12到20個月。

降低裝修成本，聽上去解決了擋在盈利路上的最大難題，但這降低的成本是從哪兒省出來的？一分錢一分貨，裝修材料的成本節省，是否會讓“甲醛房”的陰影在租戶心里重現？顯然這都是蛋殼需要面對的煩惱。

巨大的成本投入和盈利模式不明朗，讓蛋殼公寓正飽受著巨大的壓力。蛋殼公寓執行董事長沈博陽曾在接受采訪時表示，盈利并非當前最重要的事情，抓住時間窗口做大規模更加重要。話說的固然有道理，但前提是得有錢繼續做下去。

望著眼前巨大的蛋殼，看清楚支撐著蛋殼正常運轉的營養正是那白花花的銀子之后，蛋殼公寓是得好好算筆賬了。

自2017年開始，蛋殼公寓前前后后共獲得融資金額約達60多億人民幣，三年下來虧損40億左右，當前賬面顯示，截至2019年9月30日，蛋殼公寓賬面現金及現金等價物（包含現金、存款及受限資金）為23億元人民幣。而值得注意的是，招股書披露，蛋殼公寓最新的融資1.9億美元D輪融資是剛剛完成。也就是說，在這之前蛋殼的賬面現金流或許更少，以目前蛋殼的虧損速度來看，這些“存款”還能能撐多久？

看著這日漸干癟的錢包，“包租婆”仿佛看到了巨大的蛋殼瞬間在眼前坍塌，不由皺著眉頭深深吸了一口氣。而正在一籌莫展之際，忽然聽到了來自青客赴美上市遠方的消息，頓時眉頭舒展，大手一拍：“去股市借錢！”

雷聲四起春天在哪里？

正逢青客與蛋殼這二位“難兄難弟”遠渡重洋之際，行業里又驚現了陣陣雷響。

進入10月，長租公寓各方戰況慘烈。先是擁有4.5萬間出租房的長租公寓企業南京樂伽宣布破產倒閉，早已人去樓空。再有南京君創公寓、河南悅如發布公告稱，公司資金鏈斷裂，無力正常運營；接著是杭州5家運營商被曝現金流緊張，西安9家長租公寓被當地部門重點“提名”。

資金鏈斷裂，停止運營，破產倒閉，這一道道驚雷不僅“炸傷”了眾多租客、房東，更涼了行業里多數人的心。

近幾年，在持續的政策紅利下，由于行業較低的進入門檻，招來開發商、酒店系、中介公司、創業者等各路英雄好漢進入長租公寓市場。短時間涌入的大批競爭者，造成這個市場階段性的供給壓力，而在需求平緩或不足時期，租金、出租率、出租周期等關鍵指標，就是隨時引爆雷響的一根根拉弦。

再看看依然在戰場游走的諸位長租界“好漢”。“房企系”長租公寓品牌如龍湖冠寓、朗詩，這兩年虧損都超過2億元；不差錢如萬科，也不得不對長租公寓業務暫時放緩腳步；那些被虧損拖累的房企，則正忙著剝離長租公寓業務。

轉到分散式公寓戰區，在易居克而瑞發布的《2018中國長租公寓排行榜》中，自如、相寓、蛋殼、青客、美麗屋，分別以管理房間數量80w、70w、40w、10w、7w，位居前五。拋開規模尚未完形的美麗屋不談，前四家有兩家已知正在虧損。據公開的財務數據顯示，青客在2017、2018和截至2019年的前9個月，凈虧損分別為2.45億元、5億元和3.73億元，合計虧損超11億元。而自如在最近也傳出有在明天尋求IPO的打算。如今看來，長租公寓正在上演著頭部品牌浴火上市求重生，中小品牌死傷遍地涼的畫面。

最后再看急著敲門問路的“兩兄弟”，頗有些剛剛上市的瑞幸咖啡的影子。瑞幸咖啡也在一路“燒錢”，但靠著賣低價咖啡和品牌加盟分擔風險，興許還能看到扭虧為盈的機會。但這按周期收租的“包租婆”敲門之后要靠什么？