擔(dān)任萬科總裁兩年多時間，祝九勝已經(jīng)是第三次帶隊出席萬科業(yè)績發(fā)布會。沒有郁亮在身邊，他面對鏡頭很自然，態(tài)度也非常客氣。有時答疑后，他會補充道：“我這么回答不知道你滿不滿意啊。”

8月28日，萬科發(fā)布半年報，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤 125.1億元，同比分別增長5.1%和 5.6%；實現(xiàn)合同銷售面積2077萬平方米，合同銷售金額達到 3204.8億元，同比下降4.0%，降幅較一季度收窄3.7個百分點。

相比密密麻麻的財務(wù)報表，一家企業(yè)的成績優(yōu)劣往往優(yōu)先反映在股票的走勢中。

與年初呈上的2019全年度業(yè)績時的市場反饋不同，上半年萬科的財務(wù)表現(xiàn)還算不錯。截至8月28日收盤，萬科A的股價上漲2.3%，總市值達到3203億元，超過碧桂園和中國恒大，與同在深A(yù)市場的格力電器市值不相上下。

有部分投資者認為萬科是一支讓人愛恨交織的股票，在“物美價廉”與“價格低迷”之間反復(fù)定義。不過，萬科的管理層不太關(guān)注股價高低，萬科董事局主席郁亮表示，萬科要立志當(dāng)好“農(nóng)民”。他總說，無論收成好不好，種地的能力要保持好。

就上半年“耕作”的情況看，萬科來自房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的營業(yè)收入為1381.4億元，與去年同期相比，漲幅僅有3.87%；來自物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為67億元，同比增加26.8%，長租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉儲等其他業(yè)務(wù)收入15億元，同比增加44.29%。

盡管如此，但房地產(chǎn)主業(yè)的營業(yè)收入占比仍居高位，達到94.4%；物業(yè)服務(wù)占比僅為4.6%。如果再次遭遇類似今年疫情這種突發(fā)事件的影響，房地產(chǎn)主業(yè)在增速放緩的同時，企業(yè)整體業(yè)績將觸頂。

萬科執(zhí)行副總裁、財務(wù)負責(zé)人韓慧華在回應(yīng)現(xiàn)金流的創(chuàng)造能力時說：“目前我們披露的收入有一部分在表內(nèi)，另一部分在表外，公寓業(yè)務(wù)絕大多數(shù)是表外，商業(yè)目前還是作為萬科聯(lián)營合營公司在運作，它的收入占到披露收入的2/3。”

對于未來并表后的影響，萬科高層并不看重規(guī)模，“在我們的能力得到實質(zhì)性提升之前，還是會控制好發(fā)展規(guī)模。”韓慧華表示。

史上首次拆分區(qū)域

就在業(yè)績會的前一天，萬科維持了十年以上的四大區(qū)域發(fā)生變動，新成立了西北區(qū)域事業(yè)集團，覆蓋蘭州、西安、西寧、新疆和銀川等城市。

據(jù)了解，西北區(qū)域事業(yè)集團從原來的中西部區(qū)域里被拆分出來，區(qū)域本部將設(shè)在西安，原西安城市總經(jīng)理郭繼勛將擔(dān)任這個新區(qū)域事業(yè)集團的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。至此，萬科確立了南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域和西北區(qū)域的五大格局。

財報顯示，分區(qū)域看，房地產(chǎn)主業(yè)收入中，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域和中西部區(qū)域的占比分別為 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。中西部區(qū)域的貢獻僅次于最大的上海區(qū)域，上半年業(yè)務(wù)收入達到402億元。

萬科首席運營官王海武表示，考慮拆分中西部區(qū)域由來已久，因為西北五省區(qū)有接近中國1/3的面積，管理半徑上相對較大。“過去兩年，我們在中西部區(qū)域成立了西北招采中心，還讓銀川、西寧、烏魯木齊和蘭州成為一個小聯(lián)盟，形成業(yè)務(wù)之間的互通互助。”在他看來，西北區(qū)域的成立，是對過去探索實踐的進一步發(fā)展，目的是加強萬科在西北地區(qū)的實力。

盡管拆分讓業(yè)內(nèi)感到意外，但從萬科的財報里稍微能看出端倪。上半年，原來的中西部區(qū)域在營業(yè)收入方面的貢獻排名第二，但在銷售方面卻是倒數(shù)第二。房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)銷售最好的是上海區(qū)域和北方區(qū)域，銷售額占比分別達到 41.3%和 22.3%；而中西部區(qū)域占比 19.9%，南方區(qū)域墊底，僅貢獻了15.3%的銷售額。

其實萬科對中西部區(qū)域一直給予很高期望，畢竟2019年該區(qū)域的銷售面積位列四大區(qū)域之首，銷售金額也僅次于上海區(qū)域，排名第二。今年4月份，原中西部區(qū)域首席執(zhí)行官王海武得到重用，調(diào)往集團總部，擔(dān)任公司的執(zhí)行副總裁兼首席運營官。而新上任的中西部區(qū)域首席執(zhí)行官李嵬也是銷售高手，曾帶領(lǐng)杭州萬科拿下分公司第一的業(yè)績。

作為管理面積最大的區(qū)域，中西部上半年的銷售效果不太理想。早在年初，祝九勝曾透露，萬科在湖北的布局占到集團 3.1%-3.2%的比例，而武漢、宜昌、鄂州等城市在內(nèi)的中西部區(qū)域，受上半年疫情影響較大。

疫情是意料之外，萬科高層的本意，就是要讓中西部區(qū)域承擔(dān)起更多的重任。西北區(qū)域是郁亮看好的地方，而且從2018年開始，中西部城市也是眾多上市房企布局的重點。據(jù)了解，萬科西北區(qū)域成立后，五大區(qū)域事業(yè)集團的管理半徑都控制在高鐵3小時、飛機1.5小時左右，基本符合萬科對區(qū)域覆蓋的管理要求。王海武表示，目前沒有進一步再拆分其他區(qū)域的打算。

2020年萬科中期業(yè)績報告 來源：萬科官網(wǎng)

上半年辦的三件大事

以時間為序，上半年萬科備受媒體關(guān)注的三大動作是：為養(yǎng)豬業(yè)務(wù)招募人才、為廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投、計劃出資24億接盤泰禾。樁樁件件都或多或少影響著萬科的財務(wù)走向。

今年3月，萬科正式成立食品事業(yè)部，初期布局的三大領(lǐng)域是生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植和企業(yè)餐飲。隨后，萬科通過合資控股與環(huán)山集團原股東共同成立的5家威海系合伙企業(yè)，間接控制著環(huán)山集團15%股權(quán)。后者主要進行飼料行業(yè)和養(yǎng)殖行業(yè)的投資。資料顯示，環(huán)山集團董事長近日已變更為萬科集團合伙人兼食品事業(yè)部(BU)首席合伙人譚華杰。

祝九勝表示，環(huán)山是萬科農(nóng)業(yè)里養(yǎng)豬業(yè)務(wù)的第一個主體，環(huán)山的內(nèi)部運作、管理規(guī)范和整個隊伍的素質(zhì)表現(xiàn)不錯，但是萬科現(xiàn)在并不處于追求規(guī)模的階段，”譚華杰和他的團隊也在不斷的提升能力，在現(xiàn)有的規(guī)模下，這項業(yè)務(wù)不會拉低整個集團的投資回報水平的。“

其實在投資和回報的問題上，萬科太有經(jīng)驗了。三年前，王石還沒退位時，被他當(dāng)做“謝幕禮物”的廣信巨額資產(chǎn)包，由于對應(yīng)的土地歷史遺留問題復(fù)雜，涉及大量訴訟案件和債務(wù)糾紛，盡管資產(chǎn)包里最有價值的資產(chǎn)為廣州市核心區(qū)域的16宗可開發(fā)土地，一度讓業(yè)內(nèi)人士眼饞，但后續(xù)的處置卻成為萬科沉重的包袱。

目前土地清收率僅為46%，且尚未獲得批復(fù)文件。但截至2020年6月29日，萬科為廣信資產(chǎn)包累計投入達到 470.4億元。中金公司研究認為，若萬科在5年內(nèi)取得不少于210.98萬平方米權(quán)益計容建面的批復(fù)文件，則有望實現(xiàn)投資收益約34.79億元，貢獻凈利潤約26.1億元。

6月底，該資產(chǎn)包處理的最新進展是：信達資產(chǎn)、綠景集團、文一地產(chǎn)等7家企業(yè)發(fā)起了一個規(guī)模為196億元、存續(xù)期長達7年的信托計劃，用來收購廣東國際信托投資公司資產(chǎn)包項目公司——廣州市萬溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)。

有萬科的投資者表示，出售廣信資產(chǎn)包部分權(quán)益，下半年可回收現(xiàn)金390億，產(chǎn)生凈利潤26億。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認為，引入愿意長線等待、有耐心的戰(zhàn)略投資者，相當(dāng)于給項目間接融資，萬科在廣信資產(chǎn)包的運作上，成功化解了資金的短期壓力。

截至6月底，萬科一年內(nèi)到期的有息負債總和是 968.2億元。不過，萬科財務(wù)的穩(wěn)健一直是業(yè)內(nèi)公認的。財報顯示，上半年公司凈負債率 27%，較去年年末下降6.85個百分點，而且有息負債以中長期負債為主，一年以上有息負債占比超六成。另外，截至6月底萬科持有貨幣資金 1942.9億元，足夠應(yīng)付短期債務(wù)。

韓慧華表示，萬科內(nèi)部堅持“現(xiàn)金為王，手有余糧”，這是管理層相信的致勝之道，“特別是在今年疫情大背景下，給我們最大的啟示，還是現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線。萬科不會放大杠桿謀發(fā)展。”

在房地產(chǎn)行業(yè)，不乏有許多房企利用高杠桿快速崛起，后又因為負債率失控遭遇生存危機，正如萬科考慮接盤的泰禾一樣。7月底，泰禾宣布與萬科下屬公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，在滿足交易前提下，轉(zhuǎn)讓19.9%股份，轉(zhuǎn)讓價格為每股人民幣4.9元，對應(yīng)總對價約為人民幣24.3億元。

萬科當(dāng)時表示，這是向行業(yè)伙伴伸出積極援手的投資行為，希望協(xié)助泰禾走出困境，逐步恢復(fù)其正常經(jīng)營秩序。但此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬科設(shè)定了兩個先決條件，一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達成一致；二是要對泰禾做盡職調(diào)查，確保不存在影響擬議交易的重大問題。

祝九勝認為，刨除資金問題，泰禾在產(chǎn)品、建造和集采領(lǐng)域的能力還是很強的。“我們（入股）的邏輯是，大家在一個行業(yè)，都是中城聯(lián)盟的成員企業(yè)，某個成員出現(xiàn)某個方面的問題，但是整體底子還不錯，我們還是要一起想辦法。難做的時候，還是需要行業(yè)本身自立的。”

中城聯(lián)盟成立于1999年，是由房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)頗具影響力的多家企業(yè)聯(lián)合發(fā)起的、全國各主要城市的品牌開發(fā)商以平等互利為原則組成的行業(yè)策略聯(lián)盟。萬科和泰禾均是聯(lián)盟的成員企業(yè)。

AI財經(jīng)社了解到，為了順利談判，泰禾還找到了一位中國建設(shè)銀行的高層人士從中協(xié)調(diào)，而祝九勝曾經(jīng)在建設(shè)銀行深圳分行有19年的工作經(jīng)歷。

萬科最終能否成為泰禾的第二大股東，目前尚存變數(shù)。祝九勝透露，成功與否取決于三個要素，第一要看泰禾本身的求生欲旺盛到什么程度，第二是金融機構(gòu)對這件事的理解程度，“泰禾確實是過度負債的，但如果大家要求現(xiàn)在還本付息，就會導(dǎo)致資金枯竭。要么集體沉船，要么集體上岸，大家還在達成共識中。”

而第三個重要因素，祝九勝表示要看福建省政府、福建省金融辦對下轄的企業(yè)碰到這種問題，會以什么姿態(tài)來解決。但如果萬科順利成為第二大股東，未來也只是以新的董事會授權(quán)指導(dǎo)下的正常運作，“也許董事會邀請來自萬科或者社會上，在資金管理、運營管理和投資管理方面的有特長的人（進入董事會）。”

不過他也表示，擬入股泰禾，萬科會盡最好的發(fā)心、最大的善行把事情處理好，但底線是不影響萬科的股東權(quán)益。

保守還是萬科的代名詞嗎？

近日，有媒體報道稱，在8月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央人民銀行召開的重點房地產(chǎn)企業(yè)座談會上，恒大總裁夏海鈞、萬科總裁祝九勝、融創(chuàng)總裁汪孟德、中海總裁張智超、陽光城總裁朱榮斌等房企一把手均有出席，但面對媒體想得到更多會議內(nèi)容的訴求，祝九勝笑著把問題推開，“我相信你獲取的信息和后續(xù)的資料可能比我還多。”

那次會議的確重要，事關(guān)各家房企的錢袋子，作為萬科的管理層，祝九勝不能輕易置評。早前AI財經(jīng)社在《房企煉金術(shù)不靈了》一文中提到，此次會議是監(jiān)管部門與房企代表討論資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，目的是控制房企有息債務(wù)規(guī)模。

“監(jiān)管機構(gòu)從規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)和防范金融風(fēng)險的角度出臺管理規(guī)則，我們會認真研究，盡快適應(yīng)，我們對自己的適應(yīng)能力是充滿信心的。”祝九勝表示，管理規(guī)則后續(xù)會不斷細化，但萬科的現(xiàn)金儲備足以應(yīng)對監(jiān)管帶來的行業(yè)震蕩。

結(jié)合萬科2020年中期財務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計，萬科只有一項指標(biāo)項超出閾值，所以其有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，由于萬科資金流動性充足和約有6215.5億元的已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額，后期收入可觀，該融資新規(guī)對其影響有限。

不過，在利潤方面，上半年萬科房地產(chǎn)開發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個百分點。對此，韓慧華解釋稱，2019年是萬科毛利率的高點，因為項目大部分都是在2017年、2018年的銷售高點結(jié)轉(zhuǎn)的。“但近年來，整個市場趨穩(wěn)，地價和售價比在持續(xù)上升，對于整個行業(yè)來說，毛利率下降是長期趨勢。”一般而言，房企的結(jié)算一般滯后于銷售2年左右，韓慧華預(yù)計，到年底的毛利率還會有小幅回落。

萬科的長期主張是“當(dāng)好農(nóng)民種好地”。今年1-6月，萬科獲取新項目55個，權(quán)益地價總額約321.3億元。祝九勝透露，穩(wěn)健投資是萬科的原則，“公司每個季度都在迭代投資策略和原則，目前在手的資源可以保證未來兩到三年的發(fā)展。”

有時候，穩(wěn)健的另一層含義就是保守，這也是多年貼在萬科身上的標(biāo)簽，但祝九勝說，萬科不會追高，但肯定也不會過分地保守。這種說法不只針對企業(yè)對外的開疆拓土，還在于內(nèi)部的合作積極性。

目前，萬科的業(yè)務(wù)體系由南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域、西北區(qū)域、物業(yè)等六個BG（事業(yè)群）和印力商業(yè)、物流、長租公寓、海外 、冰雪、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)、食品等八個BU（Business Unit，事業(yè)部）組成。

祝九勝認為，不同的BG和BU之間在理論上有很強的協(xié)同效應(yīng)，但協(xié)同，有順人性的一面，也有反人性的一面。“俗話講‘親兄弟明算賬’，萬科的原則是先把自己能力提升上去，再要求跟別人協(xié)同。一個大集團里，如果整體效果最好，一定不能以個別BG、BU的優(yōu)秀表現(xiàn)為出發(fā)點，協(xié)同既是一種機制，又是一種藝術(shù)，就像一個家長會不會當(dāng)家一樣。”

下半年，在外部環(huán)境不確定性增強和監(jiān)管融資風(fēng)險變高的情況下，這位地產(chǎn)行業(yè)的“老大哥”能否在調(diào)整好隊伍后，更靈活地應(yīng)對市場？外界始終保持期待。