8月27日，佳兆業集團（1638.HK）發布2020年半年度業績報告。

2020年上半年，佳兆業集團合約銷售金額360億元，同比增長4%；營業收入222.96億元，同比增長10.9%；期內毛利75.39億元，同比增長12.4%；毛利率33.8%；期內歸屬股東凈利潤27.68億元。

報告期內，集團實現累計合約銷售權益金額約人民幣360.32億元，同比增長3.9%。從合約銷售的分布看，大灣區是銷售的主力，銷售額占比近六成；一線及重點二線城市銷售占比達九成；舊改項目貢獻銷售超三分之一，成為集團業績增長的一大亮點。

尤其是深圳鹽田區的佳兆業城市廣場，更獲得上半年深圳市成交量冠軍。廣州未來城、惠州東江新城分別問鼎當地銷冠，多個長三角地區項目亦取得片區前五名的銷售佳績。

疫情來臨，考驗的正是房企的應變能力。如何運用多種營銷方式線下轉線上成為上半年大家比拼的重點。佳兆業也不例外，除在線直播、微信小程序、APP等，還有VR看房聯動等新穎模式推出。

隨著疫情得到控制，公司潛力進一步釋放。今年7月公司合約銷售額按年增加約78.3%至95.35億元，1-7月總合約銷售約為455.67億元，建筑面積約268萬平方米，分別較去年同期增加約13.8%及14.8%。

資本市場也給出回應，自3月以來，佳兆業集團的股價一路上揚，目前報3.97港元/股，和3月相比幾乎翻番。

業績會上，首席運營官李海鳴強調：“下半年佳兆業一方面還會有大概1200億的可售貨值推出，這些項目主要集中在大灣區和一線城市。另一方面會加速舊改項目的轉化，全年計劃轉化的項目有10個，大概740億的可售貨值，達到歷年的最大值，所以對今年千億的目標公司不會調整，同時佳兆業有足夠的信心去完成這個目標。”

如果順利，這將是佳兆業邁入千億俱樂部的第一年。

凈負債率過高的問題一度讓佳兆業頭疼，對于這家規模并不算大的老牌房企來說，提速同時降杠桿是一個巨大考驗。

欣喜的是，佳兆業完成得不錯。

數據顯示，去年佳兆業超額完成目標，凈負債率較2018年大幅降92個百分點至144%，今年上半年又降至130%，實現五連降。

至于改變的法寶，無非是優化財務策略和狠抓回款。截至6月30日，公司擁有貨幣儲備約405億元，較去年同期增長35%，較上年末增長9%，回款率約87%。同期公司短期借款315.8億元，現金短債比從上年末的1.1倍提升至1.2倍，現金流寬裕穩健，償債能力持續增強。

目前國內房地產金融政策趨嚴，市場傳聞得 “三條紅線”靴子落地：房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；房企的凈負債率不得大于100%；房企的“現金短債比”小于1。此外，拿地銷售比是否過高、經營性現金流情況兩個方面也將作為監管機構考察的重要指標。

如此背景下，想必佳兆業的財務管控也將進一步優化，在求發展和高風險之間取得平衡，是它的拿手好戲。

上半年佳兆業拓寬了融資渠道。在境內，發行了12億元ABS，7月份又重新獲得了60億元ABN額度；境外，佳兆業分別發行了5億美元和3億美元的優先票據，兩筆票據均為2025年到期，延長了整體債務的還款期。

截止2020年6月30日，佳兆業總借款余額為1217億元，其中境內占比43%，境外占比57%，一年內到期的債務占比26%，5年以內長期到期債務占比約71%，5年以上的到期債務占比3%。

截止2020年6月30日，其平均融資成本為8.8%，其中境內融資成本為7.8%，較上年末下降20個基點，境外新增借款債務的融資成本較去年末下降了290個基點至8.2%。

通過積極開拓境內外的創新融資渠道，佳兆業獲得授信額度近1200億元，ABS額度超過100億元。

穩健有效的財務策略獲得了境內外權威評級機構認可，穆迪、標普和惠譽均給予公司較高評級，展望“穩定”；同時，在境內，中誠信國際及聯合信用給予公司AA+評級。

佳兆業集團首席財務官吳建新表示：“我們將會密切監控公司凈負債率、資產負債率、現金短債比等核心財務指標的變動，持續優化債務結構。未來，集團將進一步提質增效，強化前瞻性風險防范能力、精細化財務管控能力、創新性發展牽引能力，有力保障全集團業績健康、穩定以及高質量的增長。”

深圳特區建立40周年，佳兆業的發展史，就是半部特區史，依靠在大灣區的豐富土儲和舊改經驗，佳兆業為特區建設貢獻著自己的力量。

公司主席兼執行董事郭英成在業績會深情說道：“首先非常感謝深圳在特區成立40周年的時候給本人和佳兆業的認可，也非常榮幸、非常感恩。佳兆業未來還是要繼續為深圳的發展加大投入，特別是在公共領域、城市運營、教育、醫療等方面，力所能及地為深圳特區發展做出更大的貢獻。”

盡管在文體科技、醫療、教育等等方面多元化發展，佳兆業毋庸置疑的主業還是地產和城市更新。

上半年，佳兆業通過招拍掛、收并購、城市更新等渠道補充土儲，共獲得23個項目，新增土儲權益建筑面積超過281萬平方米，收購代價約220億元，按拿地權益建筑面積劃分，大灣區新增土儲占比74%。

相比比去年同期，佳兆業拿地權益代價上升35.8%。在復雜環境之下，佳兆業選擇鞏固優勢、聚焦主業，充實自己的糧倉。

截至上半年，佳兆業總土地儲備約2680萬平方米，總貨值超過5800億元，其中78%位于一線及重點二線城市。而大灣區所持有的土儲占總土儲面積52%，貨值近7000億元，其中一半位于深圳、廣州兩大核心城市。

今年上半年佳兆業新拓展舊改項目20個，舊改總數達到167個。目前佳兆業手握4200萬平方米舊改土儲，預計貨值約2.6萬億元，其中99%位于大灣區，深圳舊改共有112個項目占比27%，廣州占比36%，中山占比22%。

舊改是佳兆業的驕傲，但隨著存量房時代的到來，這個領域的競爭明顯愈發激烈。

業績會上，首席執行官兼執行董事麥帆談到佳兆業的領先優勢：“第一是心態，佳兆業做了二十多年的城市更新，搞成了幾十個項目，能有什么？公司可以不走錯路，少走彎路，但是要確保不停地走創新之路，就要有一個歸零的心態，就是城市更新的基本心態，每一個項目都是新項目，每一個項目都要全新的理念、全新的思路來研判它；

第二是邏輯，城市運營的核心邏輯，公司的規劃叫做五位一體，經濟、文化、社會、生態、科技五位一體；

第三是團隊。佳兆業有專職、專業的城市更新團隊800人，這些人也是鐵軍，轉化能力、執行能力以及服務意識都非常到位。”

舊改紅利的釋放也體現在財報里，在上半年的合約銷售中，舊改項目銷售額占整體銷售的三分之一，已經成為集團銷售貢獻的重要來源。佳兆業在深圳擁有低價拿地的傳統優勢，確保公司利潤率維持在健康水平，實現保質保量發展。

值得一提的是佳兆業在旅游地產上的突破。今年6月佳兆業金沙灣國際度假區的五大主題游樂場館、凱悅和W酒店的主體結構都已封頂，下一步將進入設備安裝和調試階段，預計2021年分階段陸續開業。

金沙灣國際度假區由佳兆業集團和富德生命人壽聯合打造，總規劃占地面積約150萬平米，項目建成后，預計帶動逾百億GDP總值，提供逾三萬個就業崗位，年游客容量達500萬人次，并將促進旅游、文化融合發展，帶動服務產業整體轉型升級。

國信證券發布研報稱：“公司降負債成果顯著，財務指標不斷優化，大灣區舊改資源優勢顯著，舊改項目未來將持續釋放，我們看好公司未來發展，維持“買入”評級。” 

舊改之王或有新故事，管理層對于股價有自己的期待：“雖然全球受到疫情的影響，但是同時各國又推出量寬的政策，為了防范貨幣貶值的風險，實際上對有實物有資產的都是好事，再加上國內的經濟復蘇相對比較好，所以在上半年特別是2、3、4月的時候受到疫情的影響，公司上半年的合約銷售跟去年同期比較還上升了4%，所以從股價來講，現在佳兆業的股價水平是在疫情之前的水平。相信繼續量寬的政策，再加上國內的經濟繼續復蘇，佳兆業的股價表現勢頭應該是更好的。”