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在2020年突如其來的新冠肺炎疫情中，“逆境之中見真章”這個規(guī)律在各行各業(yè)的企業(yè)中都得到了充分體現(xiàn)。

這是因為在行業(yè)景氣的時期，企業(yè)業(yè)務(wù)基礎(chǔ)差一些，在業(yè)績上體現(xiàn)得并不明顯，但當行業(yè)出現(xiàn)系統(tǒng)性危機時，那些商業(yè)模式有問題、組織能力低下、缺乏核心競爭力的企業(yè)便有可能出現(xiàn)經(jīng)營危機，而那些真正具有扎實業(yè)務(wù)根基的企業(yè)卻相反，可以快速占據(jù)出局企業(yè)讓出的市場份額，實現(xiàn)逆勢增長。

地產(chǎn)行業(yè)是一個在2020年形勢尤為嚴峻的行業(yè)，新冠肺炎疫情期間，很多房地產(chǎn)企業(yè)都因為在疫情期間銷售停擺造成庫存高企、現(xiàn)金流下降，同時還背負著巨額貸款本息，導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)生巨大的資金壓力，再加上政府三條紅線監(jiān)管政策的頒布，讓很多知名的房企巨頭也如履薄冰。筆者因此密切關(guān)注著產(chǎn)業(yè)中各個企業(yè)的發(fā)展動向，而在關(guān)注這些企業(yè)的過程中，萬達集團在行業(yè)逆境中的很多意外表現(xiàn)，都給筆者帶來較大的驚喜。

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首先是8月8日西藏拉薩萬達廣場的正式開業(yè)。拉薩萬達廣場是萬達集團在西藏自治區(qū)開業(yè)的第一座萬達廣場，也是全國海拔最高的萬達廣場。

西藏拉薩萬達廣場的開業(yè)，不僅填補了西藏自治區(qū)缺乏大型現(xiàn)代化商業(yè)中心的空白，也填補了萬達廣場在中國大陸省份的最后一個空白，至此，萬達廣場已全面覆蓋中國大陸31個省、自治區(qū)、直轄市以及全部的省會城市。

其次是8月29日廣東省江門市臺山萬達廣場開業(yè)。江門市只是廣東省的一個地級城市，但臺山萬達廣場卻已經(jīng)是萬達集團在江門市的第3座萬達廣場，這代表著萬達廣場在下沉市場布局的潛力。全國類似江門這樣的地級城市還有很多，僅江門便能容納3座萬達廣場，這意味著萬達廣場在數(shù)量規(guī)模上，還具有非常大的增長空間。

再次是9月9日，深圳龍崗萬達廣場在深圳灣1號萊佛士酒店舉行了招商大會。熟悉萬達的朋友都了解，萬達集團自2003年進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來，就始終圍繞時代變遷下的消費者新需求，從第一代萬達廣場到第二代、第三代萬達廣場，在業(yè)態(tài)組合與經(jīng)營模式上持續(xù)進行創(chuàng)新與進化。尤其是第三代萬達廣場取得了巨大成功，其每進入一個城市，便迅速成為所在城市的新地標，并把這個城市的商業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施迅速提升到全球一流的水準，大大改善了當?shù)乩习傩盏南M體驗。

而龍崗萬達廣場是萬達集團在第三代萬達廣場的基礎(chǔ)上，匹配新時代的用戶需求而打造的首個第四代萬達廣場，其不再只是局限為購物中心，而是集旅游中心、文化中心、社交中心與生活中心于一體，業(yè)態(tài)規(guī)劃也圍繞四大“中心”，從場景創(chuàng)新、科技創(chuàng)新、內(nèi)容創(chuàng)新三大方面進行了迭代升級，為消費者提供深度沉浸式消費體驗，致力于成為城市“微旅游”目的地。第四代萬達廣場在用戶消費體驗上的大幅提升，將進一步鞏固萬達廣場在大型商業(yè)中心領(lǐng)域相較于其他競爭對手的絕對領(lǐng)先優(yōu)勢。

例如在場景創(chuàng)新方面，龍崗萬達廣場圍繞“生態(tài)自然”、“科技時尚”與“人文藝術(shù)”三個維度，打造了“云庭幻境”、“天空之城”、“平行世界”三大主題空間，并結(jié)合業(yè)態(tài)規(guī)劃，設(shè)置“時代列車、鵬程九天、無限活力、寶貝王國、鵲橋相會、尋味九州與不夜天階”等七大主題場景，營造出沉浸式的商業(yè)氛圍。

在內(nèi)容創(chuàng)新方面，除了傳統(tǒng)的美食、服裝等業(yè)態(tài)，龍崗萬達廣場還著重加強了生活、科技與運動等元素，重點布局了全球直采的生鮮超市、黑科技智能生活館、7000㎡的綜合運動館、華南規(guī)模最大、品類最全的20000㎡兒童成長空間與華南規(guī)模最大的美食博物館一級夜經(jīng)濟聚集地。

在科技創(chuàng)新方面，龍崗萬達廣場應(yīng)用了筑云系統(tǒng)、慧云系統(tǒng)與sMall平臺三大科技手段提升商場的智能化運作。其中，筑云系統(tǒng)是全球唯一ISO認證的數(shù)字化項目管理體系，幫助龍崗萬達廣場實現(xiàn)數(shù)字化建造，不僅大幅節(jié)約了建造成本，還提高了建造效率；慧云系統(tǒng)是全球最先進的智能化管理系統(tǒng)——慧云系統(tǒng)，可以幫助萬達廣場實現(xiàn)安全綠色運營；sMall平臺則是由萬達集團與騰訊控股合資成立的丙晟科技公司，研發(fā)的商業(yè)中心整體數(shù)字化解決方案，其幫助萬達廣場實現(xiàn)了線上線下的融合經(jīng)營，將消費服務(wù)場景延伸到了線上，構(gòu)建無邊界的購物中心。

西藏拉薩萬達廣場、江門臺山萬達廣場與深圳龍崗萬達廣場，雖只是萬達集團今年開業(yè)的眾多萬達廣場中的少數(shù)幾個項目，但巧合的是它們正好代表了萬達集團發(fā)展的三條重要戰(zhàn)略主線。第一條主線是萬達廣場的全國化布局，第二條主線是萬達廣場在下沉市場的深耕戰(zhàn)略，第三條主線是萬達廣場的模式升級，這三條主線將足以支持萬達廣場接下來在數(shù)量與質(zhì)量兩個核心要素上的長期可持續(xù)增長。根據(jù)最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，萬達集團目前在全國開業(yè)的萬達廣場有336座，而通過未來在各個區(qū)域市場的繼續(xù)深耕，保守估計全國至少有容納1000座萬達廣場的市場空間。

最后但也是最重要的驚喜，就是我們前面提到的三座萬達廣場有著一個共同的特征，就是它們都是萬達商管集團采取輕資產(chǎn)模式與合作伙伴合作完成的。例如深圳龍崗萬達廣場是萬達商管集團與華南城合作，拉薩萬達廣場是由萬達商管集團與拉薩市國有城投公司合作。這些與合作伙伴共同合作完成的萬達廣場的落地，正是萬達商管集團這些年大力推進“輕資產(chǎn)戰(zhàn)略”成果的一個縮影。

萬達集團官方數(shù)據(jù)顯示，在萬達商管集團2019年開業(yè)的43座萬達廣場中，有29個是“輕資產(chǎn)”項目。在2020年計劃開業(yè)的45座萬達廣場中，有32個是“輕資產(chǎn)”項目。目前在建的166個萬達廣場中，輕資產(chǎn)項目有128個。 另外，截至9月底，萬達商管集團今年已簽約輕資產(chǎn)項目53個，是2019年全年簽約40個輕資產(chǎn)項目的1.3倍，預(yù)計2020年萬達商管集團全年簽約輕資產(chǎn)項目將達到65至70個。

輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的順利推進，讓萬達集團旗下主要負責(zé)萬達廣場開發(fā)運營的萬達商管集團于9月28日正式宣布，從2021年開始，萬達商管將不再發(fā)展重資產(chǎn)項目，即不再投資持有萬達廣場物業(yè)，全面實施輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，根據(jù)萬達商管董事會要求，今后每年萬達商管將簽約輕資產(chǎn)萬達廣場不低于60個，這標志著萬達廣場這一核心產(chǎn)品將徹底實現(xiàn)輕資產(chǎn)化。

在過往的重資產(chǎn)模式下，主要是萬達集團自己出資出地建設(shè)萬達廣場，同時在萬達廣場旁邊配套建設(shè)一些寫字樓、商鋪與住宅等物業(yè)，然后通過把配套物業(yè)銷售后產(chǎn)生的現(xiàn)金流來投資持有萬達廣場。這種以“售”養(yǎng)“租”的模式，一方面需要較大規(guī)模的資金投入，讓萬達集團背負著巨大的負債壓力，另一方面重資產(chǎn)以“售”養(yǎng)“租”的模式不僅需要萬達廣場有建設(shè)用地，還需要配套寫字樓、商鋪與住宅用地，這導(dǎo)致萬達集團在很多城市的核心地理位置無法獲取到優(yōu)質(zhì)的項目。另外，重資產(chǎn)模式受房地產(chǎn)周期影響較大，房地產(chǎn)市場火熱的時候房子賣得好，現(xiàn)金回流快，萬達廣場的發(fā)展速度就快，而房地產(chǎn)市場一旦遇到寒冬，房子不好賣，現(xiàn)金回流慢，就會影響萬達廣場的發(fā)展速度。

而在輕資產(chǎn)模式下，建設(shè)萬達廣場的土地和資金主要由合作伙伴提供，而萬達商管集團只需充分發(fā)揮其在商業(yè)資源與商業(yè)運營領(lǐng)域的核心能力，以輸出萬達廣場的品牌與管理，負責(zé)設(shè)計、建設(shè)與運營為主，項目產(chǎn)生的租金收益由萬達商管集團與投資方按一定比例分成。這樣萬達商管集團就可以擺脫重資產(chǎn)模式下受房地產(chǎn)周期的影響，不僅無需再背負巨大的資金壓力，還可以獲得大量重資產(chǎn)模式下無法獲得的優(yōu)質(zhì)項目。

例如龍崗萬達廣場所處的平湖華南城片區(qū)，毗鄰廣深城際、深惠城際交匯的高鐵樞紐平湖站，深圳地鐵10號線、17號線、18號線在此交匯，周邊3公里擁有超過50萬常住人口，10公里覆蓋近200萬常住人口，是一個難得的優(yōu)質(zhì)項目，如果不是采取輕資產(chǎn)模式，萬達商管集團很難在深圳這種核心城市的核心位置開發(fā)萬達廣場項目。

所以，如果說全國化布局、深耕下沉市場與模式升級這三條主線，為萬達廣場的長期可持續(xù)發(fā)展提供了足夠的空間，那么輕資產(chǎn)模式則讓萬達商管集團卸下重裝，得以在低資金壓力下實現(xiàn)萬達廣場的擴張速度，讓萬達商管集團得以抓住大型購物中心這一零售業(yè)態(tài)在全國大發(fā)展的黃金時代，率先在全國各個城市的核心位置提前完成布局，構(gòu)建起競爭對手無法企及的先發(fā)優(yōu)勢與規(guī)模優(yōu)勢。例如，萬達集團曾在重資產(chǎn)模式下確定目標，到2020年開業(yè)240至250個萬達廣場，而由于輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的成功落地，截止目前開業(yè)336個萬達廣場的數(shù)量，已經(jīng)遠超當初重資產(chǎn)模式下規(guī)劃的最高目標。另外，隨著萬達廣場規(guī)模效應(yīng)的提升，還將大大帶動萬達集團旗下萬達院線與寶貝王等其他業(yè)務(wù)的水漲船高。

另外，萬達集團的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略并非只是基本盤業(yè)務(wù)萬達廣場的輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，而是所有業(yè)務(wù)的輕資產(chǎn)化。例如，萬達集團近3年開業(yè)的酒店全部為“輕資產(chǎn)”項目；萬達現(xiàn)在已宣布的文旅項目，除2個項目外，都是“輕資產(chǎn)”項目；萬達體育在中國落地的賽事，均為“輕資產(chǎn)”項目。

2020年，萬達集團旗下的萬達電影與寶貝王也宣布全面開放加盟，啟動輕資產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略。萬達電影、寶貝王將向合作伙伴輸出完整的品牌與管理體系，做到加盟的萬達影城、寶貝王與直營店在用戶體驗上完全一致。過去在重資產(chǎn)自營的模式下，雖然每年萬達電影與寶貝王也都在穩(wěn)健發(fā)展，但擴張速度還是受到了較多限制，而特許經(jīng)營加盟的輕資產(chǎn)模式，將有利于萬達電影、寶貝王快速提升終端布局和市場份額，進而鞏固行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢。

過去，萬達廣場所采取的輕資產(chǎn)模式主要在酒店行業(yè)有過成功的先例，例如萬豪、希爾頓等一些全球知名的酒店管理公司其實并不持有酒店物業(yè)，而是主要通過輸出品牌與管理而獲利，但萬達廣場的規(guī)模體量與管理復(fù)雜度遠超五星級酒店，在如此復(fù)雜的領(lǐng)域成功實踐輕資產(chǎn)模式，除了萬達，在全球范圍內(nèi)都絕無僅有。而萬達集團實現(xiàn)了這一創(chuàng)舉，很好地體現(xiàn)了萬達集團創(chuàng)始人王建林長期倡導(dǎo)的兩個核心商業(yè)理念，第一個是創(chuàng)新，第二個是堅持。

王健林說，“創(chuàng)新就是要敢于想別人不敢想的事情，敢于做別人不敢做的事情。只有做人無我有的東西，企業(yè)才有定價權(quán)；堅持就是不要懼怕失敗，即使遇到多次挫折但依然持續(xù)堅持，這樣最終會摸索到一條正確的道路”。

正是這種創(chuàng)新與堅持的商業(yè)理念，讓萬達集團在2001年開啟從住宅地產(chǎn)向商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的轉(zhuǎn)型，在經(jīng)過無數(shù)次的試錯后才打造了萬達廣場這一爆款產(chǎn)品，最終找到了一條區(qū)別于其他任何房地產(chǎn)企業(yè)的差異化賽道，成功實現(xiàn)商業(yè)模式的蝶變。

五年前，王健林又敏銳地洞察到重資產(chǎn)模式存在的一些弊端，帶領(lǐng)萬達集團毅然決然的進行輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型，在經(jīng)歷了外界大量的嘲諷與質(zhì)疑后，最終實現(xiàn)輕資產(chǎn)戰(zhàn)略的全面落地，轉(zhuǎn)向依靠輸出品牌與管理而實現(xiàn)獲利，這對于萬達集團無疑是商業(yè)模式的第二次蝶變。

第一次商業(yè)模式蝶變，讓萬達集團脫離住宅地產(chǎn)這個受行業(yè)周期影響較大的高風(fēng)險領(lǐng)域，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域找到了一條長而緩的賽道，并且衍生出了萬達電影、寶貝王等新型業(yè)務(wù)；而第二次商業(yè)模式的蝶變，讓萬達集團卸下過去依靠自有資金發(fā)展的重裝，得以實現(xiàn)依靠品牌與管理的核心優(yōu)勢，在商業(yè)地產(chǎn)、文化娛樂等長而緩的賽道上更加敏捷快速的奔跑。