高瓴又雙叒叕出手了。

2021年3月11日晚間，京東集團（下稱“京東”）發布了2020年Q4財報。財報同時披露，京東旗下提供基礎設施資產管理與綜合服務的子集團京東產發與聯席領投的投資人高瓴資本（Hillhouse Capital）與華平投資（Warburg Pincus）及其他投資人，簽訂了不可贖回A輪優先股融資的最終協議。

本輪交易融資總額預計約為7億美元（約合人民幣45.4億元）。交易完成后，京東集團仍將是京東產發的控股股東。

京東產發，即京東智能產業發展管理集團。京東曾在港股招股書中披露，2018年，京東成立京東智能產業發展管理集團。該集團擁有、開發及管理物流設施和其他不動產，以支持京東物流及其他第三方。2019年，京東產發已完工資產的總處置收益為38億元。

截止2020年6月京東港股招股書披露時，京東產發管理的地產總建筑面積逾1000萬平方米。

“通過憑借高瓴和華平的行業專長及資源，京東產發將進一步加強其基礎設施物業管理能力，并將定位為高質量基礎設施物業開發、運營及管理的領軍企業。”京東在2020Q4財報中同時表示。

45億，高瓴、華平共同出手

不得不說，不管是京東還是京東的子公司，高瓴都給予了十足的青睞與堅定的支持。

就在半年前，即2020年8月，高瓴還拿出了近60億元投資了京東旗下的健康業務——京東健康。截止2021年3月11日收盤，京東健康的市值達約3500億港元。

而此次，高瓴又看上了京東旗下子集團“京東產發”，出手依舊十分闊綽。不過，這一次，京東產發的領投陣容中還加上了另一家巨頭PE——華平投資。

華平投資合伙人、中國房地產投資負責人吳凱盈表示：“華平投資高度認可京東產發在智能物流倉儲領域獨特的競爭優勢以及一流的管理團隊，并始終堅定看好以物流地產為代表的新經濟基礎設施領域的巨大發展潛力。作為在亞太區房地產行業擁有近20年經驗的全球領先投資機構，我們期待此次投資為雙方未來合作開啟更廣闊的空間。”

根據此前京東港股招股書，2019年2月，京東產發與新加坡主權財富基金新加坡政府投資公司（GIC）共同成立了京東物流地產核心基金，總募資規模超過48億元。京東產發擔任普通合伙人，并作為有限合伙人承擔核心基金總資本的20%，GIC承擔剩余的80%。

與此同時，京東產發與和新基金簽訂最終協議，據此京東產發向核心基金出售若干現代物流設施，資產總值為109億元。

緊接著2020年1月，京東產發與GIC又共同成立了第二項物流地產基金，并訂立了一系列協議，向該基金出售部分物流設施，總資產價值為46億元。彼時，京東產發表示，預計大部分收益在2020年下半年到位。

這一次，京東Q4還披露了京東產發的最新進展。根據京東Q4財報，2020年Q4，京東產發推出了首支物流地產開發基金，資產管理規模達人民幣30億元，核心投資者包括新加坡主權財富基金GIC和阿聯酋主權投資公司穆巴達拉。

截至目前，京東產發的核心基金和開發基金的資產管理規模合計超過190億元。

“隨著資產組合的擴展，我們通過基金管理平臺和其他合作伙伴采用資本回收策略。相信該策略將有助于進一步擴大我們的資產組合，盡量減少未來的相關資本性支出并提高我們的回報。”京東表示。

由于京東產發的業務正處于發展初期，京東在港股招股書中也提示了相關風險。比如，業務運營集中及海外市場不明確等。特別是目前，京東產發的業務增長很大程度上取決于京東、京東物流及其他子公司的需求，外部客戶占比較小。

而且，京東產發的主要業務為物流業務，相較于從事住宅、辦公或其他多種物業（除工業及物流物業外）開發而言，物流物業放緩對其業務的影響或許更大。

物管上市潮之后，巨頭紛紛涌入布局

2020年，物管行業掀起了公司密集上市潮。中國物業管理協會副秘書長楊熙曾表示，2020年將有不低于12家物業企業成功上市，未來兩年上市物業企業數量將超50家。

與此同時，機構巨頭也紛紛涌入這個賽道。比如，恒大集團在欲分拆物業管理業務獨立上市之時，也為其物管業務拉來了一波豪華的投資陣容，馬云旗下的云鋒基金、馬化騰的騰訊、以及紅杉資本等多家頂級投資基金均在列。

如今，高瓴與華平也紛紛加入，無不意味著物管行業背后的增長潛力。國信證券房地產團隊認為，增量開發、基礎物業費提升和業主增值服務深化，將在未來十年共同驅動物管行業規模提升，預計2030年行業規模有望達到3.2萬億。

據悉，高瓴已經成立了專門的新基建團隊，專注這一領域的投資，投資目的是為了中國實體經濟發展和產業升級提供空間服務解決方案。

在信息物業方面，近兩年，高瓴先后以基石投資者的身份，入主了多家物業公司。比如，2019年12月，高瓴出資3500萬美金申購保利物業；在2020年5月與10月，高瓴又分別出資7500萬美金與5000萬美金，先后申購建業新生活與合景悠活。

據悉，目前，在以物流地產、科技和生物醫藥園區、數據中心為代表的“新經濟基礎設施”領域，華平投資不斷加碼、深度布局，“新基建”類投資約占整個地產投資組合的2/3。

業內人士認為，與傳統的住宅地產開發重資產模式不同，物業管理行業屬于輕資產行業，首先不存在大額資本支出，其次擁有穩定的收入，也擁有較高的回報率，ROIC平均能達到超20%。

另一方面，物業管理行業的現金轉化率普遍比較好高，能夠擁有穩定充足的經營性現金流，用以支持龍頭企業并購擴張。更重要的是，互聯網技術和商業基礎設施的快速進步使得社區流量的變現價值提高。

中物研協研究報告顯示，中國城鎮化進程加速及人均可支配收入的提高，將推動優質物業管理服務的需求增加，而商品房充足的供給和巨大的市場擴張潛力，將為物管行業提供有利的發展機會。