繼收購地產A股京漢股份僅一年后，奧園美谷即舍棄其主業地產板塊，轉而錨定醫美行業。

7月2日，中國奧園集團股份有限公司公布2021年前6個月銷售業績，累計實現物業合同銷售約人民幣675.8億元，同比增長33%。奧園合同銷售面積約596.3萬平方米，同比增長17%。看似良好業績增長背后，一些此前曝出的負面消息，似乎正被掩蓋。實際上，就在此前一個月，奧園被國際信貸評級機構惠譽確認「BB」評級，展望從“穩定”調整為“負面”。融資方面，6月29日，奧園宣布發行18.2億公司債，以確保充裕的現金流。

此外，在業內引起關注的無非是6月22日，奧園集團旗下上市公司奧園美谷科技股份有限公司（簡稱：奧園美谷，000615.SZ）發布公告，擬在北京產權交易所公開掛牌出售三家公司股權。據其所披露的《重大資產出售預案（摘要） 》顯示，公司擬通過在北京產權交易所轉讓公司所持有的京漢置業100%股權、北京養嘉 100%股權和蓬萊養老35%股權。交易標的作價10.2億元。

以上諸多信息的披露將奧園的整體經營戰略以及營收負債現狀推上風口浪尖。

01 舍棄地產主業 意欲何為？

作為奧園美谷前身的京漢控股，其主營業務的地產板塊營收占比在7成以上，以健康住宅開發為主的房地產業務是目前公司收入的主要來源。如今緣何不受待見，被一刀切地急于出清？要知道，奧園收購京漢控股截至目前也僅有一年多的時間。

對于當時這一收購動作，業內產生過諸多猜測，諸如意在借殼回A，亦或是布局土儲。對此，中國奧園表示，房地產開發是京漢股份的主營業務，收購也是基于其地產業務的相關考慮。京漢股份的土儲與中國奧園布局契合。奧園否認了借殼A股平臺的猜測，似乎意在土儲及房地產業務布局。但如今又要出清地產業務，這一操作無不透露出奧園收購案背后的真實意圖。

在此次收購案之后，奧園集團旗下即已擁有中國奧園（3883.HK）、奧園健康（3662.HK）和奧園美谷（000615.SZ）三家上市公司。

再次回望去年的這一收購案，似乎能看出一些端倪，奧園可謂是醉翁之意不在酒。當年的京漢股份，如果單從房地產業務來看，并不出類拔萃。當時，京漢股份地產業務重點布局在華北及西南，共有18個項目，其中北京、廊坊、香河、通遼、天津等項目以住宅為主；張家界、雄安周邊、太原、南京、重慶等地項目以產業綜合體為主。京漢股份的地產可售建筑面積123.7萬平方米，位于一二線城市核心區的項目并不多。

此外，2015年重組上市后的京漢股份，主要控制人田漢提出向健康產業轉型，目標是由一家單一的房地產企業發展成為“以健康產業為主導的健康生活提供商”，并新添了化纖業務。當年京漢股份的營收中，房地產開發占比72.30%，化纖占比26.95%。

但轉型后，并沒有為公司帶來實質性的營收增長，反而出現下滑。 2016-2018年京漢股份營業收入從42.43億元下滑至28.89億元，其中，房地產開發的營收從35.76億元降低到21.16億元，占比從84.29%下跌至73.26%。在此期間，京漢股份提出把地產業務降到30%以下。轉型并沒有收到理想的效果，反而導致業績下滑，以及股東和高管的減持風波。2019年，京漢控股將5.99%股份協議轉讓給上海海通證券資產管理有限公司。2019年11月4日至2020年3月20日期間，京漢控股的一致行動人建水泰融通過大宗交易及集中競價方式減持4.98%股份，持有的京漢股份比例下降至3.88%。

克而瑞證券分析師孫楊對AI財經社表示，京漢不完全是傳統的地產開發業務，也在轉型，此次出清地產可以理解為聚焦核心業務。

一個尚在轉型期，且有“去地產化”戰略目標，對未來盈利趨勢并不明朗的京漢股份卻受到中國奧園的青睞，一年之后，大刀闊斧的提出剝離地產板塊，這背后的戰略意圖又是什么？

02 謀求轉型 押注醫美

看來，奧園似乎根本就沒有把京漢股份地產板塊做大做強的耐心或是意圖。京漢股份變身奧園美谷，通過更名，就擺脫了地產股的“陰影”，轉而成為醫美股，轉型之決心昭然若揭。

奧園美谷營收下滑明顯，或許，這也堅定了其轉型的決心。我們記者查閱奧園美谷2020年年報發現，2020年度營業收入19.87億元，較上年同期下降36.92%；營業利潤1.37億元，較上年同期下降46.89%。公司2020年度凈利潤0.38億元，較上年同期下降69.20%。歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.35億元，較上年同期下降1214.58%。

此外房地產板塊交樓可結轉收入較去年下降，化纖板塊訂單完成量較去年減少。資金回籠減慢，公司貸款較去年同期增加，導致利息支出增加。

房地產板塊的業務占比最大，但營收的大幅下滑難以支撐不斷增加的負債規模，轉型迫在眉睫。自 2020 年 6 月以來，在奧園科星成為公司控股股東后，開始逐步調整公司業務布局。向高端紡織品、醫美、健衛等領域拓展。2021 年以來，伴隨著一系列對醫美行業企業的收購，轉型方向逐漸明晰。通過對浙江連天美企業管理有限公司 55%股權的收購、依次與廣州暨南大學醫藥生物技術研究開發中心及相關方、大連肌源醫藥科技有限公司、西部優勢資本投資有限公司等在高端醫美護膚產品、輕醫美類產品等方面簽署戰略合作協議，正式切入醫美賽道。

但此時的奧園美股就像是一艘即將觸礁的巨輪，并沒有緩慢調轉方向，而是緊急轉舵。那么接下來故事又將如何發展？

03 孤注一擲 勝敗幾何？

醫美行業最近兩年被業界認為是極具潛力的行業之一，特別是今年以來醫美賽道的關注度再次走高，根據預測，2023年中國醫美市場規模將超過3,100億元。是否意味著奧園美股向著一個巨大風口進發？資本市場更是亦趨之若鶩。看起來商機無限的醫美行業，能否成為奧園美谷轉型路上的指路明燈？轉型后，奧園是否可以坐收醫美產業股紅利？

作為以房地產業務主營業務的企業要完全切換賽道進一個完全未知的領域，可謂是斷臂求生。不但需要勇氣更需要底氣。奧園美谷的底氣何來？大量資本的涌入，已使醫美行業的終端收購水漲船高，奧園美谷斥資6.97億元收購連天美集團55%的股權，該集團旗下擁有杭州連天美、維多利亞兩家醫療美容醫院，通過收購以及與醫美行業上下游產業鏈相關企業達成戰略合作的方式切入醫美賽道。

盡管地產業績不佳，但醫美概念股最近卻熱度不減，保值走高。就在奧園美谷宣布出清地產，轉型醫美后，奧園美谷股價大漲，一度增長了6倍之多。

醫美股在資本市場上的大受捧，也使奧園美谷下定決心做“純粹醫美”，此次出售的三家公司的所得款項也將全部用于醫美業務版塊的投入。但這一轉型不得不說危與機并存。無疑醫美產業是一個巨大的蛋糕，能否分得一塊滿意的份額且不談，僅從短期的數據來看，2020年末，奧園美谷的醫美業務營收為零，整個新生板塊還處于投資階段以及戰略搭建階段，預期收益還難以判斷。

奧園美谷的緊急轉舵是否有些用力過猛？非全資控股的合作模式下，無論從戰略執行以及營收分配上，都不能稱為完全自主的經營模式，是否會成為日后掣肘企業發展的一個因素，是值得考量的。

從醫美板塊的收益來看，奧園美谷所收購的55%股權的連天美在2020年營收僅為4.86億元，凈利潤8055萬元。從盈收規模來看，與原房地產業務的營收還有很大的差距。出清地產業務后，依照目前旗下的醫美板塊收入顯然難以填補原地產主業的空白。

資本市場是最好的實驗場，半年來，醫美股板塊異動，從集體領漲到多家醫美概念股減持或跌停，經歷著大起大落。6月底，奧園美谷經歷了從漲停到跌停。醫美概念股持續走弱，包括昊海生科、貝泰妮等多股跌幅超5%，業內普遍認為，醫美概念股在加速擠泡沫的過程。

泡沫退去后，奧園美谷的醫美產業必須通過實實在在的戰略落地，拿出漂亮的成績單，否則在無地產支撐的業務模式下，將面臨被架空的風險。

克而瑞證券分析師孫楊認為，整體市場蕭條的背景之下，還是要謹慎賣項目，此舉在一定程度上反映資金壓力的存在。

奧園美谷的急切轉型從側面反映了奧園集團在資金層面的承壓。作為奧園集團旗下支柱的上市平臺中國奧園雖然已是千億房企，但總市值卻僅為183.9億港元，甚至低于奧園美谷的總市值。6月9日，國際信貸評級機構惠譽將中國奧園（03883.HK）的評級展望從“穩定”調整為“負面”。同時還確認了中國奧園的高級無抵押評級，以及其未償付高級美元債的評級為“BB”。

盡管有負面評級，并未阻擋其繼續發債步伐。6月15日，奧園發行2024年到期2億美元優先票據，利率達到7.95%。與此同時，中國奧園主席郭梓文于6月17日增持本公司涉資約930萬港元的股份，被業內人士解讀為救市之舉。6月29日，奧園集團宣布發行面向專業投資者18.2億元公司債券，票面利率6.8%，期限為四年期。此外，2020年，奧園負債總額達到2714.26億元，監管“三條紅線”中，奧園2020年剔除預收款的資產負債率為78%，超出70%的紅線要求。