8月30日，萬科舉行了線上2021年中期業(yè)績推介會。中報顯示，上半年萬科實現(xiàn)營業(yè)收入1671.1億元，同比增長14.2%，實現(xiàn)合同銷售金額3544.3億元，同比增長10.6%。一直以來，業(yè)內(nèi)對萬科平穩(wěn)的財務狀態(tài)普遍認可。不過，在今日的管理層回答問題環(huán)節(jié)，幾個主要財務指標還是引起投資者和媒體的重點關注。

財報顯示，上半年萬科歸屬上市公司股東凈利潤110.5億元，同比下降11.7%；房地產(chǎn)開發(fā)及相關資產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務的結算毛利率為18%，較2020年同期下降6.02%。截至午間收盤，萬科A股價報19.55元，下跌6.46%，總市值2273億元。

業(yè)內(nèi)如此關注，是因為這是萬科自2008年以來，凈利潤首次出現(xiàn)下滑。面對投資者的疑問，萬科總裁、首席執(zhí)行官祝九勝表示，現(xiàn)在心情比較忐忑：“這就像讀書時候的感覺，期中考成績出來，沒考好怎么回答老師。”

但他還是總結了三個導致凈利潤下滑的原因：一是銷售規(guī)模增長有限，二是毛利率下降稍快，三是轉型業(yè)務的相關影響。在銷售方面，祝九勝承認與同行相比，萬科增速處于比較低的水平。而地價占比不斷升高，2017-2020年地售比漲了17%，以后會逐步體現(xiàn)在結算收入和結算利潤上，銷售增長對毛利下降的對沖效果有限。

另外，祝九勝認為，萬科的轉型業(yè)務有很多值得檢討的地方，“當年起步太樂觀了，轉型業(yè)務所需要建立的能力，被嚴重低估了。”在祝九勝看來，整個行業(yè)游戲規(guī)則正在發(fā)生變化，房企思維也要相應調整，過多追求規(guī)模和速度，難以為繼。“萬科在向優(yōu)秀同行學習的同時，當前還是保持行穩(wěn)致遠，長周期的增長邏輯依舊存在。”

當前，房地產(chǎn)調控持續(xù)從嚴，行業(yè)進入下行周期，但萬科目前持有貨幣現(xiàn)金1952.2億元，相較于同行，是一筆不小的數(shù)字。此外，監(jiān)管部門對房企提出的“三條紅線”要求，萬科的三項財務指標也達標，穩(wěn)定在“綠檔”。具體來看，萬科扣除預售監(jiān)管資金和受限資金的現(xiàn)金短債比為1.67倍；凈負債率20.2%，連續(xù)20年低于40%；剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率69.7%。截至6月底，萬科的綜合融資成本為4.27%，同比下降32個基點。

對此，祝九勝稱萬科膽子小，一直是穩(wěn)健為主，因此長期賬面上的現(xiàn)金都會比較多。“看三道紅線，凈負債率這一塊，萬科20年來這一項指標在同行中都是最低的，20年來的凈負債率都是在40%以下，平均在20%以下，這是萬科一貫的風格，這種風格給萬科帶來的好處不如階段性采取激進的風格對股東的回報多，萬科覺得在追求對股東ROE回報之前，能夠長期穩(wěn)健、長期活下去，可能比短期的回報來說更優(yōu)先。”

不過，萬科方面認為，不能讓大量現(xiàn)金硬趴在賬上。祝九勝表示，公司的首席財務官韓慧華對此“摳得很細”，“該去理財就去理財，在流動性、收益性和安全性這三者之間求得一個平衡。”

事實上，由于萬科賬上現(xiàn)金流充足，從去年至今，當不少房企陷入破產(chǎn)危機時，萬科都被傳是“白衣騎士”，其中不乏恒大、華夏幸福、泰禾、藍光等千億級房企。

在業(yè)績發(fā)布會現(xiàn)場，祝九勝首次回應近期萬科接盤恒大項目的傳聞，“萬科與恒大在過往就有項目層面的合作，最近幾個月也有過一些接觸和探討，但目前沒有實質性合作。”而對于外界廣為關注的萬科戰(zhàn)投泰禾的進展，祝九勝表示，“我們有成立一個小組與他們密切聯(lián)系，提供一些建議，符合條件的項目會履約。”

對于收購藍光的進展，祝九勝表示，和藍光的合作是項目層面的收并購，目前收購了3個項目，都在正常開發(fā)節(jié)奏中。但和華夏幸福，最近一年多，萬科在項目層面的合作和談判都沒有。在祝九勝看來，或許媒體覺得萬科收并購聲音多了一點，“但其實我們需要做有利于行業(yè)的事情。”