10月22日至23日，萬(wàn)科在上海舉行了一年一度的業(yè)務(wù)交流會(huì)。這也是萬(wàn)科連續(xù)11年在非財(cái)報(bào)季的時(shí)段，公開接受媒體發(fā)問。

兩天，三場(chǎng)演講，萬(wàn)科董事長(zhǎng)郁亮和各條業(yè)務(wù)線的管理層介紹了萬(wàn)科最近在做的事情。但媒體更想知道，作為頭部房企，萬(wàn)科將如何應(yīng)對(duì)當(dāng)下的市場(chǎng)，如何平衡拿地的風(fēng)險(xiǎn)與收益，以及收購(gòu)恒大的傳聞是真是假。

或許22日上午第一場(chǎng)的交流會(huì)耗掉了郁亮太多精力，下午再見其他區(qū)域媒體時(shí)，他褪去了西裝，換上T恤衫讓自己更加放松。

但比服裝更輕簡(jiǎn)的，還有郁亮的回答——“這個(gè)問題太復(fù)雜的，我回答不了，不好意思”“這個(gè)問題是商業(yè)機(jī)密，無(wú)法公布”“我自己的難關(guān)還沒有過(guò)呢，沒有能力給別人出主意”。

顯然郁亮的這些回答有些“劃水”，就連萬(wàn)科物業(yè)CEO兼當(dāng)場(chǎng)活動(dòng)主持人朱保全都調(diào)侃道他要新增了一個(gè)“太極禪師”的名號(hào)了。其實(shí)這個(gè)會(huì)議萬(wàn)科內(nèi)部曾一度討論想要取消。相比同行，在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境下還能站出來(lái)公開表達(dá)，萬(wàn)科也是有些勇氣的。不過(guò)，郁亮自己也開玩笑說(shuō)，今年交流會(huì)的背景板連“萬(wàn)科”兩個(gè)字都不敢露出了。

三年前，郁亮說(shuō)“活下去”；三年后，他說(shuō)“尊重常識(shí)，回歸常態(tài)，陣痛之后，仍有機(jī)會(huì)”。看著昔日與自己同在房企第一梯隊(duì)的對(duì)手碧桂園和恒大，前者整日保持危機(jī)感，小心駛船，后者的危機(jī)已經(jīng)到來(lái)，提出現(xiàn)房銷售的自救策略。萬(wàn)科的機(jī)會(huì)在哪兒？

盡管和這兩家比起來(lái)，萬(wàn)科不算高歌猛進(jìn)型，但這些年萬(wàn)科在地產(chǎn)之外的動(dòng)作也不少。有接近萬(wàn)科的人士告訴AI財(cái)經(jīng)社，現(xiàn)在有些業(yè)務(wù)還是不掙錢，公司正在做不同側(cè)重的調(diào)整。

01 “幸好不是老大”

自從2014年突然失去第一的寶座，萬(wàn)科先后被綠地、恒大、碧桂園趕超。很多年來(lái)，作為行業(yè)“老大哥”卻不能做老大，外界總在試探萬(wàn)科是否不甘心。

“萬(wàn)科很慶幸，這幾年不是老大（規(guī)模），行業(yè)老大轉(zhuǎn)型比較難的。正好不是老大，給了萬(wàn)科轉(zhuǎn)型發(fā)展的機(jī)會(huì)。”郁亮說(shuō)，在黃金時(shí)代找到了“帕爾迪”（美國(guó)地產(chǎn)開發(fā)商），越上了千億，現(xiàn)在找到了“大和房建”（日本地產(chǎn)開發(fā)商）對(duì)標(biāo)。“日本開發(fā)商在大縮表過(guò)程中，也可以成功，這給我們提供了非常大的信心，我們今天做的機(jī)會(huì)會(huì)比它更多。”

天下沒有做完的生意，只有沒做好的生意，這是郁亮堅(jiān)信的。“常識(shí)告訴我們，減肥很難，減肥成功都要很多血淚史。整個(gè)縮表的過(guò)程，就是把金融紅利從房地產(chǎn)行業(yè)中去掉。”

2018至2019年，調(diào)控政策和融資政策持續(xù)收緊，房企現(xiàn)金流遭受壓力，整個(gè)行業(yè)不得不被動(dòng)縮表。郁亮坦言“縮表的過(guò)程是很痛苦的”，不只是萬(wàn)科痛苦，房?jī)r(jià)下降使購(gòu)房者也受影響、房企業(yè)績(jī)下滑使投資者受影響，房企拿地減少更是使賣地的一方受影響。

今年以來(lái)，萬(wàn)科“馳援”泰禾、接手藍(lán)光發(fā)展部分項(xiàng)目，還以換股形式100%收購(gòu)了陽(yáng)光城物業(yè)等。

外界質(zhì)疑萬(wàn)科，在大小房企頻繁爆雷的時(shí)候，自己卻在抄底。對(duì)此，郁亮表示，萬(wàn)科只有投資團(tuán)隊(duì)，沒有并購(gòu)團(tuán)隊(duì)。“市場(chǎng)有機(jī)會(huì)就做，沒機(jī)會(huì)就不做，萬(wàn)科不是投行，不是要把人吃掉。”

早前，有消息稱萬(wàn)科將參與接手恒大集團(tuán)出售資產(chǎn)事宜，萬(wàn)科總裁祝九勝曾承認(rèn)，過(guò)往是和恒大有項(xiàng)目層面的合作，最近幾個(gè)月有接觸和探討，但目前沒有實(shí)質(zhì)性的合作。

但郁亮表示，恒大事件很多人都在關(guān)注，萬(wàn)科沒這個(gè)能力。“行業(yè)冬天來(lái)了，誰(shuí)都冷，首先要保證自己的安全才能去救人。在我們能力范圍內(nèi)，我們?cè)敢馊プ鰧?duì)行業(yè)比較好的做法，但還沒有具體的設(shè)想。”

的確，房地產(chǎn)行業(yè)的冬天早就來(lái)了，這一點(diǎn)從土地市場(chǎng)可見端倪。從9月份開始，各大城市開啟第二批集中供地，包括萬(wàn)科在內(nèi)的多家房企不再積極搶收。

貝殼研究院分析認(rèn)為，一方面是受房企拿地的節(jié)奏性策略影響，二批次拿地對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，較難以實(shí)現(xiàn)在年內(nèi)轉(zhuǎn)換成銷售金額，繼而有效補(bǔ)充其年度業(yè)績(jī)，因此第二批次集中供地的市場(chǎng)關(guān)注度明顯低于首批次；另一方面，由于土拍市場(chǎng)的監(jiān)管趨嚴(yán)，多數(shù)房企面臨較大的現(xiàn)金流壓力，在土地市場(chǎng)方面房企整體參與熱情不高。

“萬(wàn)科自己有投資標(biāo)準(zhǔn)，達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的就拿。現(xiàn)在來(lái)看，投資標(biāo)準(zhǔn)有更高要求了，要特別好的項(xiàng)目才拿，萬(wàn)科沒有停止拿地，只是要求標(biāo)準(zhǔn)高了。”郁亮說(shuō)。

但當(dāng)被問及標(biāo)準(zhǔn)是什么時(shí)，郁亮又跟媒體打起了太極拳，“這是商業(yè)機(jī)密，投資的標(biāo)準(zhǔn)無(wú)法公布，否則別人算好我的投資標(biāo)準(zhǔn)，我永遠(yuǎn)拿不到地了。“

02 “賺小錢”是新活法

進(jìn)入冬天的萬(wàn)科，正等待在下一個(gè)春天里被需要。但春天和春天是不一樣的，新的春天要研究新“活法”。

做商業(yè)，做城市更新，賺些小錢這是郁亮想到的新“活法”。“只要能夠有點(diǎn)小錢賺，我們就滿意了。邏輯變化了，我們從賺大錢、快錢轉(zhuǎn)為賺慢錢和小錢。”

物業(yè)是不是小錢？

上半年，萬(wàn)科物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收103.8億元，和地產(chǎn)1671多億的營(yíng)收規(guī)模比起來(lái)，實(shí)在不值一提。不過(guò)去年萬(wàn)科物業(yè)就對(duì)標(biāo)貝殼，更名為“萬(wàn)物云”，打造平臺(tái)。

不過(guò)，萬(wàn)物云CEO朱保全最近卻在憂慮，因?yàn)榍皟赡晡飿I(yè)成為房企的香餑餑，老板們都說(shuō)物業(yè)是開發(fā)商的未來(lái)，但今年地產(chǎn)行情式微，老板們又紛紛先把“未來(lái)”給賣掉換錢。“物業(yè)是不是房企的未來(lái)？”他也很疑惑。

郁亮曾說(shuō)萬(wàn)物云一定會(huì)上市，但具體時(shí)間不定。

今年初，郁亮就提出向制造業(yè)學(xué)習(xí)，向家電行業(yè)學(xué)習(xí)。因?yàn)榉科蟋F(xiàn)在的遭遇和當(dāng)年家電企業(yè)類似。

據(jù)郁亮介紹，2012年左右，家電下鄉(xiāng)的政策逐步退坡，一大批家電企業(yè)倒下了，比如美菱、榮事達(dá)、新飛等，當(dāng)時(shí)的產(chǎn)能全都變成了庫(kù)存。在這個(gè)過(guò)程中，也有美的、格力、海爾這樣的優(yōu)秀企業(yè)脫穎而出。“當(dāng)年美的的壓力也很大，據(jù)說(shuō)砍掉了一半的產(chǎn)品品種，推掉了很多工業(yè)園，裁了不少員工，然后通過(guò)數(shù)字化，線下轉(zhuǎn)線上，品牌研發(fā)去提升。現(xiàn)在美的可以實(shí)現(xiàn)T+3的柔性交付體系，接到訂單第三天就能提供產(chǎn)品。美的等家電企業(yè)在經(jīng)歷了縮表以后，仍然獲得了新的發(fā)展機(jī)會(huì)。”

郁亮說(shuō)“過(guò)去行業(yè)留下個(gè)壞毛病，叫能用錢解決的都不是問題。到今天，錢本身就是問題”，房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型行業(yè)，而制造業(yè)大多屬于技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)。因此從資金密集型向技術(shù)密集型靠近，或許是郁亮對(duì)接下來(lái)的期待。只不過(guò)，要完成這樣的轉(zhuǎn)變，萬(wàn)科要走的路還有很長(zhǎng)。