2019年5月，在祝九勝接替郁亮擔(dān)任萬科總裁后，孫嘉辭去萬科執(zhí)行副總裁職務(wù)，出任南方區(qū)域事業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官，以及高級(jí)副總裁。

從萬科2021年上半年業(yè)績(jī)來看，南方區(qū)域銷售額仍是倒數(shù)第二，占比下滑到了20.4%。

由于南方區(qū)域業(yè)績(jī)并沒有明顯起色，而萬科海外此前在萬科體系中一直缺少存在感。所以當(dāng)外界誤認(rèn)為孫嘉是調(diào)崗海外時(shí)，市場(chǎng)有聲音認(rèn)為孫嘉被邊緣化。

海外謀局

2010年，樓市宏觀調(diào)控政策密集出臺(tái)，房企再融資功能受阻，紛紛在香港買殼、尋求新的融資渠道。

2012年5月，萬科旗下全資子公司萬科置業(yè)以約10.79億港元（約8.84億元）收購(gòu)港股南聯(lián)地產(chǎn)73.91%股份，收購(gòu)主要目的是“進(jìn)行國(guó)際化嘗試”。萬科置業(yè)借殼入港這一戰(zhàn)略動(dòng)作，使當(dāng)時(shí)萬科整體ABH股的結(jié)構(gòu)初具雛形。

隨著2014年萬科完成B轉(zhuǎn)H，萬科登陸港交所，萬科置業(yè)“萬科境外主要上市平臺(tái)”的職能被削弱，只維系著基本運(yùn)營(yíng)，物業(yè)發(fā)展項(xiàng)目?jī)H有與新世界合作的香港荃灣西站柏傲灣。

最初，萬科置業(yè)只有幾名員工。2019年，萬科置業(yè)先是收購(gòu)萬科位于英國(guó)倫敦、美國(guó)三藩市及紐約的若干物業(yè)，而后又收購(gòu)萬科香港旗下北角春秧街物業(yè)重建項(xiàng)目，正式更名為“萬科海外”，定位也逐漸清晰。

自2012年9月1日以來，萬科海外并未委任主席及首席執(zhí)行官，直至2019年2月13日，執(zhí)行董事張旭及闕東武才分別獲委任為公司董事會(huì)主席及首席執(zhí)行官，中間有近7年空缺。

張旭于2000年通過“海盜行動(dòng)”加入萬科，曾負(fù)責(zé)集團(tuán)戰(zhàn)略拓展、投資及海外業(yè)務(wù)拓展等，目前為萬科集團(tuán)合伙人、萬緯物流首席合伙人、萬緯物流董事長(zhǎng)。

張旭曾表示，未來會(huì)把萬科海外作為海外的主要平臺(tái)，目的是想把平臺(tái)做好，把海外業(yè)務(wù)做好。據(jù)消息人士稱，張旭目前并沒有從萬科體系離職，從萬科海外離職后，將專注于萬科物流業(yè)務(wù)。

一直以來，萬科海外更像萬科香港的“后勤保障部門”，萬科香港投資拿地，萬科海外則主要充當(dāng)提供資管、銷售及開發(fā)服務(wù)的角色。

圖片來源：Wind

半年報(bào)顯示，截至2021年6月30日，萬科海外營(yíng)收2.31億元，同比下降1.07%；毛利1.47億元，同比微增0.75%；毛利率63.86%，同比增長(zhǎng)1.15%；凈利潤(rùn)2.72億元，同比增長(zhǎng)3.95倍；凈利率117.71%；歸母凈利潤(rùn)2.72億元。

萬科海外的收入主要來自出租香港麗晶中心單位及泊車位；出租英國(guó)倫敦之RyderCourt；為發(fā)展位于美國(guó)紐約的ParkRow物業(yè)提供所需資金之投資工具的利息以及提供資產(chǎn)管理服務(wù)四方面。

押注“舊改”

在換帥的同時(shí)，萬科還在繼續(xù)向萬科海外注入香港資產(chǎn)。

11月23日，萬科海外宣布，收購(gòu)萬科香港的全資附屬公司Enigma Company全部股權(quán)以及貸款8.27億港元（約6.78億元），交易價(jià)格總計(jì)8.53億港元（約6.99億元）。

賣方Oceanic JadeLimited為萬科香港全資子公司，由萬科企業(yè)全資擁有；買方Vanke Hong Kong Investment CompanyLimited為萬科海外全資子公司，萬科海外是由萬科香港持有75%控股權(quán)益的香港上市公司。

這實(shí)際上是萬科內(nèi)部的一次資產(chǎn)騰挪，交易完成后，萬科企業(yè)對(duì)Enigma的間接持股將由100%下降為75%。

萬科海外認(rèn)為，收購(gòu)事項(xiàng)對(duì)其而言屬具吸引力的投資良機(jī)，透過拓寬物業(yè)組合及收入基礎(chǔ)，將提升集團(tuán)整體競(jìng)爭(zhēng)力，萬科海外有意將上述物業(yè)開發(fā)為住宅為主的項(xiàng)目，預(yù)期銷售于該物業(yè)興建的住宅單位將于2024年下半年為該集團(tuán)貢獻(xiàn)收入。

由此來看，萬科海外將這一業(yè)務(wù)板塊攬入管轄范圍，也符合郁亮向來的管理邏輯：在管理半徑上以及業(yè)務(wù)協(xié)同上，都能夠找到自洽之處。

實(shí)際上，近年來萬科海外在香港住宅開發(fā)業(yè)務(wù)上加速布局，特別是通過“舊樓并購(gòu)強(qiáng)拍”參與香港舊城改造。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2020年，香港樓齡超過50年的樓宇約8600幢，樓宇老化遠(yuǎn)快過更新速度。同時(shí)舊改政策上可能放寬這些舊樓的“強(qiáng)拍”門檻，減少“釘子戶”導(dǎo)致的舊樓難拆現(xiàn)象。

然而，舊改項(xiàng)目并非穩(wěn)賺不賠，從收購(gòu)物權(quán)到申請(qǐng)強(qiáng)拍，再到規(guī)劃調(diào)整、舊樓拆除、物業(yè)重建，最終預(yù)售回款等一系列流程下來，存在許多變數(shù)，回報(bào)周期遠(yuǎn)不及內(nèi)地的“高周轉(zhuǎn)”水平。

比如萬科對(duì)深水涉海壇街一系列老舊物業(yè)的收購(gòu)，從2018年就已經(jīng)開始，至今仍在分批申請(qǐng)強(qiáng)拍。并且舊改項(xiàng)目周邊商業(yè)及公共服務(wù)配套設(shè)施相對(duì)落后，影響后續(xù)樓盤賣出溢價(jià)空間。

對(duì)于萬科海外的未來，有市場(chǎng)人士猜測(cè)，可能暫時(shí)不會(huì)有太大動(dòng)作，萬科海外面臨的最大難題是如何提升對(duì)國(guó)際市場(chǎng)的開發(fā)與把控能力，需要提升國(guó)際化資源整合的綜合能力。