2022年8月26日下午，綠城中國舉行2022年中期業(yè)績會(huì)，董事會(huì)主席張亞東等管理層出席。與其他房企普遍的悲觀態(tài)勢不同，這場業(yè)績會(huì)上，管理層們無不透漏出對(duì)地產(chǎn)行業(yè)的看好。

他們稱：“長期還是看好這個(gè)行業(yè)，感覺綠城未來還大有可為。預(yù)計(jì)在未來三年后綠城的銷售額大概能占到行業(yè)的3%，這個(gè)份額以后還會(huì)逐漸提高。”

不止如此，張亞東還重新立下了的三個(gè)“前十”目標(biāo)，“綠城要進(jìn)入三個(gè)前十，一個(gè)是現(xiàn)在的銷售排名進(jìn)入前十，保持在前十名里面；第二個(gè)前十是自投部分進(jìn)入前十；第三是重資產(chǎn)的權(quán)益部分，經(jīng)過一兩年的努力也要進(jìn)入前十。”

在地產(chǎn)圈里，綠城是一個(gè)獨(dú)特的存在。早年，綠城中國以產(chǎn)品品質(zhì)著稱，其創(chuàng)始人宋衛(wèi)平不斷強(qiáng)調(diào)“無論行情好壞, 都堅(jiān)定不移地做好房子”，后又經(jīng)歷過幾輪業(yè)績震蕩后，兩年時(shí)間里從第7名掉隊(duì)到了2018年的第17名。如今，在行業(yè)低谷期中，靠著國資中交背景的綠城中國，又要開始重新講一個(gè)后來居上的故事。

01，保底目標(biāo)3100億

四年時(shí)間里，綠城的銷售規(guī)模逐步向前邁進(jìn)，從第17名，追回到了前十。

今年上半年，綠城完成合約銷售額為1128億元，相比去年同期1717億元數(shù)據(jù)來說，同比下滑34.3%。中指院排名中，綠城中國位列第7名。

管理層曾在年初業(yè)績會(huì)上給出一個(gè)保守的全年銷售額目標(biāo)：3300億元。但在銷售遇冷下，管理層也調(diào)低了銷售預(yù)期，“即便是維持現(xiàn)在的情況，可能在3300億元基礎(chǔ)上下探一些，但是肯定可以完成3100億元的保底目標(biāo)。”

但對(duì)于長期目標(biāo)，綠城中國有著更高的要求。張亞東表示，綠城會(huì)在下行的市場中獲得更多的市場份額，三年后大概能占到行業(yè)的3%。他稱，綠城不僅要保持在銷售排名前十中，還要讓自投部分的銷售額也進(jìn)入前十，此外，重資產(chǎn)的權(quán)益部分在一兩年后也要進(jìn)入前十。

規(guī)模之外，綠城中國更看重的是收入和利潤。財(cái)報(bào)顯示，2022年上半年，綠城中國收入647.31億元，同比增長79.1%;公司股東應(yīng)占核心凈利潤37.26億元，同比增長36.7%。不過，受多重因素影響，期內(nèi)歸母凈利潤僅為18億元，同比降幅超25%。

與此同時(shí)，綠城中國的毛利率也出現(xiàn)了一定下降。今年上半年，綠城結(jié)轉(zhuǎn)毛利率是17.4%，去年全年是18.1%，同比下降了0.7%。綠城執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)表示，主要原因是現(xiàn)在交付結(jié)轉(zhuǎn)的這些項(xiàng)目主要是三年前甚至更早的時(shí)間拿的地，當(dāng)時(shí)土地市場競爭比較激烈，毛利率偏低。

此外，綠城中國也在加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范能力。過去幾年，綠城年報(bào)總是會(huì)有大規(guī)模的項(xiàng)目計(jì)提減值，這些都是前幾年激進(jìn)拿地后留來的后遺癥。綠城中國的投資情況，也成為投資者歷年關(guān)注的重點(diǎn)。

投資力度上，上半年綠城中國新增土儲(chǔ)313萬方，今年上半年，綠城集團(tuán)拿地成本約304億元，在8座城市新增項(xiàng)目20個(gè)，總建筑面積約313萬平方米，較2021年同期的超過1000萬方有明顯下降。

對(duì)于接下來的投資策略，綠城中國執(zhí)行董事及行政總裁郭佳峰表示：“拿地總數(shù)量會(huì)減少，權(quán)益要增加，我們提出了更高的要求——零失誤。”他還進(jìn)一步表示，綠城拿地的要求是綜合項(xiàng)目平均凈利率不低于8%，IR不低于15%，這是兩個(gè)入門的門檻。

而為主動(dòng)防范合作風(fēng)險(xiǎn)，綠城中國對(duì)合作伙伴也更挑剔了，“通過建立合作伙伴的白名單制度，嚴(yán)選合作伙伴，主要把合作伙伴限定在央企和屬地大型國企。”

02，大股東中交融資加持，但仍踩中一條紅線

憑借著中交的融資資源及央企背景，綠城資本市場的表現(xiàn)變得積極，發(fā)債產(chǎn)品也越來越豐富，包括公司債、中期票據(jù)，ABS 等等。

在房企普遍發(fā)債難的行情下，今年上半年，綠城中國融資成本持續(xù)下降至4.5%。綠城中國執(zhí)行董事、執(zhí)行總裁耿忠強(qiáng)介紹稱，“受大股東支持，現(xiàn)在各大行對(duì)綠城的授信全部納入中交的整體授信范圍內(nèi)，這樣對(duì)綠城中國來說，授信更充足，成本也更低；另外資本市場層面，中交與綠城中國較多協(xié)同，包括出具安慰函甚至直接買債。”

不過，即使有雄厚的資本優(yōu)勢，綠城中國還是沒成功闖入綠檔房企。從三道紅線上看，綠城中國仍踩中了一條監(jiān)管紅線。綠城中國的凈負(fù)債率為71.5%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率72.5%，略高于監(jiān)管要求，剔除預(yù)售監(jiān)管資金后的現(xiàn)金短債比為1.8倍。

對(duì)于三道紅線的完成進(jìn)度，耿忠強(qiáng)曾在年初業(yè)績會(huì)上表示，“三道紅線的三個(gè)關(guān)鍵指標(biāo)都在進(jìn)一步向好。公司確保2023年能夠進(jìn)入綠檔，同時(shí)我們根據(jù)今年的內(nèi)外部環(huán)境情況，做好了提前進(jìn)入綠檔的準(zhǔn)備。”

耿忠強(qiáng)透露，綠城目前的授信額度完全能夠保障公司開發(fā)貸和按揭順利放款。數(shù)據(jù)顯示，截止到6月30日，綠城中國的預(yù)售監(jiān)管資金132億元，比去年年末增長了22億元，即便把預(yù)售銷售監(jiān)管資金扣除之后，綠城目前在手的可動(dòng)用現(xiàn)金依然有450億元。

不過，盡管財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)表現(xiàn)良好，但在今年5月份，綠城中國的表外負(fù)債也曾引發(fā)輿論關(guān)注。今年6月初，上海票據(jù)交易所網(wǎng)站公布了5月份商票逾期名單，綠城頤合房地產(chǎn)有限公司赫然在列。票交所數(shù)據(jù)顯示，綠城頤合在今年5月份，有40萬元的商票逾期，商票累計(jì)逾期發(fā)生額為1359萬元。

對(duì)此，6月28日，綠城頤合曾發(fā)布一份澄清聲明，表示該公司已第一時(shí)間聯(lián)系持票人進(jìn)行妥善的兌付工作，于5月末所有逾期問題已經(jīng)全部處理完成。

盡管輿論風(fēng)波已平息，但仍引發(fā)了外界對(duì)綠城中國表外債務(wù)的關(guān)注。一方面要彎道超車，另一方面還要控負(fù)債、控相關(guān)指標(biāo)，這對(duì)于還在“黃檔“的綠城中國來說，仍是一次嚴(yán)峻考驗(yàn)。