4月24日下午，首批消費(fèi)REITs之一的華夏金茂商業(yè)REIT（基金代碼： 508017）舉行2024年一季度業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)。中國(guó)金茂副總裁、金茂酒商總經(jīng)理丁蕤、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)代表長(zhǎng)沙金茂覽秀城總經(jīng)理王劍、華夏金茂商業(yè)REIT基金經(jīng)理呂靈卓和譚琳在業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上向投資者詳細(xì)介紹了華夏金茂商業(yè)REIT的業(yè)績(jī)情況，并就投資者所關(guān)切的問(wèn)題進(jìn)行解答。

華夏金茂商業(yè)REIT作為全國(guó)首批消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs，在發(fā)行認(rèn)購(gòu)階段，即得到了廣大投資者的大力支持。自今年1月31日基金成立以來(lái)，基金底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健，業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)。

華夏金茂商業(yè)REIT底層首發(fā)資產(chǎn)為長(zhǎng)沙金茂覽秀城，是中國(guó)金茂旗下核心區(qū)位標(biāo)桿項(xiàng)目。長(zhǎng)沙金茂覽秀城位于長(zhǎng)沙市湘江新區(qū)梅溪湖核心片區(qū)，區(qū)位條件優(yōu)越，消費(fèi)群體定位明確，客群消費(fèi)潛力較高。項(xiàng)目毗鄰長(zhǎng)沙國(guó)際文化藝術(shù)中心，距離岳麓山僅2公里，并與地鐵2號(hào)線無(wú)縫銜接。項(xiàng)目歷史業(yè)績(jī)表現(xiàn)亮眼，租戶業(yè)態(tài)豐富，未來(lái)增長(zhǎng)潛力高。2024年一季度憑借EBITDA、可供分配金額等核心業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)均超招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)值的表現(xiàn)，華夏金茂商業(yè)REIT給投資者交上了一份滿意的答卷。

首份成績(jī)單亮眼，核心數(shù)據(jù)超預(yù)期

一季報(bào)顯示，在基金合并層面，自2024年1月31日（基金合同生效日）至2024年3月31日，華夏金茂商業(yè)REIT實(shí)現(xiàn)總收入1462.13萬(wàn)元、EBITDA 807.85萬(wàn)元。可供分配金額887.28萬(wàn)元，相較招募說(shuō)明書(shū)同期預(yù)測(cè)數(shù)完成度約101.32%，按照?qǐng)?bào)告期間天數(shù)簡(jiǎn)單年化的分派率為4.98%。

在項(xiàng)目公司運(yùn)營(yíng)層面，自2024年2月5日（股權(quán)交割日）至2024年3月31，項(xiàng)目公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1405.13萬(wàn)元，EBITDA 為843.29萬(wàn)元，EBITDA利潤(rùn)率達(dá)到60.02%。

長(zhǎng)沙金茂覽秀城購(gòu)物中心2016年年底開(kāi)業(yè)，距今已穩(wěn)定運(yùn)營(yíng)7年有余，歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)穩(wěn)健且持續(xù)增長(zhǎng)。具體看來(lái)，截至一季度末，長(zhǎng)沙金茂覽秀城出租率為98.26%，高于評(píng)估預(yù)測(cè)值的98.0%。租約結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，主力店和專(zhuān)門(mén)店的平均租金均持續(xù)增長(zhǎng)。且對(duì)比招募說(shuō)明書(shū)的評(píng)估基準(zhǔn)日（即2023年6月30日）的租金水平，主力店和專(zhuān)門(mén)店的租金均實(shí)現(xiàn)了5%左右的增長(zhǎng)。

專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系賦能，項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)持續(xù)提升

消費(fèi)類(lèi)基礎(chǔ)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)提升需要持續(xù)的調(diào)改策略和精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理。華夏金茂商業(yè)REIT的一季報(bào)超預(yù)期的表現(xiàn)離不開(kāi)管理團(tuán)隊(duì)的緊密配合和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)體系的賦能。

華夏金茂商業(yè)REIT原始權(quán)益人中國(guó)金茂是中國(guó)中化旗下的城市運(yùn)營(yíng)平臺(tái)企業(yè)，資本市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)豐富，資源優(yōu)勢(shì)明顯。運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)金茂商業(yè)是中國(guó)金茂旗下專(zhuān)業(yè)化的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理平臺(tái)，擁有豐富的業(yè)務(wù)資源儲(chǔ)備和專(zhuān)業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力，商業(yè)總部和屬地化團(tuán)隊(duì)權(quán)責(zé)一體，高效協(xié)同。此外，項(xiàng)目采取運(yùn)營(yíng)成本包干的運(yùn)管模式，極大緩釋了運(yùn)營(yíng)成本超支的風(fēng)險(xiǎn)，能進(jìn)一步保障項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收益。

今年一季度，運(yùn)管團(tuán)隊(duì)多管齊下，促進(jìn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)提升。在招商調(diào)改方面，項(xiàng)目圍繞“品質(zhì)家庭藝術(shù)歡樂(lè)場(chǎng)”的定位方向不斷升級(jí)品牌組合。先后引入長(zhǎng)沙首家“OFFEN FITNESS”女子高端健身會(huì)所、長(zhǎng)沙首家非遺品牌“兵哥豌豆面”、梅溪湖首個(gè)“霸王茶姬”3.0形象店、“NB1906”等多家潮流品牌，進(jìn)一步提升項(xiàng)目品牌級(jí)次。

在營(yíng)運(yùn)和推廣方面，運(yùn)管團(tuán)隊(duì)通過(guò)各類(lèi)SP、PR活動(dòng)促進(jìn)了轉(zhuǎn)化復(fù)購(gòu)，銷(xiāo)售額較上年同期增長(zhǎng)13.95%。同時(shí)聯(lián)動(dòng)品牌資源，緊跟各類(lèi)重要節(jié)點(diǎn)并結(jié)合長(zhǎng)沙市的明星效應(yīng)，制造了多個(gè)營(yíng)銷(xiāo)事件，如“趕個(gè)年味集”、主題音樂(lè)會(huì)、明星粉絲應(yīng)援專(zhuān)場(chǎng)等，客流量較上年同期增長(zhǎng)8.02%，會(huì)員消費(fèi)金額較上年同期增長(zhǎng)28.64%。

此外，運(yùn)管團(tuán)隊(duì)不斷強(qiáng)化精細(xì)化運(yùn)營(yíng)和安全督導(dǎo)責(zé)任，扎實(shí)推進(jìn)各項(xiàng)安全管理和設(shè)施設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)等工作，確保項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)平穩(wěn)，以服務(wù)細(xì)節(jié)贏得消費(fèi)者好評(píng)。

運(yùn)管團(tuán)隊(duì)表示，未來(lái)將通過(guò)專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)，聚焦核心消費(fèi)客群和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，利用好數(shù)字化管理工具，強(qiáng)化項(xiàng)目的營(yíng)運(yùn)質(zhì)量，保障經(jīng)營(yíng)效益的穩(wěn)定與強(qiáng)勁；也將堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，持續(xù)開(kāi)展品牌煥新、空間迭代、服務(wù)升級(jí)，為消費(fèi)者帶來(lái)更優(yōu)質(zhì)的消費(fèi)體驗(yàn)，助推投資人、商場(chǎng)、商家與消費(fèi)者的多方共贏。

消費(fèi)REITs潛力巨大，未來(lái)擴(kuò)募可期

以華夏金茂商業(yè)REIT為代表的首批消費(fèi)REITs的上市，助力我國(guó)公募REITs市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)擴(kuò)容增類(lèi)，資產(chǎn)類(lèi)型和投資標(biāo)的進(jìn)一步豐富。對(duì)標(biāo)發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)，我國(guó)消費(fèi)REITs目前的絕對(duì)規(guī)模和相對(duì)占比都還有進(jìn)一步提升的空間。消費(fèi)REITs有利于建設(shè)培育更高質(zhì)高效的消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施，改善消費(fèi)環(huán)境，優(yōu)化消費(fèi)場(chǎng)景，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)起到積極的作用；對(duì)于企業(yè)而言，通過(guò)發(fā)行消費(fèi)類(lèi)公募REITs，可以完成從投資到退出和再投資的資本閉環(huán)，資產(chǎn)和資金的流動(dòng)性大大提升。

以金融創(chuàng)新服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，中國(guó)金茂持續(xù)為城市消費(fèi)發(fā)展賦能。發(fā)行消費(fèi)REITs為中國(guó)金茂旗下的優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)打開(kāi)了全新的路徑。隨著金茂商業(yè)版圖的持續(xù)擴(kuò)張，未來(lái)，中國(guó)金茂將持續(xù)向公募REITs平臺(tái)裝入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，以資產(chǎn)盤(pán)活擴(kuò)大有效投資，加速消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進(jìn)城市消費(fèi)條件優(yōu)化、消費(fèi)場(chǎng)景創(chuàng)新。

未來(lái)，中國(guó)金茂和華夏基金將共同努力，進(jìn)一步落實(shí)提升基金業(yè)績(jī)表現(xiàn)的有效措施，增強(qiáng)投資者信心，支持華夏金茂商業(yè)REIT持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展，以高品質(zhì)的項(xiàng)目和優(yōu)良的業(yè)績(jī)回饋廣大投資者。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1、公募REITs與投資股票或債券的公募基金具有不同的風(fēng)險(xiǎn)收益特征，其預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型基金和貨幣市場(chǎng)基金，低于股票型基金，屬于中高風(fēng)險(xiǎn)品種（R4），具體風(fēng)險(xiǎn)評(píng)級(jí)結(jié)果以基金管理人和銷(xiāo)售機(jī)構(gòu)提供的評(píng)級(jí)結(jié)果為準(zhǔn)。2、公募REITs為基礎(chǔ)設(shè)施基金，大部分資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，具有權(quán)益屬性，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、運(yùn)營(yíng)管理等因素影響，基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值及現(xiàn)金流情況可能發(fā)生變化，可能引起本基金價(jià)格波動(dòng)，甚至存在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目遭遇極端事件（如地震、臺(tái)風(fēng)等）發(fā)生較大損失而影響基金價(jià)格的風(fēng)險(xiǎn)。3、公募REITs在基礎(chǔ)設(shè)施之外投資固定收益資產(chǎn)，可能面臨信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、收益率曲線風(fēng)險(xiǎn)、利差風(fēng)險(xiǎn)、供需風(fēng)險(xiǎn)和購(gòu)買(mǎi)力風(fēng)險(xiǎn)。4、公募REITs采取封閉式運(yùn)作，不開(kāi)通申購(gòu)贖回，只能在二級(jí)市場(chǎng)交易，存在流動(dòng)性不足的風(fēng)險(xiǎn)。5、本基金存在其他與公募基金相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和與基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，詳見(jiàn)招募說(shuō)明書(shū)等法律文件。6、基金管理公司不保證本基金一定盈利，也不保證最低收益。7、投資者在投資基金之前，請(qǐng)仔細(xì)閱讀本基金的《基金合同》、《招募說(shuō)明書(shū)》和《產(chǎn)品資料概要》等基金法律文件，充分認(rèn)識(shí)本基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征和產(chǎn)品特性，認(rèn)真考本基金存在的各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素，并根據(jù)自身的投資目的、投資期限、投資經(jīng)驗(yàn)、資產(chǎn)狀況等因素充分考慮自身的風(fēng)險(xiǎn)承受能力，在了解產(chǎn)品情況及銷(xiāo)售適當(dāng)性意見(jiàn)的基礎(chǔ)上，理性判斷并謹(jǐn)慎做出投資決策，獨(dú)立承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)。8、本資料不作為任何法律文件，資料中的所有信息或所表達(dá)意見(jiàn)不構(gòu)成投資、法律、會(huì)計(jì)或稅務(wù)的最終操作建議，我公司不就資料中的內(nèi)容對(duì)最終操作建議做出任何擔(dān)保。在任何情況下，本公司不對(duì)任何人因使用本資料中的任何內(nèi)容所引致的任何損失負(fù)任何責(zé)任。我國(guó)基金運(yùn)作時(shí)間較短，不能反映股市發(fā)展的所有階段。市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。