一個冉冉升起的資產類別，正在成為頂尖PE的新投資熱點。

1月20日，投中網獲悉鼎暉夾層旗下新基建專項投資基金完成近10億元人民幣首關，投資人包括多個國資平臺, 另有多家保險公司、國資平臺、高校捐贈基金擬參與后續募集。該基金預計將在2025年完成設立，目標規模25億元人民幣。

這只新基建專項基金的具體投向，將是AI時代至關重要的基礎設施——數據中心。

數據中心一般也叫做IDC(Internet Data Center)，是集數據存儲及數據計算于一體的信息基礎設施，新基建最為核心的內容之一。而隨著AI的爆發式發展，AIDC（即人工智能數據中心）的概念也火了起來，其重要性更加凸顯，有“算力即國力”之說。

不過，雖然在海外市場上數據中心已經是另類投資中一個相當成熟的資產類別，但在國內目前還處在“早起的鳥兒有蟲吃”的階段。而像鼎暉這樣的頂尖PE募起了專項基金，無疑是一個值得關注的信號。

鼎暉夾層目前是國內最為領先、管理資產規模最大的夾層基金，此前已經連續創造了多個國內夾層業“第一”——第一個有成功基金退出經驗、第一個引入險資作為LP、第一個實現LP完全機構化。

在對數據中心的投資上，鼎暉夾層又一次引領了行業。鼎暉夾層首次投資數據中心資產是在2018年，是國內最早開辟數據中心領域投資的私募基金之一。數年來，鼎暉夾層在低調中完成了相當深入的布局，目前已經累計投資13個數據中心項目，投資金額超過50億元。

2020年10月，鼎暉夾層團隊募集了20億元規模的國內首支人民幣數據中心專項基金。本次募集的新基建專項投資基金，已經是鼎暉夾層發起的第二支專注于投資數據中心的專項基金了。

現在回頭一看，鼎暉夾層的這兩只基金正好處在中國數據中心產業擴張的兩個重要節點上：首支基金恰逢數據中心被列入新基建，行業關注度陡然升高；第二支基金則募集在AI革命徐徐展開之際，數據中心的新一輪增長周期苗頭初現。

保守估計，數據中心將是一個規模至少達到數千億元的巨大市場，對PE等投資機構來說，這是一個嶄新的機會，現在盛宴似乎才剛剛開場。

AI時代已經到來，算力缺口持續擴大

可能會令一些投資人心存疑慮的是，中國數據中心行業此前剛剛經歷了一輪小周期，目前正處在一個相對低潮期。

上一輪周期的起點是2020年，這一年有兩件大事，一是數據中心被列入國家“新型基礎設施”的范疇，二是“東數西算”工程被正式提出。增長前景看好、市場規模巨大，同時國家又高度支持，一時之間包括外資、上市公司在內的各路玩家紛紛涌入，使得國內數據中心的投資呈現井噴式的增長。科智咨詢的數據顯示，2020年中國傳統IDC業務市場規模達到994億元，同比增長了22.1%。

但是，這一輪數據中心投資熱正好趕上了全球疫情衛生危機，很快就由于需求沖擊而消退。還是科智咨詢的數據，到2023年中國傳統IDC業務市場的同比增長率滑落到了6.4%。中國IDC業務市場出現了短期的供大于求，進入到調整階段。

這也是為什么，盡管時間來到2024年，生成式AI將帶來巨大的算力缺口已經是一個可以預見的事實，市場卻并未在第一時間給出回應。

鼎暉投資管理合伙人，鼎暉夾層創始合伙人胡寧表示，在2024年上半年，他還經常會碰到有機構投資人問，這一次周期會有什么不一樣？會不會熱炒一陣就過去了？

而從現有數據來看，盡管新一輪AI革命還處在非常早期的階段，其帶來的“智算”需求已經非常可觀。自2022年底ChatGPT-3.5橫空出世以來，無論是國內還是國外的互聯網大廠都在爭相投資建設數據中心。

在美國，亞馬遜、微軟、谷歌等巨頭的AI軍備競賽已經開啟。經統計，它們僅已明確宣布的數據中心資本開支計劃總和就已經達到2,851億美元，其中1,985億美元將投資于美國。

在中國，各互聯網大廠的IT支出也在迅速回暖，已連續多個季度實現三位數的爆發增長。其中最為兇猛的當屬字節跳動。浙商證券研報指出，字節跳動2024年資本開支達到了800億元，接近百度、阿里、騰訊的總和（約1,000億元）。并且字節跳動還在繼續加大算力投入，在2025年資本開支有望達到1,600億元，其中約900億元將用于AI算力的采購，700億元用于IDC基建以及網絡設備。

2024年9月，字節跳動火山引擎智能算法負責人吳迪曾表示，2027年豆包每天Token消耗量預計超過100萬億，是原來的100倍以上。這帶來的算力需求將是一個天文數字。

隨著智算需求的迅速增長，2024年中國數據中心行業的供需關系正在得到改善。據鼎暉IDC團隊調研了解，目前中國數據中心的新增需求已經有70%來自AI。

一方面是上一輪周期的底部，另一方面新需求正在顯現，這給仍然堅守在市場上的玩家造就了一個格外有利的投資窗口。

首先，在資金方面，過去幾年涌入市場的“熱錢”現在基本都已經撤出，非專業玩家和資產逐步出清，項目估值明顯回落。

同時，由于AI產業的發展迅速消化了一線城市及其周邊集群的有效IDC機柜庫存，同時對IDC項目及服務商綜合能力提出更高要求，使得市場供給加速筑底，供需缺口正在持續擴大。

鼎暉夾層團隊將當前數據中心市場的狀況總結為“需求上行、供給探底”，這兩條曲線之間的差距，將帶來巨大的投資機遇。

數據中心能成為PE的主流投資品種之一嗎？

放眼全球市場，如今很少有資產類別像數據中心這般同時具備漂亮的長期增長曲線、巨大的投資吸引力并且凝聚了廣泛的共識。

KKR數字基礎設施全球負責人Waldemar Szlezak寫了一篇文章，將數據中心投資比作是19世紀的鐵路大建設。KKR認為，預計到2030年，美國的數據中心需求將增長近兩倍，需要超過 1萬億美元的投資。黑石全球基礎設施主管Sean Klimczak則在不久前撰文，回應了“對數字基礎設施的炒作”的話題。他非常明確的表示，這種炒作不僅是有道理的，而且機會比大多數人已經意識到的還要大得多。

早于國內一步，海外PE等機構投資者參與數據中心投資的熱情在2024年就已經一浪高過一浪。

公開市場上，美股上市的Digital Realty、Equinix等頭部數據中心REITs股價在2024年漲幅巨大，吸引眾多機構投資人跑步進場。在一級市場上，黑石、KKR等PE巨頭則在大舉收購數據中心資產。Synergy Research Group的報告稱，2024年全球數據中心資產并購交易總金額翻了一倍多，創下了570億美元的歷史紀錄。

標志性的交易是，黑石2024年底以240億澳元（約1100億人民幣）的天價收購了亞太地區最大的數據中心平臺AirTrunk，金額刷新了全球數據中心交易的記錄，引起了巨大的反響。黑石還雄心勃勃地宣布，他們的目標是繼續把AirTrunk打造成為一家價值1,000億澳元（約4500億人民幣）的企業。

雖然中國PE機構對數據中心投資的參與程度，當下還遠不能與那些海外PE巨頭相比。不過，數據中心屬于資本密集型行業，無論是前期的工程基建、設備采購，還是建成后的運營管理，都需要大量的資金。隨著新一輪數據中心建設浪潮的逐步展開，未來的蛋糕非常大。

尤其是，考慮到當下IPO收緊，傳統的私募股權市場面臨難以克服的退出難問題，相比之下數據中心這一新興資產類別具有獨特的優勢。

鼎暉夾層于2020年的募集的數據中心專項基金，目前已經交出了一份相當漂亮的成績單。該基金投資期間實現了每年不低于8%的現金分配。截至2024年底，基金DPI已達0.72，實現了優異的業績回報。

盡管當下一級市場募資形勢非常艱難，鼎暉新基建專項投資基金的募集較為順利，尤其是獲得了保險等大型機構投資人的歡迎。可見，現階段的募資難，并不完全是由于市場上缺乏資金，一定程度上也是由于需求錯配，PE行業沒有為LP們提供滿足他們需求的產品。而收益穩定、退出可預期性高的數據中心基金無疑正好契合了當下LP的核心需求。

另一個值得期待的事件是，目前中國的私募/公募REITs不斷擴容，資產范圍逐步擴充、發行機制逐步成熟。如果在不遠的未來數據中心私募/公募REITs能夠落地，將使得PE機構投資數據中心的退出路徑更加清晰、回報上限更高。

面對當前的數據中心投資機遇，胡寧表示，“鼎暉夾層聚焦于“三新一特”的核心策略：即新基建、新能源、新產業資產及特殊機會，重點關注數據中心、長租公寓、產業園區及養老等現金流資產。在數據中心領域，我們持續跟蹤并投資近10年，在行業研究、項目渠道，合作方關系等方面，均積累了深厚且獨到的經驗。在當前AIDC變革的新趨勢下，我們會繼續夯實過往積累的豐富資源與優勢，并持續對行業進行前瞻性的研判。在不斷變化的新形勢下，為投資人創造能夠穿越周期的穩健回報。”