15分鐘介紹成績，30分鐘回答媒體問題。8月31日，中國恒大（03333.HK）在線上舉行了2020年中期業(yè)績發(fā)布會，與上周碧桂園、萬科公布業(yè)績時相比，恒大的會議時間略顯簡短。

盡管是中國房地產(chǎn)企業(yè)前20強(qiáng)里最后一家發(fā)布半年報(bào)的房企，但在兩周前，恒大就發(fā)布了盈利預(yù)警，表示其核心凈利潤較去年同期下降約37%。這也讓外界對習(xí)慣了高舉高打的恒大充滿疑問。

恒大給出的書面解釋是，由于受新冠狀病毒疫情爆發(fā)影響，集團(tuán)進(jìn)行了全國促銷活動實(shí)施銷售價格優(yōu)惠及同期營銷費(fèi)用上升，期間外匯匯率波動引起的外匯虧損，以及附屬公司對新能源汽車的投入引起的合并報(bào)表虧損所導(dǎo)致。

在看到半年報(bào)后，一位恒大股票投資者告訴AI財(cái)經(jīng)社，幸好之前有過盈利警報(bào)，自己做好了心理準(zhǔn)備。“地產(chǎn)行業(yè)周期性較強(qiáng)，高杠桿的恒大，周期效應(yīng)會被放大。”

財(cái)報(bào)顯示，恒大上半年仍然實(shí)現(xiàn)合約銷售額3488.4億元，同比增長23.8%；達(dá)成全年6500億元目標(biāo)的54%；銷售回款率89.4%，較上年同期上升約23個百分點(diǎn)。上半年銷售額與回款率雙破恒大紀(jì)錄。

業(yè)績會上，恒大管理層表示，上半年利用“恒房通”開啟線上打折銷售，以及拆分物業(yè)板塊上市，都在一定程度上降低了公司的凈負(fù)債率，穩(wěn)住經(jīng)營腳步。上述投資人士分析認(rèn)為，一直以來，恒大的戰(zhàn)略布局和資本操作是其獨(dú)有的優(yōu)勢。

（恒大集團(tuán)總裁、董事局副主席夏海鈞）

01 做房地產(chǎn)調(diào)控的模范生

半個小時的媒體問答，恒大總裁夏海鈞反復(fù)提了兩次：要做“房地產(chǎn)調(diào)控的模范生”。

“這么多年，恒大沒有拿過一個地王，銷售價格基本穩(wěn)定在9000-10000元/平左右，恒大會一如既往的成為房地產(chǎn)調(diào)控的模范生。”面對媒體當(dāng)前最關(guān)心的“三條紅線”，即監(jiān)管部門對重點(diǎn)房企制定資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則的問題，夏海鈞表示堅(jiān)決支持，“對于國家監(jiān)管部門提出的各項(xiàng)指標(biāo)和管理要求，我們都嚴(yán)格將公司的戰(zhàn)略向這些指標(biāo)靠攏。”

起初是因?yàn)橐咔椋愦髶?dān)心資本市出現(xiàn)問題，在香港發(fā)了60億美元債，確保足夠還今年到期的美元債、還未到期債的利息和現(xiàn)金分紅。到了3月底，看到疫情基本被控制住，恒大也提出降負(fù)債的目標(biāo)——2020年到2022年，有息負(fù)債平均每年減少1500億元。如今半年過去，6月底公司有息負(fù)債較3月底減少約400億元，夏海鈞預(yù)計(jì)，全年降幅在1000億元左右。

“房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段，企業(yè)不能再靠規(guī)模取勝，而是要靠效益。”夏海鈞表示，恒大采取的第一個降負(fù)債策略是加大銷售和銷售回款。“我們?nèi)ツ甑匿N售額是6010億元，今年目標(biāo)6500億，內(nèi)部力爭要達(dá)到8000億。“而今年1-7月恒大已經(jīng)實(shí)現(xiàn)合約銷售額3991億元，銷售回款達(dá)到3542億元。按照下半年9000萬平方米的可售貨量估算，只要再完成37%的業(yè)績，全年任務(wù)基本達(dá)標(biāo)。

另外，控制土地儲備，節(jié)約資金，以及拆分集團(tuán)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，實(shí)現(xiàn)集團(tuán)權(quán)益增長都是恒大降負(fù)債的方式。

8月13日，中國恒大發(fā)布公告稱，將為物業(yè)管理業(yè)務(wù)引入包括中信資本、農(nóng)銀國際、光大控股、紅杉資本、騰訊控股、云峰基金等14名戰(zhàn)略投資者，合計(jì)持股數(shù)量約280.61萬股，占總股本比例約28.061%，對應(yīng)總代價為235億港元。在投資者看來，這是一個非常精明的資本運(yùn)作：“先引戰(zhàn)投，再IPO上市，可以吃兩道。”恒大管理層表示，成功引入戰(zhàn)投，預(yù)計(jì)為公司降低凈負(fù)債率19個百分點(diǎn)。

貝殼研究院分析指出，恒大上半年資產(chǎn)負(fù)債率為86.24%。截至上半年，恒大持有現(xiàn)金1407.5億元（不含受限制現(xiàn)金），其短債比為0.26（短債為短期借款與即期所得稅負(fù)債之和），較上年期末0.29進(jìn)一步緊縮。“截至上半年，恒大平均融資約9.14%，較2019年末8.99%小幅提升，在TOP20房企中，恒大融資成本處于高位。”

加大銷售和回款，嚴(yán)控銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用，大幅度降低負(fù)債總額，減少融資成本，是下半年恒大提升利潤的途徑。據(jù)夏海鈞透露，下一步恒大還會陸續(xù)把一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)逐步分拆上市，通過資本市場的釋放來為股東創(chuàng)造更大的效益，同時實(shí)現(xiàn)公司負(fù)債的大幅度降低。“我們非常有信心在不遠(yuǎn)的將來，公司的各項(xiàng)指標(biāo)能夠完全達(dá)到監(jiān)管部門的要求。”

02 下半場房企在比拼什么？

在很多場合，夏海鈞總強(qiáng)調(diào)恒大多年來土地儲備的數(shù)量龐大和成本低廉的優(yōu)勢。

從整體土儲量上看，截至報(bào)告期內(nèi)，恒大住宅土地儲備項(xiàng)目817個，總規(guī)劃建筑面積2.4億平方米，土地儲備原值為5094億元，各項(xiàng)數(shù)據(jù)均比2019年底均有下降，但今年上半年，隨著土地市場等來窗口期，恒大拿地?cái)?shù)量頗多，共計(jì)購得住宅土地儲備111幅，新購住宅土地儲備建筑面積5459萬平方米，平均成本為2455元/平方米，項(xiàng)目主要分布于北京、廣州、深圳等一二線城市及三線城市。

另外，恒大積極參與舊改項(xiàng)目，截至上半年擁有舊改項(xiàng)目104個，其中深圳55個，大灣區(qū)12個（ 除深圳以外 ），太原11個，石家莊4個，昆明3個，貴陽3個，鄭州2個。夏海鈞認(rèn)為，房地產(chǎn)市場已經(jīng)見到天花板，往下再發(fā)展，市場增量比較少，房企要在存量方面下功夫，所以恒大判斷，城市更新項(xiàng)目、舊城改造，未來是房企發(fā)展的必爭之地。

隨著人口結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，住房需求的飽和，以及城鎮(zhèn)化建設(shè)加速，中國房地產(chǎn)進(jìn)入存量時代已成為行業(yè)的共識。今年疫情的出現(xiàn)無疑對房地產(chǎn)市場造成巨大沖擊，同時也讓這個行業(yè)更深層次的問題暴露出來。

夏海鈞坦言，一二月份時大家對市場都比較悲觀，但三月份以后，情況逐漸好轉(zhuǎn)。“我們能看見大型上市公司、龍頭房企的業(yè)績穩(wěn)步上揚(yáng)，但是大部分的中小房企卻處在非常困難的境地。這是現(xiàn)在市場的一個改變。”

這是最近兩年，夏海鈞每次談及市場未來，都會作出的判斷：市場容量基本飽和，但行業(yè)的集中度在產(chǎn)生變化，市場環(huán)境對中小企業(yè)并不友好，“大魚吃小魚”是眼下乃至未來的普遍現(xiàn)象。今年疫情之后，他更加篤定了。

此次業(yè)績會，夏海鈞對房地產(chǎn)下半場的走向又做出了幾點(diǎn)判斷：未來房地產(chǎn)開發(fā)商會更加注重科技含量的住宅，多做智慧社區(qū)和綠色建筑；養(yǎng)老社區(qū)和租賃住房也是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級的方向。

“我們物業(yè)上市引進(jìn)了騰訊，引進(jìn)了云峰基金，主要是希望借助由這些股東的科技力量來幫助恒大物業(yè)實(shí)現(xiàn)智慧社區(qū)的有效發(fā)展，提升我們的產(chǎn)品的競爭力。”夏海鈞表示。

其實(shí)，在房地產(chǎn)的下半場，企業(yè)之間比拼的是誰的眼光更長遠(yuǎn)。從目前看，這家企業(yè)形成了以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，新能源汽車為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。其中有些產(chǎn)業(yè)還在前期投入中，未見高回報(bào)。因此，拖著巨大杠桿前行的恒大，必須減重，確保用企業(yè)的相對增長，換來絕對安全，這才是未來發(fā)展一切的重要前提。