公開信息顯示，廣西萬通房地產(chǎn)有限公司（下稱“廣西萬通地產(chǎn)”）將于9月22日發(fā)行2只共計(jì)15億元的私募債，用于償還公司的2只債券，其中一只債券已于此前幾天到期。

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       借新還舊，40億存續(xù)債券仍承壓

據(jù)了解，“20萬通01”計(jì)劃發(fā)行規(guī)模7億元，期限2年，募集方式為私募，招標(biāo)日為9月21日，招標(biāo)利率區(qū)間為7%-8.5%，募集資金用途為償還發(fā)行人到期的公司債券“15萬通02”與“16萬通01”。

另一只債券“20萬通02”計(jì)劃發(fā)行規(guī)模8億元，期限3年，募集方式為私募，招標(biāo)日為9月21日，招標(biāo)利率區(qū)間為7.5-9%，募集資金用途為償還發(fā)行人到期的公司債券“15萬通02”與“16萬通01”。兩只債券的主承銷商均為中信建投。

可見，這2只債券都是為了借新還舊，而“15萬通02”與“16萬通01”又是什么情況？

其中，“15萬通02”已于9月16日到期，發(fā)行規(guī)模10億元，債券期限3+2年，票面利率7.95%。

“16萬通01”發(fā)行于2016年1月，發(fā)行規(guī)模14.6億元，目前余額為14.53億元，債券期限3+2Y，票面發(fā)行利率6.9%，目前利率為8.5%。

可以發(fā)現(xiàn)，“20萬通01”與“20萬通02”發(fā)行公告日均為9月15日，第二天即9月16日“15萬通02”就宣告到期，可謂“無縫連接”。對(duì)此，債券行業(yè)資深人士表示，廣西萬通地產(chǎn)的發(fā)債操作在規(guī)則允許的范圍之內(nèi)，并未違規(guī)。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，“20萬通01”與“20萬通02”發(fā)行利率雖然略有偏高，但風(fēng)險(xiǎn)可控。

企業(yè)預(yù)警通顯示，去除即將發(fā)行的2只債券，廣西萬通地產(chǎn)目前債券存續(xù)債券4只，總存續(xù)規(guī)模為39.53億元，其中近25億元將于一年內(nèi)到期。

在聯(lián)合信用出具的最新一期信用評(píng)級(jí)報(bào)告中，廣西萬通地產(chǎn)主體維持AA級(jí)。報(bào)告指出，2019年公司債務(wù)規(guī)模和債務(wù)杠桿均有所下降，利潤規(guī)模增長，經(jīng)驗(yàn)活動(dòng)現(xiàn)金流保持凈流入。但是，公司債務(wù)負(fù)債仍較重，且短期債務(wù)占比高，加之公司項(xiàng)目尚需投資規(guī)模較大，籌資壓力大。

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       昔日準(zhǔn)一線房企，如今尋覓轉(zhuǎn)機(jī)

公開信息顯示，廣西萬通地產(chǎn)目前為陽光地100中國控股有限公司（下稱“陽光100”，02608.HK）的下屬公司，實(shí)控人為易小迪。

1991年，易小迪與馮侖、王功權(quán)、劉軍、王啟富、潘石屹等一道在海南成立了海南農(nóng)業(yè)高科技投資公司(萬通前身)，進(jìn)入當(dāng)時(shí)已對(duì)民企開放、國企卻不愿進(jìn)入的房地產(chǎn)行業(yè)，賺了第一桶金。多個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目的成功，奠定了萬通的江湖地位，上述六人也成為行業(yè)內(nèi)赫赫有名的“萬通六君子”。

此后，易小迪在南寧注冊(cè)成立廣西萬通企業(yè)總公司，并將公司的主營業(yè)務(wù)定位于房地產(chǎn)開發(fā)。南寧由此成為了陽光100的發(fā)源地，也是易小迪從萬通分家的總部基地。

2000年，易小迪創(chuàng)立“陽光100”品牌。2002年，陽光100將總部由南寧遷至北京，開始發(fā)展及推廣“陽光100”品牌。

2004-2008年，陽光100連續(xù)五年登上“百強(qiáng)房企TOP10”，絕對(duì)的一線房企的種子選手。但公司掌舵者多次調(diào)整戰(zhàn)略，讓陽光100多次錯(cuò)過市場(chǎng)紅利。

據(jù)陽光100在2013年赴港上市的招股書顯示，彼時(shí)陽光100全年的銷售額為53.53億元，而到了2019年，陽光100全年的銷售額為103.3億元。2020年上半年，陽光100的銷售額是24.08億元。與眾多房企動(dòng)輒百億千億的規(guī)模相比，陽光100的差距明顯。

據(jù)陽光100今年中期業(yè)績報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為76.41%，凈負(fù)債率為182.11%，現(xiàn)金短債比0.38。《商學(xué)院》在報(bào)道中直接表示，陽光100踩中房企融資新規(guī)的“三條紅線”。

2020年4月，國際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)將陽光100的長期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“CCC+”下調(diào)至“CCC-”。在惠譽(yù)評(píng)級(jí)的定義中，CCC意味著為較大的信用風(fēng)險(xiǎn)。

為應(yīng)對(duì)資金緊張的狀況，2019年，陽光100通過出售資產(chǎn)回籠的資金達(dá)到73億元，出售的項(xiàng)目包括重慶陽光壹佰70%的股權(quán)、卓星集團(tuán)有限公司、東莞清園100%股權(quán)和溫州中信昊園90%的股權(quán)。

此外，陽光100的管理層變動(dòng)也常為業(yè)內(nèi)關(guān)注。2016年至今，陽光100經(jīng)歷了四任首席財(cái)務(wù)官，現(xiàn)任首席財(cái)務(wù)官陳勝杰于2018年1月到任。惠譽(yù)在其評(píng)級(jí)報(bào)告中認(rèn)為，陽光100的管理策略對(duì)信用狀況有負(fù)面影響。

易小迪曾對(duì)媒體坦承：“我是一個(gè)非常膽小的人，我承認(rèn)我過分的謹(jǐn)慎使企業(yè)失去了很多擴(kuò)張良機(jī)。” 也有業(yè)內(nèi)知情人士表示，“陽光100發(fā)展不暢，與管理能力和水平、以及高層領(lǐng)導(dǎo)變動(dòng)大有很大關(guān)系”。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，借著此次債券融資，“后續(xù)改善融資的內(nèi)容，同時(shí)做好企業(yè)的經(jīng)營，都非常關(guān)鍵！”