樓市兩重天

動輒房價“十萬+”的深圳里，從來不缺富豪們排隊買房的故事。而它給年輕人帶來的刺痛，是即使月薪三四萬元的王晨也不能避免。

王晨所在的公司位于深圳南山區(qū)，附近新房均價每平方米七萬元以上。掏空錢包也夠不著首付的王晨，最終選擇在了40公里開外的龍崗區(qū)置業(yè)。他買入了一個地鐵沿線項目，入手均價每平方米五萬元，總算拿到了深圳市民的入場券。

圖/視覺中國（深圳市南山區(qū)后海燈光夜景）

像王晨一樣，買不起深圳的房子，卻立志要留在這的年輕人有很多。深圳統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳常住人口約1343萬人，而存量商品房只有200萬套。

但土地空間趨于飽和狀態(tài)下，缺地，已經(jīng)成為深圳最大的發(fā)展瓶頸。《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》顯示，2016至2020年，預(yù)計全市商品住房總需求約179萬套，而這期間深圳住房供應(yīng)量只有65萬套。可以說，深圳常住人口與商品住房的巨大缺口，支撐了臨深地區(qū)樓市的基本面。

供需矛盾加大下，深圳市場的購房需求逐漸外溢。“來了就是深圳人”，更多演變成“來了結(jié)果成了惠州人（或東莞人）”。

比起日漸火熱的臨深市場，環(huán)京市場仍處在漫長的冷凍期。時隔400多天后，在榮盛帝品御居置業(yè)的張陽，終于等來了開發(fā)商的交房通知，要求其在2020年11月1日之前收房。

榮盛提出的延期賠償是，如果業(yè)主能在11月1日之前收房，免除5年期的物業(yè)費(fèi)，過期優(yōu)惠作廢。但這并沒有打退部分業(yè)主的退房意愿。”大約有50%的業(yè)主還有退房意愿，畢竟這個項目跌了一半兒多，大家都沒有足夠的信心漲上去。”

張陽購買的榮盛帝品御居項目位于河北廊坊市香河縣，距離北京市中心45公里。2016年，榮盛帝品御居項目均價一路漲到1.7萬元/平米，張陽趕在年底上了車，但如今周邊新盤的開盤價格已跌落至8000元/平方米。張陽直觀感受到了香河市場的寒意。“總價145萬元買的房子，三年時間內(nèi)跌了近80萬，這比腰斬還過分，已經(jīng)是臀斬了”。

2016年，是環(huán)京樓市最風(fēng)光躁動的一年。當(dāng)時，中央提出疏解北京非首都功能與推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，疊加市政府東遷且通州限購等因素，環(huán)京市場迎來大量“淘金客”，房價開始飛漲。

直到現(xiàn)在，張陽依舊清晰記得，環(huán)京房價最瘋狂的樣子。“2016年初，香河房價1萬元/平方米，到年中漲到1.7萬元/平方米, 9月份的時候躥升到2.2萬元/平方米，后來遭遇一個小調(diào)控政策，跌到了1.8萬元/平方米，但第二個月很快就反彈了。”

盡管知道這場狂歡充斥著各種不理性，張陽還是忍不住出手了，“在我買這個項目時候，均價1.7萬元/平方米。因為看到限購政策攔不住房價的漲幅，所以才想著趕快下手。”

河北廊坊“北三縣”（三河、大廠、香河），因距離北京不到50公里的環(huán)線范圍，成了環(huán)京地區(qū)最閃亮的投資新星。緊鄰北京通州的香河，幾乎以每月2萬的價格飆升，人們開始爭相涌向離京45公里的環(huán)京市場，不惜掏空錢包，只為賭一個未來。

他們輕易相信了“近水樓臺先得月”，卻忽視了政策波動的兇險。

2017年6月，廊坊出臺限購令，要求非本地戶籍居民繳納3年社保限購一套，讓環(huán)京樓市溫度降至冰點。2020年十一期間，香河的房價較去年同期又有明顯的下降幅度。相比去年10月份的1.1萬元/平方米左右而言，香河國慶期間不少樓盤房價已降至8000元/平方米。

留人更要留產(chǎn)業(yè)

“距離雄安車程十幾分鐘的白溝，房價超過1萬元/平方米，香河一邊靠著北京，另一邊靠著通州副中心，每平方米房價才8000多元，這明顯是不合理的，我相信如果不是政策影響，環(huán)京北三縣樓市的房價一定能起來。”

張陽沒想到的是，當(dāng)初以為成功“抱上大腿”的環(huán)京樓市，卻逐漸成為周邊房價的最低谷。2017年的“317新政”，成功地把大部分投資者攔在環(huán)京市場門外，但問題在于，原本的剛需群體，也跟著一起消失了。

北三縣市場的客群主體，曾發(fā)生過一輪更迭。“距離北京最近的燕郊，是老一代北漂居住的地方，很多80后年輕人蝸居于此。那個時候燕郊交通相對方便，但現(xiàn)在燕郊已經(jīng)沒有可買的了。大廠呢，交通不如燕郊方便，再加上少數(shù)民族自治縣的原因，外地人不太愿意考慮，目前承接的住戶主要是北京副中心的員工們。剩下的那些在北京市區(qū)工作，又承受不了大廠房價的人，多數(shù)選擇在了香河。”

圖/視覺中國（燕郊住宅樓群）

但在不斷下跌的房價趨勢下，那些有著實際居住需求的群體們，把置業(yè)目光轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域。有房地產(chǎn)研究人士表示，環(huán)京地區(qū)由于此前房價上漲太快，吸引了大量的投機(jī)資金的介入，但城市的基建設(shè)施、軌道交通、人口流入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法與房價相匹配。

反觀臨深區(qū)域，盡管惠州、中山等地也涌現(xiàn)大量來自深港的炒房客，但城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型較早、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對雄厚，給了臨深地區(qū)樓價穩(wěn)步上探的空間。與價格下跌的環(huán)京樓市相比，中山坦洲鎮(zhèn)與珠海香洲區(qū)的部分房價已直逼三萬。

廣州地理研究所杜志威博士在研究東莞城鎮(zhèn)人口變遷時發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對于城鎮(zhèn)人口規(guī)模有著重要影響。換言之，成功實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，能夠保持較快的經(jīng)濟(jì)增速和人口增長，轉(zhuǎn)型不順利的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則面臨經(jīng)濟(jì)增速下降、人口收縮的難題。

與孤立的環(huán)京各縣相對應(yīng)的是，臨深各城市的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，尤其是東莞和惠州，幾乎已經(jīng)與深圳連成一片，產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同發(fā)展效應(yīng)明顯。比如，由于深圳土地資源緊張，土地成本高等問題，不少深圳企業(yè)轉(zhuǎn)而尋求到東莞發(fā)展，如萬科的建筑研究中心、華為的松山湖科研中心、大疆的東莞總部都建于此地。

反觀環(huán)京，雖然在引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)上也不甘落后，但跟風(fēng)效仿的意味大于實際發(fā)展的需求。

走進(jìn)環(huán)京各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你幾乎能找到每一個當(dāng)下最火的概念。比如，機(jī)器人、人工智能、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等等。其中以永清最為典型，作為一個縣城，這里承載了大紅門、臺灣產(chǎn)業(yè)園和亦莊永清開發(fā)區(qū)三個產(chǎn)業(yè)。但這些產(chǎn)業(yè)園大都面臨空置率高，開工率普遍不足的問題，個別產(chǎn)業(yè)園甚至被農(nóng)作物攻占。

大都市圈之困

在協(xié)同發(fā)展浪潮的推動下，城市與城市間的競爭，已經(jīng)上升到“都市圈”之間的維度。所謂的“都市圈”。是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。

圖/視覺中國（都市圈人流）

事實上，從外界對其名稱的描述，就能看出環(huán)京與臨深是兩種區(qū)域發(fā)展的思路：一個是外溢-承接關(guān)系，另一個則是合作共建關(guān)系。

2020年6月5日，廣東省發(fā)展改革委公布的《廣東省開發(fā)區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》明確提出了深圳都市圈（包括深圳、東莞、惠州、河源和汕尾）的概念，提出充分借鑒三大世界級灣區(qū)發(fā)展經(jīng)驗，協(xié)調(diào)莞惠河汕四市共同參與，合理確定都市圈發(fā)展重大任務(wù)舉措，助力河源、汕尾融入大灣區(qū)建設(shè)。

在打造產(chǎn)業(yè)融合的問題上，改革開放初的上海工程師們，曾經(jīng)成功地趟過了這條河。上世紀(jì)80年代，極具中國特色的“星期六工程師”現(xiàn)象曾盛極一時：每逢周末，上海、廣州等地科研院所和國有企業(yè)的工程師，便到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)“兼職”，以技術(shù)顧問的角色，幫助當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的技術(shù)升級。

曾有數(shù)據(jù)指出，上海“星期六工程師”人數(shù)一度超過2萬人，廣州省科委1987年做調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，廣州的科研單位有8%到10%的科技人員從事“星期六工程師”活動。在大量工程師的技術(shù)扶持下，蘇州、無錫、常州以及順德、南海、中山、東莞等地的企業(yè)開始發(fā)展壯大，并涌現(xiàn)出了“廣東四小虎”的經(jīng)濟(jì)奇跡。

交通、信息技術(shù)的快速發(fā)展，有效地放大了一線城市的外溢能力，并為臨近區(qū)域帶來了新的發(fā)展機(jī)遇。直到現(xiàn)在，東莞依托電子信息、裝備制造、紡織服裝等成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，特別是先進(jìn)制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)，在全國排名前三強(qiáng)。而“深圳創(chuàng)新+東莞智造”的模式，也讓產(chǎn)業(yè)形成良性循環(huán)，形成產(chǎn)業(yè)間的相融互補(bǔ)和高效協(xié)同，讓臨深都市圈實現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展和高效率連接。

而反觀北京都市圈，同樣是建“圈”，北京都市圈的規(guī)劃理念與深圳都市圈有所不同。2020年3月17日，國家發(fā)改委在官網(wǎng)公布了“北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃”，將打造國際一流和諧宜居之都示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。

關(guān)于這個“圈”的表述是：“以北京城市副中心建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，著力打造國際一流和諧宜居之都示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。”

北京與周邊北三縣地區(qū)“都市圈”的形成，本質(zhì)上還是沒能擺脫“大城市病”帶來的擠出效應(yīng)，圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動關(guān)系并不強(qiáng)，在一些關(guān)鍵資源如教育、醫(yī)療、住房等公共服務(wù)領(lǐng)域上，有較大的差異。

都市圈時代，核心一線城市們都在忙著與周邊區(qū)域“合縱連橫”。在此之前的2019年，北京以35371.3億元的GDP總量，高出深圳8444.21億元。但在新一輪的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型下，城市間的發(fā)展格局隨之被重塑，城市間的競爭將演變?yōu)槎际腥﹂g的競爭。北京都市圈又該如何持續(xù)保持領(lǐng)先地位？