前一天爆發(fā)了沖突的蛋殼公寓北京總部，現(xiàn)場(chǎng)火藥味不在，氣氛緩和了很多，也沒(méi)有了擠滿過(guò)道的人群。

11月9日，《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道，蛋殼公寓北京總部聚集了眾多合作方維權(quán)，多達(dá)上百人，有的欠薪上百萬(wàn)，長(zhǎng)達(dá)兩年未結(jié)清，因?yàn)榉e聚已久的財(cái)務(wù)糾紛，氣氛非常緊張，維權(quán)者現(xiàn)場(chǎng)還與安保人員發(fā)生了肢體沖突。

一個(gè)月前，不僅在社交平臺(tái)上出現(xiàn)有關(guān)杭州蛋殼公寓“破產(chǎn)倒閉”、“財(cái)務(wù)跑路”的言論，當(dāng)天蛋殼公寓北京總部也遭遇了“敲鑼打鼓”的喊話：“還錢”。

當(dāng)時(shí)蛋殼公寓發(fā)布官方回應(yīng)稱，此事只是合作方與公司存在商業(yè)糾紛，過(guò)激行為導(dǎo)致，言論不實(shí)。

       01

租客業(yè)主聚集，現(xiàn)場(chǎng)氣氛緩和

11月10日下午，記者前往北京蛋殼公寓總部現(xiàn)場(chǎng)了解了狀況，當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)治安有所加強(qiáng)，現(xiàn)場(chǎng)氣氛也已緩和許多。

蛋殼公寓北京總部

經(jīng)過(guò)11月9日的維權(quán)，樓道區(qū)域內(nèi)已經(jīng)沒(méi)有之前大批聚集在蛋殼公寓外的合作方，現(xiàn)場(chǎng)更多的是尋求解決問(wèn)題的租客和業(yè)主。

據(jù)了解，現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置了租客登記區(qū)，對(duì)于來(lái)訪的租客進(jìn)行登記，后續(xù)再通知解決問(wèn)題。而現(xiàn)場(chǎng)的大批業(yè)主，則被工作人員叫往公司里面集中處理。目測(cè)觀察，下午時(shí)仍有幾十位業(yè)主等待處理自己的房屋問(wèn)題。

有業(yè)主表示，早前11月2日來(lái)蛋殼公寓總部時(shí)，還沒(méi)有感覺(jué)到變化，今天來(lái)就很明顯，現(xiàn)在來(lái)就是為了解除合同。

對(duì)于租客來(lái)講，面臨的問(wèn)題就更為復(fù)雜。有租客表示，因?yàn)槟旮遁^為便宜，自己便預(yù)交了一年的房租8萬(wàn)多元，目前熱水器已經(jīng)壞掉，尋找客服和管家都在互相踢皮球，20多天遲遲未解決問(wèn)題，已經(jīng)影響到了自己的生活和工作狀態(tài)。

圖片來(lái)源：黑貓投訴

此前提到過(guò)的斷網(wǎng)問(wèn)題，目前仍有很多租客反映，沒(méi)有得到解決。

目前蛋殼公寓子公司百家維修人員已經(jīng)欠薪長(zhǎng)達(dá)四個(gè)月，還倒貼配件錢。

對(duì)此，蛋殼公寓官方對(duì)外界媒體回應(yīng)，蛋殼和部分供應(yīng)商確實(shí)存在經(jīng)濟(jì)糾紛，公司正在積極進(jìn)行處理，并且不會(huì)跑路，目前一切運(yùn)營(yíng)正常。同時(shí)還表示，疫情以來(lái)，整個(gè)行業(yè)均非常困難，希望媒體慎重報(bào)道，以免引起猜想和恐慌，發(fā)生擠兌，對(duì)租客、業(yè)主、公司、行業(yè)都不好。

       02

陷入多條糾紛，股價(jià)下跌近9成

目前來(lái)看，蛋殼公寓外債拖欠已久，現(xiàn)金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)有所增加。

2015年成立的蛋殼公寓，作為紫梧桐(北京)資產(chǎn)管理有限公司旗下的高端白領(lǐng)公寓品牌，在資本護(hù)航下一路高歌猛進(jìn)，發(fā)展迅猛。

蛋殼公寓成為2020年登陸紐交所的第一支中概股，也是赴美上市的第二個(gè)長(zhǎng)租公寓公司。

經(jīng)過(guò)5年發(fā)展，蛋殼公寓房屋規(guī)模從2015年底2434間，到2019年底擴(kuò)張至43.83萬(wàn)間，規(guī)模擴(kuò)大180倍。如此大規(guī)模的前進(jìn)，資金不可或缺，近兩年來(lái)也獲得了近7億美元融資。

赴美上市之后，蛋殼公寓對(duì)外公布了一部分運(yùn)營(yíng)狀況。但截至11月11日，還未對(duì)外公布其2020年半年報(bào)，引人擔(dān)憂。

2020年一季度財(cái)報(bào)顯示，蛋殼公寓營(yíng)收為19.39億元，同比增長(zhǎng)62.5%，虧損則為12.34億元，同比擴(kuò)大約51%，增收不增利。

蛋殼公寓在2017年、2018年、2019年的營(yíng)收分別為6.57億元、26.75億元、71.29億元，虧損為2.72億元、13.7億元、34.47億元，一直未處于盈利狀態(tài)，虧損規(guī)模逐漸擴(kuò)大。

對(duì)于一直未盈利的狀態(tài)，蛋殼公寓回應(yīng)主要原因是由于持續(xù)的高規(guī)模增長(zhǎng)。

然而最新數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓房屋數(shù)量為41.9萬(wàn)間，規(guī)模較去年年底縮減了1.93萬(wàn)間。入住率下降至75.6%，而2019年底為76.7%，去年同期則為77.8%。規(guī)模縮減下，入住率未能得到好轉(zhuǎn)，陷入經(jīng)營(yíng)困局。

圖片來(lái)源：天眼查

天眼查數(shù)據(jù)顯示，蛋殼公寓目前涉及多條司法糾紛案件，案由涉及房屋租賃合同糾紛、買賣合同糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議等，其中房屋租賃合同糾紛有數(shù)十條。

據(jù)天眼查披露，蛋殼公寓還曾因分割出租房屋、在沒(méi)有經(jīng)委托人書面同意的情況下發(fā)布出租房源信息、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)占用、挪用或者拖延支付客戶資金等原因被行政處罰。

今年1月上市之后的蛋殼公寓，資金問(wèn)題未能得到解決，股價(jià)目前仍在不斷下跌，截至11月11日，蛋殼公寓股價(jià)跌至1.52美元每股，較發(fā)行價(jià)13.50美元下跌了88.74%，接近9成。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙表示，蛋殼公寓采用了“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式，該運(yùn)營(yíng)模式的風(fēng)險(xiǎn)較大，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)問(wèn)題，就容易暴露問(wèn)題。蛋殼公寓雖然已經(jīng)上市，但上市是公司發(fā)展的充分條件，并不是必要條件。蛋殼公寓能否渡過(guò)難關(guān)還得看蛋殼后期的運(yùn)營(yíng)策略，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)才是企業(yè)發(fā)展的立身之本。

       03

行業(yè)陷入危機(jī)，超70家長(zhǎng)租公寓“陣亡”

長(zhǎng)租公寓的興起可以追溯到4年前。

2016年12月，鏈家發(fā)布《租賃崛起》行業(yè)研究報(bào)告預(yù)測(cè)：2016年、2020年、2025年，我國(guó)房產(chǎn)租賃市場(chǎng)租金規(guī)模分別約1.1萬(wàn)億元、1.6萬(wàn)億元、2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。

粗略估算，全國(guó)兩億多流動(dòng)人口里三分之二需要租房，各大房企、資產(chǎn)管理公司紛紛進(jìn)入存量市場(chǎng)，扎入這個(gè)萬(wàn)億藍(lán)海，一片繁榮景象襲來(lái)。

據(jù)邁點(diǎn)公寓不完全統(tǒng)計(jì)，2017年共有20家公寓品牌完成融資，融資金額突破418億元。然而繁榮的背后，卻也在滋生風(fēng)險(xiǎn)。

《樂(lè)居財(cái)經(jīng)》統(tǒng)計(jì)，自2017年以來(lái)，截至2020年8月，已有70家長(zhǎng)租公寓“陣亡”。在初生的2017年，名單中有4家長(zhǎng)租公寓，其中一家因資金鏈斷裂破產(chǎn)。2018年有12家長(zhǎng)租公寓，其中有11家因?yàn)橘Y金鏈斷裂問(wèn)題破產(chǎn)。2019年有10家長(zhǎng)公寓，其中8家因?yàn)橘Y金問(wèn)題導(dǎo)致破產(chǎn)。

今年以來(lái)，截至8月，就有44家長(zhǎng)租公寓暴雷，其中37家因?yàn)椤案哌M(jìn)低出”、“長(zhǎng)租短付”的經(jīng)營(yíng)模式出現(xiàn)“爆倉(cāng)”，出現(xiàn)跑路現(xiàn)象。

王小嬙認(rèn)為，今年的租賃市場(chǎng)在疫情沖擊下活躍度下降，年初的租賃小高峰不再，“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的運(yùn)營(yíng)模式，一旦租賃市場(chǎng)不景氣或者新增租戶較少的時(shí)候，機(jī)構(gòu)將會(huì)面臨資金問(wèn)題。

對(duì)于長(zhǎng)租行業(yè)的發(fā)展，王小嬙還表示長(zhǎng)租公寓行業(yè)回報(bào)周期長(zhǎng)，在國(guó)內(nèi)仍是發(fā)展初期階段，國(guó)內(nèi)租金回報(bào)率低，前期需要投入大量成本，機(jī)構(gòu)不能急功近利，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)穩(wěn)步發(fā)展才是立身之本。