熱鬧的港交所又多了一位物管新玩家。

11月19日，融創中國旗下的物業板塊融創服務（股票代碼 01516.HK）終于正式登陸港交所。至此，中國TOP5 房企中又一家完成了物業板塊分拆上市。

十年前，融創中國董事長孫宏斌四度闖關，才帶著融創中國站在了香港聯交所；十年后，公司旗下物業板塊“融創服務”獨自赴港，在母公司的品牌背書下，這一次的敲鐘可謂順風順水。

上市首日，融創服務就行情大漲，早盤以11.6港元平開后穩步上升，盤中最高漲幅達22.76%，股價最高漲至14.24港元，最終以14.14港元收盤，漲21.9%。截至收盤，融創服務市值424.20億港元，在物業板塊中位居前三。

據悉，在公開招股前，融創服務已成功引入騰訊、IDG資本、高瓴資本及雪湖資本4名基石投資者，總認購3.7億美元。其中，騰訊認購1.5億美元是其在物管行業最大手筆的一次基石投資，而IDG認購的1億美元是其在物管領域進行的首次基石投資。

豪華的投資陣容背后，最終融創服務定價11.6港元，綠鞋后融資規模達到92億港幣，創下了目前物管上市公司融資規模的新高。近兩年，資本對物管公司的青睞漸入高潮。2018年共有6家企業上市，超過了此前上市物管公司的總和。據AI財經社不完全統計，截至目前，世茂服務、金科服務、建業新生活、融創服務等13家物管公司已完成上市，另有華潤、遠洋、恒大等7家公司也遞交了物業板塊的招股書。

如今，隨著坐上資本市場牌桌的物業服務行業玩家越來越多，整個行業是千帆競發還是泥沙俱下？檢驗“新手玩家”牌技的時刻到了。

牌桌上的新變量

融創進入物管上市賽道，在去年9月就有端倪。當時融創中國通過首席財務官變更公告宣布，曹鴻玲獲委任為融創服務集團總裁。

曹鴻玲是融創的老臣，孫宏斌還在順馳時期，她就一路跟隨，從財務經理一步步走到集團CFO的位置。對于資本市場、財務管理和審計內控，融創內部恐怕沒有人比她更有話語權。這番職位調整，也能看到融創決策層對物業板塊上市的高度重視。

圖/融創中國董事會主席孫宏斌

拆分物業上市，融創除了看好物業服務行業未來的發展空間和潛力外，另一原因是，拆分后的物業板塊將獨立于母公司，可直接進入資本市場進行股權及債務融資。這將為其未來發展提供資金。畢竟拆分后的融創服務還是融創中國的附屬公司，后者通過合并其財務報表及收取股息分紅，也能從中繼續受益。

最關鍵的是，拆分上市將使融創中國及融創服務在各自業務方面實現更集中的發展、策略規劃及更好的資源分配，從而提升物業的整體運營能力和市場競爭力。

今年8月初融創服務遞交招股書，10月下旬通過港交所聆訊，11月19日正式于香港主板上市。在諳熟資本運作的曹鴻玲手里，這家運營了16年的物業公司，順利坐上了資本市場的牌桌。

不過，東方證券分析指出，近期受上市潮影響，物業板塊經歷了一定程度的回調，行業發展受到質疑，說明市場對于物業行業如何實現價值創造以及高估值來源尚存在分歧。“從單一的規模指標或者增速指標不足以完全解釋物管公司的成長與分化?！?

的確，物管行業并非絕對地以規模論英雄，但在發展初期，企業之間爭地盤、拼市場占有率往往是確保自身身位的重要手段。規模的快速增長給企業帶來的盈利是顯而易見的。數據顯示，截至2020年6月30日，融創服務錄得營業收入17.9億元，同比增長52.9%，2017年-2019年的年復合增長率為59.5%；同期錄得利潤2.51億元，同比上漲367.6%，2017年-2019年的年復合增長率為150.7%。

盡管融創服務在上市初期收獲了足夠的資本關注和社會討論，證明其在未來一段時間內有穩坐牌桌的可能性，但萬億“藍海”的行業也充滿著變數，想要實現高開高走，除了跟上行業趨勢，融創顯然還需要一套獨門招式。

好牌還需硬牌技

融創服務的主要業務有三塊：物業管理服務、非業主增值服務和社區增值服務。

與同行相比，母公司融創中國是其最大助力之一。得益于此，融創服務管理及合約規模由2017年12月31日的 5740萬平方米，增長至2020年9月30日的2.469億平方米；在管建筑面積從2017年12月31日的2000萬平方米，增長至今年9月30日的1.155億平方米。

圖/融創北京壹號院

然而判斷一家企業的真正實力，不是看它已經有了什么，而要關注它未來能擁有多少。融創服務顯然也意識到，在母公司的規模及成長優勢之外，企業要想長遠發展，必須不斷提升自身造血能力。

2019年起，融創服務開始發力并購及外拓。同年11月完成了對成都環球世紀的整合；2020年5月又以收購開元物業的方式，兵不血刃地打開局面，增加了文旅、會議會展等業態。

今年6月，融創服務繼續外拓，與陽光郡置地集團有限公司達成戰略合作協議，鎖定了其大量儲備項目；2020年8月，融創服務再與南昌市政公用資產管理有限公司合資組建江西融政物業服務有限公司，在城市服務整合管理領域展開深度合作，試圖打造出江西省最大的公眾物業集成服務商。自2019年起至2020年8月31日，融創服務累計獲取提供物業管理服務的外拓項目合計43個。

目前，融創服務的業務涵蓋了住宅物業、商業物業（如寫字樓、購物中心、酒店式公寓及酒店） 及城市公共及其他物業（如學校、醫院、游樂園、會議中心及政府設施）等。外加一些案場咨詢，以及面向業主和住戶的各類社區增值服務。同時，從收入占比和當前融創服務正在著力提升的增值服務運營能力看，其社區增值服務仍有很大的發展想象空間。

數據顯示，融創中國約80%的土儲貨值位于高能級的一二線城市，讓融創服務的業績增長和高能級城市的深耕發展前景得到較好鎖定。另外，外拓能力也助其提高了市場份額，保障中長期的規模增長。

除了對內深耕和向外拓展，2020年9月，融創服務完成對鋒物科技的戰略投資，將云計算、物聯網、大數據和人工智能等技術引入物業管理的環節中，打造了“專業服務+智慧平臺+多元經營”為一體的新型智慧物業管理模式。

通過智能化服務集合平臺，融創服務設置了歸心App、400呼叫中心、歸心服務中心，將線上與線下的服務融合。賽普咨詢研究員認為，從突發因素來看，2020年新冠肺炎疫情重構了業主、社會乃至政府對物業企業的認知，物業企業成為政府聯防聯控的好幫手，業主對物業企業的依賴性和信任感大大加強。

8月1日，物業管理業監管局開始落實發牌制度，累計收到超過2300宗牌照申請預約。截至11月18日，監管局共發出超過1000個物業管理人及物管公司牌照。物管行業終于走到了爆發前夜。

據東方證券測算，到2030年，基礎物管物業市場規模達到1.7萬億，行業總規模超過2.5萬億。由于物管行業具有消費屬性，中長期來看，估值錨比較清晰?！半S著中國的經濟發展方式由粗放轉向精細，很多輕資產行業都會受到追捧。其次，房地產存量時代到來，物管解決了存量資產保值增值的痛點，是一個可持續創造價值的行業?！?