2009年的四萬億強刺激標志房地產黃金時代的末尾，那一年，佳兆業首登資本市場。往后十余年，房地產行業暴利不再，開發商比拼內功，摸索白銀時代生存之道。

      認真做好一件事，舊改還是護城河

一個月前，一座深圳新地標封頂，為特區建立40周年獻禮。樓高258米，地上50層，地下4層，總建筑面積約13萬平方米，名為佳兆業金融科技中心。

自2003年接手子悅臺項目并將其改造成深圳佳兆業中心開始，佳兆業集團打造城市地標建筑的步伐從未停止，陸續打造了廣州中石化大廈、惠州佳兆業中心、北京佳兆業廣場、大連佳兆業中心、珠海佳兆業中心、上海佳兆業金融中心等一系列區域商務地標。

舊改起家的規模房企不在少數，好處顯而易見：舊改拿地價格低，且相較招拍掛開發商的規劃調整空間更大，毛利率更高。很長時間以來，佳兆業的毛利率都在30%甚至40%，同行則大多在20%-30%徘徊。

但同時，舊改也存在開發周期長，風險高，產權分散等難題，和政府、拆遷戶打交道的繁瑣，讓許多地產商對舊改望而卻步。真正要把城市改造做得專業、漂亮，遠不是砸錢就能完成的。

2011年，佳兆業集團組建了國內第一家專業城市更新公司——佳兆業置業發展（深圳）有限公司，之后更名為佳兆業城市更新集團。精通規劃設計、商業談判、法律專家等舊改專業人才扎根于此，形成一整套系統的舊改作業流程和管理規范。

今年上半年，佳兆業有3成的合約銷售額來自深圳，住宅成交均價高達55000元/平方米，而深圳舊改的土地成本僅約1.4萬元/平方米，存在很大的利潤空間，反映到財務數字里，佳兆業的核心凈利率及股東應占核心凈利率分別高達14%和16%。作為對比，艱難年月里行業凈利率已普遍下滑到10%以內。

潮水退去，方顯英雄本色；后白銀時代，佳兆業穿越周期，老手藝愈發精純。

更讓人驚嘆的是佳兆業的糧食儲備。截至 2020 年 6 月 30 日，公司土地儲備約 2680 萬平方米，（權益比約 72%），足夠未來五年發展，其中過半土儲位于粵港澳大灣區內。

中國地產看華南，華南樓市看深圳。佳兆業生于廝長于廝，先發優勢從未丟失。

在深圳、廣州及中山等大灣區市場內，佳兆業擁有560萬平方米的舊改土儲，舊改土儲占總土儲面積的 21%，舊改土儲貨值約 2400 億元，占總貨值約 41%。

11月30日，佳兆業擊敗近20位對手通過搖號拿下廣州南沙灣熱門地塊，成交樓面價打破了南沙區的樓面價紀錄，舊改護城河優勢進一步提升。

生態聯動初長成，多元業務分散風險

高手的武器庫里總不會只有一把武器。

上市后不久，佳兆業的戰略開始轉向 “中心城市舊改”加“二三線城市快速周轉”的兩輪驅動模式。邁過百億門檻后，佳兆業又在行業里率先多元化布局，尋找新的盈利增長點。

現在，佳兆業“地產+城市更新+產業”三駕馬車齊頭并進，縱深布局城市運營全產業鏈，以地產為核心，以相關多元產業為支撐，發揮產業協同優勢，打造獨特的市場競爭力。

佳兆業的多元化邏輯佳兆業集團首席經濟學家、集團控股副總裁劉策做過闡述：“現在不少地產商為了現金流而活，盈利淪為次要目標。地產商已經無法控制拿地成本了，它們在一二線城市布局重合，招拍掛公開市場激烈地競價拿地。”劉策說，“如果企業要實現盈利，則要比拼運營能力，尤其是周轉速度和資金成本。”

因此，當房地產業的高盈利、高估值難以為繼時，地產商要充分利用現金流，找到新的賽道，探尋多元化業務發展的機會。

如果只看佳兆業本身規模，它依舊保持了中高速增長，全年銷量邁入千億幾無懸念，但放眼整個行業早已進入存量時代，因為調控政策、融資環境，以及城市布局等原因，小房企在去年成批倒下，頭部房企活得也不輕松。

如前所述，依靠舊改上的優勢——毛利相對高，經驗難復制——佳兆業可以維持較高的增速。但資本市場對純地產公司已經失去興趣，相反一些房地產服務鏈條上的優質企業，價值得到挖掘、釋放。

事實上，用房企來定義佳兆業集團已顯得過時，目前集團投資項目涵蓋了綜合開發、城市更新、健康醫療、旅游產業、文化體育、物業管理、航海運輸、商業運營等超20個產業和細分領域。

佳兆業每踏入一個領域，便選擇優秀的人才去做專業的事，通過收購來避免不必要的試錯，比如進軍醫療健康，便收購杭州三甲醫院樹蘭醫院，未來將探索健康小鎮新模式；做足球，就引入國際團隊，完善訓練場地，深圳球隊時隔七年得以重返中超。

從低估值的房地產業向高估值的多元化產業轉移，打造產業鏈閉環，佳兆業一直在變，同時堅守初心。

目前佳兆業旗下擁有佳兆業集團控股（1638.HK）、佳兆業美好（2168.HK）、佳兆業健康（0876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、南太地產（NTP.US）、雙林生物（000403.SZ）等六大上市平臺。

其中物業板塊可圈可點，因為母公司城市更新項目的強大實力，佳兆業美好在項目品質、財務利潤和項目規模等方面的持續增長提供良好的支撐。截至2020年6月30號，佳兆業美好進駐全國44個城市。總管理項目323個，管理面積達5923萬平方米，品牌估值達58.02億元。

近期，佳兆業美好還獲評亞洲公關“2020杰出上市公司大獎”。

接近佳兆業人士向野馬財經透露：“接下來佳兆業將在聚焦地產主業的同時，發力大文旅、大健康、新科技作為主力方向，打造新的增長極。”

       深耕灣區有回響，機構評級亦可期

舊改項目周期長、前期投入大，對企業現金流要求較高，佳兆業的杠桿率一直備受關注。。

截至2020年6月30日，公司在手現金405億元，較 2019 年末增加 9%，已能覆蓋短期債務。疫情影響下的佳兆業頂住了回款壓力，持續優化財務結構。

2017年1112億元、2018年1105億元、2019年1172億元，2020年6月30日1217億元，3年半的時間佳兆業有息負債僅增加100億，復合增長率不到3％；但三年半合約銷售規模的復合增長率約40％，結轉收入的復合增長率約20％，始終保持著發展與債務之間的動態平衡。

從2017年至2020年中期，公司凈負債率實現五連降，超預期完成降負債目標。佳兆業盈利能力持續提升，2020年中期，核心凈利潤和股東應占核心凈利潤分別為31億元和35億元，同比分別上漲13%和26%；自2017年以來，佳兆業集團核心利潤增幅位居行業前列。

資本市場、權威機構對佳兆業降負債的努力給予高度肯定，12月3日，2020第十屆香港國際金融論壇暨中國證券“金紫荊獎”頒獎典禮在深圳舉行。佳兆業集團首席財務官、高級副總裁吳建新獲評“最佳上市公司CFO”。

財務上平衡有術為佳兆業保駕護航；更是大大縮短舊改周期，給佳兆業施展拳腳的機會。

隨著近年來大灣區各項利好政策頻頻出臺：例如，廣東省政府提出“舊改項目2/3業主同意即可實行政府裁決和司法裁判”的指導意見；深圳提出“已簽訂搬遷安置協議的合法產權比例不低于95%，可依法對未簽約部分房屋實施個別征收”的征求意見；廣州日前印發多個關于加快城市更新的文件等。

這意味著灣區舊改周期將大大縮短，佳兆業的資金和時間成本將大大降低，佳兆業巨額貨值將更快釋放。

機構看準這些利好，給出正向評級。

截至2020年9月，穆迪、惠譽、標普三家國際權威機構重申對佳兆業的B1、B、B評級，展望穩定;境內知名評級機構中誠信國際、聯合評級相繼確定佳兆業集團控股有限公司主體信用等級為AA+，評級展望為“穩定”。此外，海通證券、西南證券、中達證券、中信里昂等機構大行發布研報堅定看好佳兆業集團未來發展，并上調目標價格。

伴隨特區成長的佳兆業，因時代紅利賺得第一桶金；當市場形式復雜莫測，深耕灣區又為佳兆業書寫想象空間。

二十年間，佳兆業始終沒忘記回報社會，投入公益。一方面通過城市更新，提升土地使用率及完善公共利益配套設施。另一方面增加綠色環保項目投資，從而減少運營對氣候和環境帶來的負面影響

至今，佳兆業在扶貧、濟困、教育、醫療、環保等公益慈善領域資助項目超80個，累積金額近16億元。在深度參與扶貧濟困，鄉村振興工作外，經過長期社會公益事業的實踐，佳兆業逐步構建成完善的“三金一會”公益平臺，即佳兆業公益基金會、佳兆業白衣天使關愛基金、佳兆業玉樹助學基金、佳兆業環衛工關愛基金。