爛尾樓維權(quán)頻發(fā)的2020年，人們不時便會聽到業(yè)主無奈入住爛尾房的消息。但讓人意想不到的是，這撥人里竟也包括擁有千萬資產(chǎn)的豪宅業(yè)主。

2020年9月，數(shù)十戶豪宅業(yè)主不得不搬進位于北京東三環(huán)的豪宅爛尾項目——山水文園五期·九御。曾經(jīng)，山水文園以總價千萬起的知名豪宅形象對外示人，小區(qū)里不乏郭冬臨、張藝謀等明星藝人。但對于九御的項目業(yè)主而言，等待他們的卻是停水停電、沒有電梯、沒有裝修，更沒有預售證的毛坯房。

在多次維權(quán)未果后 ，這些業(yè)主干脆自己動手，在別墅里簡單裝修了起來。把灰色的墻體染成藍色，墻面上掛起了壁紙，在還未通水的洗手間里，裝上了洗手臺、馬桶和淋浴設備。

但這套簡陋的裝修，并沒有換來別墅房里的平靜生活。僅僅兩個月之后，2020年11月4月，一封法院的查封令，讓這些業(yè)主們再次搬了出去。

一場短暫的別墅夢醒后，等待他們的，仍將是無休止的維權(quán)和上訴。

一場沒有預售證的購房“騙局”

如若不是項目爛尾，山水文園九御項目的業(yè)主們原本會過上這樣的生活：在寸土寸金的北京東三環(huán)外，享受著周邊的高檔私享會所、養(yǎng)生會館、藝術(shù)街區(qū)環(huán)伺的配套服務，周邊交通四通八達，有著五縱、兩橫的三軌交通體系。

走進小區(qū)里，3.1萬平方米的人工湖，高達40%的綠化率也可以彰顯這個小區(qū)的價值不菲。出小區(qū)不遠，便是蕭太后河、歡樂谷，開車十分鐘，就能到達國貿(mào)、中國尊等核心地標，可以說坐擁整個東三環(huán)的精華。

當然，這些因素就是購房者當初看中這個項目的主要原因。于是，在沒有預售證的情況下，他們簽訂了不同版本的《購房意向協(xié)議書》和《借款合同》。付款比例40%~100%不等，實付總額少則六百多萬元，多則近億元。沒有人想到，他們實際走入了一個被山水文園套用預售證，簽訂陰陽合同的騙局。

黃先生是山水文園九御18號樓的業(yè)主，去年7月，黃先生以40%的首付，和山水文園簽訂了購房意向書，但并沒有簽買賣合同。“當時銷售說是今年10月底能交房，結(jié)果到現(xiàn)在也不能網(wǎng)簽，售樓處也不開門，退款都找不到人?！睂Υ耍S先生略顯慌張。

到了快要交房的日子里，眼看著售樓處的大門緊閉，業(yè)主們這才意識到大事不妙。三伏天里，他們頂著烈日，到開發(fā)商總部溝通，和各個相關政府部門洽談，但這依然不能改變房子將被法院查封的命運。

我們近期實地走訪了解到，目前，山水文園五期九御的8棟主體樓已經(jīng)被護欄圍住，樓體已經(jīng)進入查封程序。那些住進爛尾樓的業(yè)主們，也隨著查封令的下達，被迫搬了出去。

那么，為什么業(yè)主們始終上訴無果？豪宅項目又是如何無證銷售的？據(jù)我們調(diào)查了解，一個相對確切的說法是：這些由購房者簽訂意向書的房子在被簽約之前，就已經(jīng)被抵押出去了。

山水文園五期九御始建于2014年，2016年主體8棟樓建設完畢。那一年，正是北京房價高漲的階段，坐擁寸土寸金地段豪宅項目的山水文園，并不急于開盤售賣，而是在同一年將項目轉(zhuǎn)手抵押給了信托機構(gòu)，借來的38億元資金，很大部分被用來發(fā)展文旅業(yè)務。

2016年11月22日，山水文園集團委托長城新盛信托，成立長城新盛?北京山水文園信托項目，達成信托38億元，期限5年的合作。有了信托機構(gòu)的支持，手握數(shù)十億元的山水文園董事長李轍十分自得。他喊出了5年建設15個小鎮(zhèn)的口號，還號稱單個項目要投入300億元資金，大幅開展業(yè)務。但結(jié)局卻并非如他所想，這些“投入大，收益甚微”的文旅項目徹底拖垮了山水文園，山水文園的資金窟窿越來越大。

關鍵時候， 山水文園九御成了李轍眼里的救命稻草。即使房和地都抵押給了長城信托，山水文園依舊在房產(chǎn)證還沒辦出來的情況下，悄悄地開了盤，用簡化版合同代替正式合同，讓一幫千萬富豪們以借款協(xié)議的方式，把錢轉(zhuǎn)到了公司名下。

現(xiàn)在，對于已經(jīng)付了數(shù)百萬元的業(yè)主們來說，等待他們的結(jié)局也并不樂觀。盡管交了一定比例的首付，但從法律意義上來說，他們并不能算是真正的業(yè)主。真正有權(quán)處理這些被抵押房產(chǎn)的，只有長城新盛信托。而在沒有網(wǎng)簽的情況下，他們的身份變成了把錢借給了山水文園的債權(quán)人。

豪就該被割韭菜？

山水文園業(yè)主們的不幸遭遇，只是今年頻發(fā)的維權(quán)案例中的一個。在山水文園之外，還有多個未取得預售許可證的商品房項目，以認購、認籌、預訂、排號、發(fā)放貴賓卡、吸納會員等形式變相銷售。

比如，泰禾北京院子二期近百位業(yè)主已經(jīng)維權(quán)多時，同時他們攜手成立了“業(yè)主自救隊伍”，希望能夠改變項目爛尾的命運。然而，時間過去了快一年，泰禾內(nèi)憂外患的債務下，北京院子長期處于停工狀態(tài)。

從行業(yè)發(fā)展角度而言，爛尾樓是樓市快速擴張發(fā)展中的一個副產(chǎn)物。在房價迅速上升的階段，樓盤變成了暴利的代名詞，不少小老板也加入到房地產(chǎn)開發(fā)的隊伍中，以小博大，把杠桿擰到極致。但在行業(yè)下行期間，市場的投資性需求被大幅壓縮，房企的資金鏈也崩得越來越緊，不少企業(yè)最終還是沒有跑贏市場。大幅的虧損，讓他們不得不面臨破產(chǎn)的結(jié)局。那些被擱淺的項目，變成了無人問津的爛尾樓，成為不少購房者的傷疤。

根據(jù)《城市商品房預售管理辦法》明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)進行商品房預售時，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。開發(fā)商未取得預售證的，不得進行商品房預售。

但如果購房者購買了無預售證的房企，法院往往會認定該商品房買賣合同無效，進而影響到購房人的合法權(quán)益，也有可能會面臨人錢兩空的境地。

北京金訴律師事務所王玉臣律師表示，“國家之所以對預售做如此明確的規(guī)定，一個很關鍵的原因就是，在不具備預售條件的時候進行預售，會給廣大購房人帶來很大的風險。而沒有取得預售許可證的時候，是沒有資金監(jiān)管的，開發(fā)商往往直接將購房者的房款挪作他用。最終造成開發(fā)商拿著購房人的錢去做別的事情，讓廣大購房人無房可住，這種做法既違法又是不道德的。”

對于購房者而言，在買房時一定要審查開發(fā)商“五證”是否齊備，至少，《商品房預售許可證》一定要確認，才能避免走入維權(quán)旋渦。而對于因預售證不達標，不得以維權(quán)的業(yè)主來說，必要的時候也可以通過行使購房人基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)的方式，保護自己的權(quán)益。

“必要的時候，還可以直接提起相關的民事訴訟，主張逾期交房違約金或者解除合同，并要求行使購房人基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。如果這個開發(fā)商真的資不抵債，包括所買房子離竣工很遠，在建工程中又被法院執(zhí)行，被銀行或其他抵押權(quán)人通過法院進行拍賣，這個時候需要考慮是否解除合同，并行使優(yōu)先權(quán)了。”王玉臣說道。