1月20日，一份《閔行區房管局會議紀要》將上海樓市的火爆行情拉入了大眾視野。

該份紀要主要記錄了上海有關部門商討應對最近樓市搖號過熱的情況，項目認籌紅線3:1，同一家庭、同一時間段全上海只能認籌一套，預售價格審批從嚴——一系列調控措施，彰顯的是地方監管部門對本輪上海房價快速上漲的謹慎態度。

甚至于在后期的調控動作里，市里正在研究更進一步的監管政策，如離婚兩年內不能買房，分批搖號政策和收緊資金監管等。消息發布沒多久后，上海市閔行區房管局相關人士就表示，網上的消息應該是謠傳，還沒有收到相關通知。

不過，這份紀要也非空穴來風，最近兩個月來的上海樓市只能用瘋狂來形容。

據媒體報道，“上海二手房一天一個價”，優質雙學區、九年一貫制學區房，漲幅已超過20%，單價直沖20萬元/平方米。“10天內房價跳漲超過40%”，這樣的消息在上海已經算不上大新聞。

另一邊的新房市場同樣感受到了購房者的熱情。熱度較高的有前灘、大虹橋板塊，其中前灘板塊在疫情后熱盤頻出，憑借著學區優勢和未來升值空間，認籌率遙遙領先。鏈家中介王冕告訴AI財經社，夸張一點的樓盤認籌率能到700%，“好點的樓盤，1套房子有七八個客戶爭搶。”他的多位客戶已經搖號一年多了，卻還是沒中。

貝殼研究院數據顯示，自2020年底開始，上海樓市就翹尾明顯，12月份全市二手住宅成交量環比增加了20.3%，同比增加95%，上海二手房成交量更是創下3.9萬套的新高，是2017年以來最大值。

一直到2021年1月，上海樓市延續升溫態勢，1月的前13天，鏈家二手房成交比去年12月同期增加42%。從市場預期看，1月前13天的上海二手房業主調價中，漲價占比上升至67%，比12月水平提高12個百分點。

不解的是，上海的房地產調控政策并沒有任何放松跡象，但房價依舊迅速上漲，其中又蘊含了多少虛火？這也不難理解，情緒緊張的市場背后，為何地方政府部門的神經更加緊繃。

二手房1小時跳價40萬元

“你不覺得現在跟2015年那會兒（房價暴漲）挺像的嗎？”在前10強房企工作的金杰表示，在上海工作生活了十幾年，經歷過幾次房價的漲跌。在他看來，上海的房子五年一直不漲價也不太現實。

漲勢早在2020年就已突顯，上海中原地產市場分析師盧文曦曾告訴AI財經社，上海新房的去化周期已經縮減至9個月內。而通常情況下，去化周期低于10個月便是房價要漲的信號，“因為房子要不夠賣了，現在還有千人搖號的現象。”

火熱的樓市背后，有人歡喜有人愁。近日，便有一位博士給上海市委相關負責人寫了一封建議信，由此引發廣泛關注。他說自己4次參與搖號都失敗了，一直買不到房，建議修改上海的認籌搖號規則，使自己能獲得優先搖號權，并建議要“嚴查離婚買房、經營貸買房、代持買房等擦邊球行為”。對此，上海相關部門表示：“對于提出的建議，正在積極研究進一步完善認籌規則等相關政策規定。”

據媒體報道，這輪上海樓市上漲行情中，有人為了買房，可謂是使勁了渾身解數。一些購房者為了增加搖號概率，通過假離婚、讓老人參與搖號、讓朋友幫忙搖號等各種方式，增加“人肉馬甲”來爭取更多認籌號，等搖中之后再進行過戶更名。

因為上海新房限價，和二手房形成價格倒掛，對購房者來說，這是無風險套利的好機會，買到就是賺到。與去年疫情初期二手房業主大幅度降價不同，最近的上海二手房不斷看漲，據媒體報道，今年有業主在兩周時間內售價調高了120萬元，甚至1個小時就跳漲40萬元。

王冕告訴AI財經社，這些二手房大多是學區房，漲價比一般房源猛很多，一部分原因是受前段時間上海放寬落戶政策影響，因為強調加強市場化創新創業人才的引進，很多海外留學生都回來買房，“他們還就盯著學區房買，說是要一步到位。”

據了解，目前上海的購房政策是：外地戶口在上海繳納社保滿5年，家庭限購1套房，單身不能買房；本地戶口，家庭限購2套房，單身限購1套。“如果你是單身想在上海買房，只能想辦法先落戶，除此之外，沒有其他途徑。”王冕表示。

不過，諸葛找房數據研究中心分析師陳霄認為，上海放寬落戶條件，雖然對人才的引進有著積極作用，同時一定程度上也能提升房地產市場活力，但是實際效果有限。

盧文曦也覺得人才引進政策的能量沒有那么大。“而且上海是局部熱，不是普遍熱，一些遠郊的項目認籌率不高的，老破小的二手房房價也沒有上漲很多。”

點燃房價的導火索到底是什么？

“調控沒松，價格卻上漲，說明樓市上升，屬于市場的力量，不能怪政府調控不給力，而是經歷三年低迷之后，需求正常釋放了。”上海易居房地產研究院副院長楊紅旭坦言。

他指出，當前上海樓市呈現的火熱狀態，是由周期性、疫情下避險與改善需求、動拆遷放量、貨幣放水下的抗通脹需求、公民同招（指民辦學校與公辦學校同步招生）教育改革，這五大力量綜合作用才形成的。

具體來看，首先從全國主要城市近二十年的房價變化看，受調控政策影響，各城市漲跌趨勢呈周期性變化。其次，疫情期間，人們對居住面積有所要求，改善需求釋放明顯，而且去年上海超額完成舊改35000套。盧文曦告訴AI財經社，80%的人拿到舊改動遷款，1年以內都要買房的，這部分需求量是很大的。

金杰也認為，上海的房價好幾年沒漲，很多需求被短期壓制了。“人還在，錢也在，目前還沒有其他投資渠道能夠超過房地產。”

另外，為穩定市場和經濟，2020年初各國央行集體大放水，近期美國還推出了1.9萬億美元的經濟刺激計劃，從全球來看，美國、倫敦房價均創歷史新高，韓國首爾房價上漲，日本東京的土地價格也創近期新高。這也被盧文曦視為房價上漲的導火索之一。

盡管1月15日央行金融市場司司長鄒瀾重申，央行在房地產金融調控方面，堅持房住不炒定位，但國家統計局發布的數據顯示，北上廣深的房價仍舊漲勢明顯，四個一線城市在2020年12月全市二手住宅成交量環比增加20.5%，并且一線城市新房及二手房價格漲幅擴大。

“2015年也是深圳房價先暴漲，然后傳到上海，最后傳導到全國，現在也是這倆城市起頭。”想到2020年以來，房價上漲最快的深圳，金杰若有所思。“不過理論上，只要限購在，上海現在房價再怎么上漲也不能算是炒房。”

盧文曦認為，上海的情況要區分是“炒”，還是合理的漲，“現在買房有客觀需求，適度的漲不是不可以。”

這波行情會持續多久？

這些天，楊紅旭在忙著“為上海樓市調控獻言獻策”。盡管他也認為上海樓市經過了2017-2018年的量價齊跌，和2019年的量增價平之后，到了該上漲的節點，但看到“千人搖”樓盤、認籌率超過500%、房東和中介聯手推高二手房房價等新聞時，他也不免感嘆“上海樓市，該消消火氣了”。

特別是在今年一季度，上海作為長三角樓市的風向標，任何突發的異動，都會加深調控的升級。

事實上，2020年下半年以來，在貨幣政策回歸中性、購房信貸環境寬松觸底以及“一城一策”持續深化背景下，全國城市房價漲幅逐步收窄，但貝殼研究院數據顯示，2021年首周，市場景氣指數高的城市主要分布在長江中下游區域，上海、合肥等城市景氣指數（業主調價中調漲次數/調價次數）在40附近及以上，表明這些城市后期價格上漲壓力較大。

不過陳霄認為，在中央反復強調房住不炒、政策環境趨緊的背景下，上海樓市暴漲的可能性不大，大概率還是會維持緩慢上漲的趨勢。

盧文曦坦言，最近兩個月上海的漲勢有點過分了，“2月份估計交易量會回調，讓市場情緒冷靜下，3月份如果能穩定點，可能還會出現往年的小陽春。”但他同時提醒，如果市場還是表現出極強的躁動情緒，估計后續深度調控的政策也快來了。

目前，上海暫未出臺樓市調控新政策，僅是對原有政策的強化，要求加強原有政策的執行，及加強銷售管理，杜絕樓市銷售環節中的不規范現象。據網易房產報道，前述媒體曝光的《閔行區房管局會議紀要》雖然不是官方正式文件，只是上海相關部門目前正在研究的政策，由于本次消息的提前泄露，不排除該政策會有延期公布的可能。

（應采訪對象要求，文中王冕、金杰為化名。）