PE巨頭黑石又在中國拿地了。

2021年1月20日，黑石宣布旗下黑石房地產機會型基金已經完成此前宣布的多數股權交易，以11億美元（約合人民幣71億元）從富力集團收購粵港澳大灣區內最大的城市物流園區。

據了解，該黑石基金將持有該物流園區70%的股權，富力集團的全資子公司富力地產將持有剩余的30%股權。

根據黑石最新一期財報（2020年Q3），其可分配收益（Distributable Earnings）中近50%來自地產投資，而中國，則是這一投資巨鱷發力的關鍵所在。

近期，黑石在中國地產投資市場頻繁出手，甚是高調。2020年10月，黑石以12億人民幣總價收購融創旗下上海香溢花園三期第四棟項目；2020年11月，黑石又開啟了富力地產旗下廣州國際機場富力綜合物流園項目的收購。

如今，這一重磅交易正式宣布落定，黑石對于重倉中國地產的策略，愈加鮮明。

黑石下注中國地產：已覆蓋23個城市，首要瞄準大灣區

此次黑石對于粵港澳大灣區內最大城市物流園區的收購案，開始于3個月前。

2020年11月，黑石介紹稱，該次收購的物流園區距離廣州白云國際機場15公里，為第三方物流（順豐速運、圓通速遞）、電子商務（天貓、京東）、醫藥企業（國藥集團、華潤醫藥）、電信（中國移動、中國電信）等頂尖行業企業提供倉儲租賃服務。

“物流業始終是黑石堅定看好的全球投資主題之一。黑石看到電子商務的蓬勃發展推動了物流業的持續發展勢頭。” 黑石房地產董事總經理韋增鵬表示，收購位于一級集散中心且擁有高租賃需求的優質物流項目是黑石一以貫之的戰略，而此次收購正是該戰略的延續。該投資也是對黑石現有物流投資組合在地域上的補充。

收購完成后，黑石在中國的物流投資組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內23個城市。

對于選擇粵港澳大灣區的理由，黑石房地產中國區董事總經理陳宇表示，粵港澳大灣區正在迅速發展成為金融、科技和運輸中心，也是中國最大的物流市場之一。

未來，“憑借黑石的投資規模、物流行業專識及本土專職團隊的支持，我們有能力推進園區的未來發展計劃，包括建造更多冷藏設施和機構級水平的倉庫，以滿足不斷增長的需求。”陳宇提到。

疫情下，黑石在中國所投資的物流園區的表現依舊較為樂觀，陳宇表示，這是由于疫情對電商，尤其是生鮮電商的需求起到了刺激作用。

據了解，目前在粵港澳大灣區，黑石有5個園區正在運營中，其中2個園區在東莞、3個園區在佛山，園區的平均出租率達到98%。

近一半收入來自地產，手握1.1萬億的黑石青睞兩類中國資產

在地產領域，黑石一直是不容忽視的資本操盤者。

自2010年以來，黑石集團通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產。2019年，黑石集團宣布收購普洛斯（GLP）的美國物流資產，成為全球有史以來規模最大的私人房地產交易。

根據黑石2020年Q3財報中披露的數據顯示，黑石房地產在全球范圍內運營并管理的投資資本約為1740億美元（約合人民幣1.1萬億），僅次于黑石PE業務的管理規模。

截圖來源：黑石財報

同時，黑石房地產業務的營收能力強勁。2020年Q3，其可分配收益中近50%來自地產投資。

截圖來源：黑石財報

2010年，黑石從美銀美林手中接管了亞洲地產業務，正式進軍亞洲。

10年以來，黑石在亞洲以低于重置成本的價格收購成熟的、能夠產生穩定現金流的物業，通過提高杠桿率、更換管理團隊和提高市場集中度來“修復”資產自身的結構、硬性和經營等問題，而后將這些資產出售給長期投資人。

截至目前，黑石已有一只專注于亞洲地產投資的基金（BREP Asia I），該基金在2020年Q3的業績收入（Performance Revenue）為1.02億美元（約合人民幣6.5億元）。

截圖來源：黑石財報

作為獨立的房地產基金，黑石房地產基金的運作關鍵在于修復而不在于運營，修復完成就會尋求快速退出。

為了能迅速修復資產，黑石通常會在各個區域市場的細分物業領域以并購或挖角的方式組建一個管理經驗豐富的本地團隊，然后再以收購方式助其迅速提高市場份額。

在此過程中，黑石基金將其新收購的成熟物業資產整合到統一的投資管理平臺上，從而達到在短時間內實現管理改善和品牌擴張的目的，并通過提高杠桿率來放大資本收益，待物業資產升值后，黑石就將其出售給保險公司或REITs等長期投資人。

“房地產是中國經濟中一塊重要的組成部分。說你對房地產不感興趣，也就相當于說你對呼吸不感興趣。”2020年6月，在由投中信息、投中網聯合主辦的“第14屆中國投資年會?年度峰會”上，黑石集團董事長、首席執行官兼聯合創始人蘇世民提到。

蘇世民透露稱，未來，黑石愿意在中國投資兩類房產：第一是倉儲類資產，第二是城市購物中心。與此同時，中國的酒店業也會慢慢起步。

叱咤以高風險著稱的資本市場30年有余，黑石的風格并不激進。蘇世民曾反復強調自己投資的第一準則是“不要賠錢”，“聰明的投資者，是在市場形勢發生逆轉時，憑借嚴格的自我約束和健全的風險評估，依然可以獲得回報。”