長租公寓即將迎來監管新規。2月2日，北京市住建委、市市場監管局、市金融局、市委網信辦、北京銀保監局聯合印發《關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知》，新規將于2021年3月1日起正式實施。

1 嚴禁“長收短付”，租金貸只能撥付給個人

部分長租公寓因“長收短付”“高進低出”等問題暴雷引發了廣泛關注。長租公寓向租客一次性收取半年甚至一年房租，而后按月或按季度支付給房東，一進一出之間，一個無形的資金池就形成了。部分運營商利用這一模式玩起了期限錯配，一旦資金鏈出現問題就很容易引發暴雷，損害房東和租客的利益。

新規明確限定住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，同時，要求住房租賃企業收、付租金周期應當匹配。嚴格禁止“長收短付”，限制租賃企業充實“資金池”。

有關部門也關注到了租金貸的現象，其暴露出的最大問題就是，本該發放給租客的貸款，卻直接轉給了長租公寓，進入長租公寓的資金池。新規嚴控租金貸撥付對象，規定銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的租金貸資金撥付給住房租賃企業。

換句話說，在租客申請了住房租賃貸款，貸款可以發放給租客，也可以在簽訂協議后發放給房東，但不能發放給住房租賃企業及其關聯企業或利益相關方。

媒體援引市住建委相關負責人介紹，此前已經預收的超過3個月的租金部分和存量“租金貸”，租賃企業要建立專戶逐步化解；已經預收的押金，也要一并納入專用賬戶托管，押金托管的具體方式和流程后續還會出臺配套細則。

2 押金不得超過1個月租金，且須納入專用賬戶托管

新規提出，住房租賃企業收取的押金數額不得超過1個月租金。同時，要建立押金托管制度，住房租賃企業向承租人收取的押金，須通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，企業不能擅自動用和挪用。

新規還明確了押金退還的期限和流程。住房租賃企業應于合同終止后2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

針對霸王條款、強扣押金、裝修矛盾等糾紛，新規也予以明確。

通知提出，住房租賃企業應當使用本市住房租賃合同示范文本，用示范文本避免因霸王條款、約定不明引發后續糾紛，并在簽訂承租或出租房屋合同3日內將合同信息在北京市住房租賃監管平臺備案，未如實備案的企業將限制其通過互聯網發布房源信息。

其次，新規中明確，住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。

3 符合條件的租賃企業可享受稅收、金融等優惠

據悉，北京將繼續支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租，符合條件的住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

不過，住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，將由市住房城鄉建設部門列入重點關注名單并向社會公布，提示謹慎選擇；情節嚴重的將列入風險警示名單并向社會公布，警示重大風險；根據住房城鄉建設部門的意見，市場監管部門、網信部門將分別對違規企業采取相應處理措施。

不過，對于存在較多違法違規行為，屢教不改的，各部門也將加強聯合監管。通知規定，住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由市住建部門列入重點關注名單并向社會公布，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單并向社會公布，警示重大風險；根據住建部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。網絡信息平臺未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務采取整頓措施。

京房字報道中提到，北京市住建委有關負責人表示，近年來各地長租公寓爆雷事件頻發，究其原因，多為搶占市場、擴大規模，采取高進低出、長收短付、租金貸款等違規行為盲目擴張，導致其經營難以為繼。

共性問題，一是以互聯網思維主導經營，通過燒錢、沖量、包裝上市方式實現套利，經營模式風險高。

二是長期依賴于股權融資，靠股東輸血維持經營。資本在租賃市場等民生領域跑馬圈地的同時，又千方百計規避社會責任。

三是通過銀行租金分期貸款變相融資，直接形成資金池，走上高杠桿瘋狂擴張之路，并轉嫁風險，使社會被動埋單、政府被迫接盤。

希望在新規落地之后，住房租賃市場能夠健康、規范地發展。

以下是新規全文：

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市市場監督管理局 北京市互聯網信息辦公室 北京市地方金融監督管理局 中國銀行保險監督管理委員會北京監管局 關于規范本市住房租賃企業經營活動的通知

京建發〔2021〕40號

各有關單位：

為規范我市住房租賃企業經營活動，促進我市住房租賃市場健康平穩發展，按照住建部等六部委《關于整頓規范住房租賃市場秩序的意見》（建房規〔2019〕10號）有關規定，現就有關事項通知如下：

一、本通知適用于住房租賃企業分散承租他人住房，再出租給承租人居住，并向承租人收取租金的活動。

二、住房租賃企業在本市開展業務前，應向注冊所在區住房城鄉建設部門報送開業信息和從業人員名單。未報送開業信息的企業不得通過互聯網發布房源信息。

三、住房租賃企業應當使用本市住房城鄉建設部門和市場監管部門制定的住房租賃合同示范文本。

四、住房租賃企業向承租人預收的租金數額原則上不得超過3個月租金，收、付租金的周期應當匹配。

五、住房租賃企業向承租人收取的押金應當通過北京房地產中介行業協會建立的專用賬戶托管，收取的押金數額不得超過1個月租金。

住房租賃企業應于合同終止后2個工作日內通知北京房地產中介行業協會退還押金，北京房地產中介行業協會應在1個工作日內將押金的本金和同期存款利息退還給承租人。

六、住房租賃企業應于簽訂承租或出租房屋合同后3日內，將合同信息（包括房屋坐落、面積、間數、價格和租賃雙方等）錄入北京市住房租賃監管平臺備案。未如實備案合同的企業不得通過互聯網平臺發布房源信息。

七、銀行業金融機構、小額貸款公司等機構不得將承租人申請的“租金貸”資金撥付給住房租賃企業。

八、住房租賃企業出資對租賃住房進行裝修的，應當取得房屋產權人書面同意。住房租賃企業提前解除合同的，應依據合同約定履行各方責任，不得強制收取裝修費用。

九、北京房地產中介行業協會應當建立糾紛調解機制，定期公布住房租賃企業被投訴情況，調解住房租賃企業和當事人糾紛。

十、本市支持專業化、規模化住房租賃企業持有房屋并依法出租。住房租賃企業可以按規定享受稅收、金融等優惠政策。

十一、住房租賃服務企業存在違法違規行為較多的，由市住房城鄉建設部門列入重點關注名單并向社會公布，提示謹慎選擇；情節嚴重的列入風險警示名單并向社會公布，警示重大風險；根據住房城鄉建設部門的意見，市場監管部門依法依規責令有關主體停止發布相關廣告。網絡信息平臺未履行核驗發布主體和房源信息責任的，網信部門可根據住房城鄉建設部門意見，依法對其相關業務采取整頓措施。

十二、本通知自2021年3月1日起施行，此前已簽訂的合同繼續履行。

北京市住房和城鄉建設委員會 北京市市場監督管理局

北京市互聯網信息辦公室 北京市地方金融監督管理局

中國銀行保險監督管理委員會北京監管局

2021年1月28日