欠債的是爺

“春節(jié)了，家回不去，房租退款提現(xiàn)提不出來……“在蛋殼公寓一次性付了半年房租的嚴鋒說，自己預付給蛋殼公寓的14000多元租金，等待提現(xiàn)快兩個月，還是沒有到賬。

微博上，跟他有同樣遭遇的租客還有很多。從蛋殼公寓暴雷到現(xiàn)在已經(jīng)過去三個月了，“今天蛋殼退款了嗎？”成為他們的每日一問。有人撥打過維權電話，得到回復是建議跟蛋殼協(xié)商解決，有人找警察、居委會調解，但解決方案最終導向了一個結果——“無解”。

其實作為“租金貸”合作方的微眾銀行，在事發(fā)后公布過處理方案，將債權關系從租戶與銀行之間，變更為長租公寓機構與銀行之間，減輕了處于弱勢地位的租戶負擔，但這無法解決租戶們的損失。

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這些租客在蛋殼公寓出事前，交納了半年或者一年的租金，后期蛋殼資金鏈斷裂，無法給房東按期打款，他們被房東命令搬家，成了交完房租卻不能居住進房子的一群人。

“租金貸的用戶有微眾銀行兜底，蛋殼員工也要回了一部分工資，房東們有蛋殼的家電裝修做賠償，只有年付用戶，損失最大，卻一分賠償都沒有！”大海跟嚴鋒遭遇相同，但他等待退款的金額更多。

從大海提供的租賃合同上看，2020年6月大海與蛋殼公寓簽訂了為期一年的續(xù)約合同，月租金1890元。他選擇了年付，結果卻成為“被套牢最深的一批受害者”。

蛋殼暴雷后，很多租客都反映有被房東驅逐、下班回家后發(fā)現(xiàn)門鎖被換的經(jīng)歷，更暴力的房東，甚至直接將租客的物品扔出大門。大海也沒能躲過沖突，“我從去年11月12日就收到房東的搬離通知，期間無數(shù)次交鋒，有一回房東半夜兩點過來鬧。”

他盤算著，自己已經(jīng)扛了兩個多月，挽回損失近4000元，只要再多扛5個月，就能基本收回房租了。大海將這段經(jīng)歷發(fā)布在網(wǎng)上，引來許多社會關注，但他能做的，也就到這步為止了。

過去幾年，在資本和市場需求的推動下，長租公寓高調面世。然而在多種復雜因素并行的2020年，受困于資金鏈斷裂的長租公寓企業(yè)不在少數(shù)。據(jù)貝殼研究院不完全統(tǒng)計，2020年有超過40家長租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營糾紛或資金鏈斷裂。

在蛋殼公寓之前，杭州的巢客公寓、上海的寓意公寓、深圳的嵐越公寓、廣州的小鷹租房等都被曝出老板疑似攜款“跑路”的消息，數(shù)千名受害的租客、房東和供應商趕來維權。

其實長租公寓爆倉在2018年就陸續(xù)出現(xiàn)，到了2020年危機進一步加深。雖說沒有不流血的變革，商業(yè)世界的生存法則本就這樣殘酷，但估計誰都沒有料到，只是一次行業(yè)洗牌，卻最終變成一場“全民買單”的悲劇。

這一切是如何發(fā)生的？

國內的長租公寓企業(yè)按照背景的不同一般分成四大類：由政府主導的租賃平臺即“國家隊”，以房產(chǎn)中介、銀行為代表的“乘風者”，還有開發(fā)商背景的“富二代”，和像蛋殼公寓、青客公寓這樣的“創(chuàng)業(yè)者”。

從目前爆倉的情況看，絕大多數(shù)出問題的企業(yè)都是創(chuàng)業(yè)公司。如果把原因歸結為疫情導致公寓空置率增加、出租率降低，進而引發(fā)租賃企業(yè)大規(guī)模現(xiàn)金流吃緊，恐怕外界會吐槽長租公寓行業(yè)太不真誠。

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新派公寓創(chuàng)始人兼CEO王戈宏告訴AI財經(jīng)社，疫情只是導火索，前幾年違背商業(yè)基本邏輯的擴張模式才是暴雷的根源。

新派公寓也屬于創(chuàng)業(yè)者類，但疫情期間的經(jīng)營比較穩(wěn)定。8年前，國內長租公寓品牌不超過10個，王戈宏用了一年時間分別在北京的故宮邊上和CBD核心區(qū)開了新派公寓的樣板店和旗艦店，并且都在3個月內實現(xiàn)滿租。

不同于其他同行純靠二房東發(fā)展的模式，在創(chuàng)辦新派公寓之初，王戈宏還嘗試過收購重資產(chǎn)，以及品牌輸出的輕資產(chǎn)模式。位于北京CBD國貿附近的新派公寓，就是他收購存量資產(chǎn)進行改造后呈現(xiàn)的，并在2017年將一整棟樓打包成REITs（房地產(chǎn)信托投資基金），發(fā)行了中國首支住房租賃公寓類REITs產(chǎn)品，涉及金額總規(guī)模為2.7億元。

但多年來，新派公寓僅在北京、成都、深圳、南京有布局，規(guī)模在業(yè)內并不突出。“前幾年看同行一路高歌猛進，說我不羨慕是假的。現(xiàn)在看來，不計成本的規(guī)模擴張給企業(yè)埋下的隱患太多了。”跟隨行業(yè)起伏成長的這些年，王戈宏把長租公寓比作一個啞鈴，一邊是物業(yè)樓宇，另一邊是資本，品牌運營商是連接二者的橋梁。

“國內適合做租賃的好地段物業(yè)都在政府和開發(fā)商手里，大的資本都在金融機構手上。”王戈宏總結暴雷原因，認為目前國家缺乏針對運營商的信貸資金支持，加上公募REITs還沒有落地，于是很多創(chuàng)業(yè)型長租公寓企業(yè)通過錯配租金貸形成資金池，通過高收低租擴大規(guī)模，最終導致企業(yè)暴雷。

據(jù)了解，像銀行貸款、CMBS（商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券）等均要求抵押物業(yè)所有權，但大部分轉租模式的長租公寓企業(yè)無資產(chǎn)可抵押，難以通過此類融資渠道募集資金。

而且以項目所擁有的資產(chǎn)為基礎進行的ABS發(fā)行審批嚴格，需對企業(yè)歷史經(jīng)營情況、租約履行情況、租客信用等進行考評，多數(shù)企業(yè)難以達到要求。國內類REITs產(chǎn)品面臨流動性、底層物業(yè)適用性及雙重征稅等問題，尚不具備標準REITs發(fā)行條件。

另外，租賃住房是有著較長回報周期，且經(jīng)營環(huán)節(jié)復雜的生意。其中，二房東的包租模式，其租金成本在總成本中占比超過50%，而裝修和運營也需要較高的成本投入。貝殼研究院曾統(tǒng)計過出現(xiàn)經(jīng)營問題的企業(yè)狀況，有超過六成的企業(yè)注冊資本在200萬元以下，且前期運營沒有實際資金投入，超九成企業(yè)沒有實繳注冊資本。“行業(yè)缺乏準入門檻，企業(yè)陷入規(guī)模陷阱，未考慮自身的運營管理能力，盲目擴大管理房間規(guī)模，最后導致資金鏈斷裂。”王戈宏告訴AI財經(jīng)社。

成功的企業(yè)各顯神通，失敗的企業(yè)皆有共性。不過，對于率先赴美上市的青客公寓和緊隨其后進入紐交所的蛋殼公寓，王戈宏認為應該對二者有個全面客觀的評價，“不能因為企業(yè)出了問題就一桿子打死”。

王戈宏說，他在不久前，曾與蛋殼公寓的投資人進行簡單的溝通，“能感受到資本對行業(yè)的失望”。和行業(yè)早期不同，現(xiàn)在長租公寓股權融資已進入謹慎投資階段，2020年融資規(guī)模明顯下降。

但租賃住房是剛需，是少數(shù)能具備萬億規(guī)模的市場，這是業(yè)內共識，當行業(yè)整合結束，有了可以證明健康擴張的模式后，王戈宏覺得資本“會卷土重來”。

他建議創(chuàng)業(yè)型企業(yè)今后需要展示自身的兩種能力，一個是吸引租戶的產(chǎn)品能力，二是提升坪效的資管能力，只有建立了這兩種能力，才能被物業(yè)主和資本所需要。“否則，長租公寓今后的主力將是開發(fā)商，國家隊以及金融機構。這不是悲觀，這是殘酷的趨勢。”

目前，青客和蛋殼的問題已經(jīng)請政府協(xié)助解決，在上市的載體之下，企業(yè)仍有翻身機會，但這一切的前提，不能是舊模式的重復。

出頭之日

“總有一粒塵埃光芒萬丈！”2020年的最后一天，王戈宏在朋友圈寫下這句話。

對于住房租賃行業(yè)來講，2020年的確太難了，不僅經(jīng)歷了不可抗力的市場環(huán)境，還經(jīng)歷著行業(yè)的成長陣痛。中國的長租公寓到底行不行？王戈宏和同行們也在尋找破局之法。

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放眼世界發(fā)展健康的住房租賃市場的經(jīng)驗，美國、日本的模式相對成熟：一類是信息交易平臺模式，比如美國CoStar（類似國內的貝殼找房），另一類是公寓REITs，如美國出租公寓龍頭企業(yè)EQR和AVB等。二房東模式在美國公寓發(fā)展的前期也有，但由于不符合商業(yè)邏輯，已經(jīng)轉型成重資產(chǎn)REITs。

四個月前，王戈宏去美國考察后發(fā)現(xiàn)，中美兩國的租賃市場，無論是規(guī)模還是消費都比較類似。他覺得只要中國開放了公寓公募REITs，美國上市公寓REITs的經(jīng)驗、系統(tǒng)和資本便可以與中國市場進行對接，很多機遇將在兩個市場間產(chǎn)生。

2020年8月，美國長租公寓品牌睿星資本（Greystar Capital），透過海外基金收購了上海中山公園附近的資產(chǎn)，對其改造翻新后，推出首個高端租賃社區(qū)品牌。這對于國內的長租公寓行業(yè)是個重要的信號。王戈宏告訴AI財經(jīng)社，這次他在美國交流考察的EQR、AVB兩家公司對睿星資本進入中國都抱有積極的觀察態(tài)度。

2019年全球公寓租金回報率數(shù)據(jù)顯示，美國達拉斯、日本大阪、日本東京、中國香港等地能高達7%，但廣上深北的回報率不足3%。REITs行業(yè)研究也指出，這樣的回報率，即便公募REITs放開，長租公寓的資產(chǎn)也難以配售，問題的關鍵還得看底層資產(chǎn)的質量。

但從另一角度看，在成熟的運營機制下，中國的長租公寓行業(yè)仍舊有較大發(fā)展空間。春節(jié)前夕，北京、上海、廣州、深圳分別就規(guī)范住房租賃市場秩序發(fā)布相應通知。其中北京明確表示，租賃企業(yè)不得收取超過3個月的租金，要求企業(yè)開業(yè)前向主管部門報備，降低租金、押金的支付周期，曾經(jīng)通過“高收低出”、“長收短付”以及“租金貸”等違規(guī)模式擴張的企業(yè)將逐步出局。

此外，各地還規(guī)定要開立資金監(jiān)管賬戶或專用賬戶對租客的押金進行統(tǒng)一管理，這樣當企業(yè)出現(xiàn)資金鏈危機，可以優(yōu)先保障房東和租客的權益，避免企業(yè)設立資金池用作非經(jīng)營用途現(xiàn)象。這是市場用腳投票的結果。貝殼研究院高級分析師黃卉表示，在租賃行業(yè)監(jiān)管日益完善的今天，企業(yè)只有聚焦自身運營能力建設、迭代產(chǎn)品服務，穩(wěn)健經(jīng)營才能長期深耕，租賃企業(yè)的核心競爭力是專業(yè)服務所產(chǎn)生的價值。

中公委租賃式公寓創(chuàng)新研究中心認為，住房租賃事關社會民生領域，類似蛋殼的分散式公寓自身體量巨大而抗風險能力較差，在疫情等特殊時期對于行業(yè)和社會都是一種不確定因素，這也客觀證明了住房租賃行業(yè)需要以長期心態(tài)進行精細化的資產(chǎn)管理。

在王戈宏看來，未來能在中國長租公寓行業(yè)拔得頭籌的品牌，要具備的基本要素可能是擁有物業(yè)資源的、擁有資本的、擁有租戶忠誠度的以及具備資產(chǎn)能力的。“在基建公募REITs成功后，接下來最有可能是住房租賃公募REITs，這將是盤活巨量租賃資產(chǎn)流動性的關鍵金融創(chuàng)新。”

當資本有了退出通路，大錢、長錢和便宜的錢才會更多的流向長租公寓，或許那時的長租公寓將迎來屬于自己的黃金時代。而租客們，或許再也不用因為租房落入維權的苦楚之中。

（應受訪對象要求，文中嚴鋒、大海為化名）