今天，貝殼找房交出了2020全年的成績單：2020全年GTV3.5萬億，相當于1/2個阿里巴巴；全年收入705億，直逼百度（1071億元），比2019年的460億翻了將近一倍；在美國會計準則下不再虧損，盈利30億。

非常不錯。對于那些一直以來視貝殼為“優等生”的投資者來說，這一點都不意外。

畢竟貝殼的生意門檻建得足夠高，行業積淀的耐心足夠久，目前的市場規模沒人能撼動。但當你把視線從貝殼身上挪開，掃視全行業的時候，就會發現情況不一樣了。

恒大發力房車寶，挖人的陣仗生猛；死對頭58悄悄投資了優居；還有患上「貝殼綜合癥」的房地產老板們群起圍攻，首先護住了自己盤子里的食。包括阿里也動手了。

看似長驅直入的海面上，實則暗礁林立。

再就是貝殼儼然是艘大船了，上面已經載著近50萬人。驅使著這艘大船實現幾百億級的收入增長，不是易事。

在這樣的背景下，我們再來看貝殼2020年的這份業績表，里面可琢磨的東西就變多了。

投中網-PropTech研習社打算從2個維度來扒一扒貝殼找房2020這份財報：

1、貝殼是怎么持續變強的，如何克服自身重力？

2、貝殼還能變多強，靠哪些新業務、新場景、新賽道、新工具、新技術？管理層對此的認知如何？

我們先來上一組數字，直觀的感受貝殼2020的表現：

收入規模翻了近一倍，從2019年的460億漲到了2020年的705億。這個數字相當于，房企四巨頭之一「融創」的三成。

GTV 3.5萬億，相當于1/2個阿里巴巴。同期阿里巴巴的商品交易額(GMV)達7.053萬億元。

上市至今，市值翻了近一倍。受財報業績影響，截至3月15日收盤，貝殼找房股價漲幅0.92%，市值達701億美元（折合約4556億人民幣），較上市首日收盤市值422億美元大漲超70%。

盈利了，30億。貝殼從2019年虧損20多億到2020年實現盈利近30億（在美國會計準則下）。雖然跟BAT這些巨頭沒法直接比，但也意味著貝殼還處在高速成長期。

業務基本盤發生“巨變”，新房收入正式超過二手房，存量房業務收入306億，新房業務收入貢獻379億元。

ACN繼續向前，鏈家靠后。新房交易里的8成業績是靠貝殼平臺的經紀人完成，而非鏈家直營店。

加盟的門店逐漸有肉吃了。年度GTV超過人民幣5000萬元溫飽線的門店比例已經超過30%，2019年為19%。

濃郁的技術底色，2020繼續砸研發。2020年貝殼研發又多投了10個億，不過這些技術人員沒有白養，如視VR和貝殼分在交易中發揮了重要作用。

2021新業務重點放在家裝和金融，不過最先要完成的還是建標準和迭代標準，踏入新賽道需要時間和know how積累。

貝殼對于新賽道的選擇：一要行業要足夠大；二要能創造價值；三是和使命相關。貝殼的使命是“有尊嚴的服務者、更美好的居住”。

下面我們來具體拆一拆貝殼2020年財報：

01

2020業績亮點：首度實現全年盈利，凈利潤近30億

2020年，貝殼平臺全年成交額(GTV)為3.5萬億元，同比增長64.5%，而在2019年，貝殼平臺的交易總額GTV是2.1萬億，房屋交易套數是220萬。

得益于總GTV的強勁同比增長，貝殼找房營業收入也同比大幅增長。

2020年，貝殼找房營業收入達705億元，較2019年的460億元同比增長53.2%。

雖然貝殼找房平臺交易總額GTV和營收增長有所放緩，但同比增幅均在50%以上，總的來說，貝殼找房平臺成交額和營收增速繼續保持了高增長態勢。

值得關注的是，2020年，貝殼找房首次實現全年盈利。2020年全年，在美國會計準則下，貝殼找房的凈利潤高達27.78億元（約4.26億美元），而2019年凈虧損為21.80億元。

從虧損20多億到盈利近30億，貝殼找房是如何做到的？

財報顯示，貝殼找房自2020年第二季度實現了扭虧為盈。

分季度來看，2020年第一季度，受疫情影響，貝殼找房凈虧損達12.31億元，到了二季度，貝殼凈利潤為28.39億元，到了第三、四季度，貝殼凈利潤分別為0.75億元和10.96億元。

02

「基本盤」發生巨變？新房繼續領跑二手房業務

目前貝殼找房有三大業務：存量房交易服務、新房交易服務以及新興和其他服務。 

2020年全年，貝殼平臺總交易額（GTV）達3.50萬億元，同比大增64.5%。其中，存量房業務的GTV為1.94萬億元，同比增長49.5%，新房業務的GTV為1.38萬億元，同比增長85.0%，新興業務的GTV為1,761億元，同比增長113.0%。

從交易額GTV來看，2020年全年，新房業務合計貢獻了近四成GTV。

從收入構成來看，貝殼2020年705億元的營收中，存量房業務占306億，而新房業務占到了379億元，新興及其他業務20億元；從營收增速來看，存量房業務和新房業務的同比增幅分別為24.4%和87.1%。

新房業務不僅成為貝殼增長主力，而且也成為營收的重要組成部分。

在2019年，貝殼找房的新房業務營收占比首次超過40%，逼近存量房業務。到了2020年，新房業務貢獻了貝殼近54%的營業收入。

莫非貝殼找房二手房業務的基本盤發生了扭轉？

去年疫情期間，貝殼找房平臺上的新房交易量激增，2020年一季度，新房業務的營收首次超過存量房業務。此后，新房業務持續領跑，新房營收始終超過存量房業務。

對此，貝殼聯合創始人、CEO彭永東解釋道，新房業務GTV的增長得益于公司三管齊下，在確保滿足客戶的需求的同時幫助服務者，與更多的房地產開發商達成合作，并提供更具針對性和更高效的服務以滿足開發商的需求。

數據顯示，貝殼平臺下半年集中開始推廣新房聚焦銷售，推廣落地包括跨城和跨區域銷售策略。截至2020年底，貝殼平臺新房在售合作盤數量達到8600個，而 2019年同期為7700個。

與此同時，2020年貝殼平臺新房整體回款周期為103天，較2019年略有延長。

為了幫助經紀人獲得最及時的回款，貝殼新房墊傭規模繼續擴大，墊傭覆蓋率超過40%，并且實現了整個新房墊傭流程線上化和24小時墊傭。

在貝殼上市之際，一位左暉的CEO級別“超級粉絲”曾給出了一個驚人的論斷：市面上傳統的新房代理渠道，未來一定會被貝殼找房取代。在其看來，貝殼新房業務競爭力強，本質取決于門店和數據。

03

ACN向前，鏈家向后，貝殼分在發揮作用

貝殼找房在財報中將收入的大幅增長歸功于經紀人合作網絡（ACN）強大的網絡效應。

截至2020年底，貝殼找房的平臺上共有超4.69萬家經紀門店和49.3萬名經紀人，較上年末分別增長25.1%和37.9%。

在統計貝殼平臺成交額GTV的時候，鏈家貢獻的GTV按照總傭金金額計傭金收入，而非鏈家連接的經紀人貢獻的GTV產生的傭金按照平臺收取的凈額部分計入平臺服務、特許經營服務及其他增值服務。

2020年，貝殼存量房交易GTV達1.94萬億元，鏈家貢獻的存量房交易GTV達 1.01萬億元，同比增長18.3%，非鏈家連接經紀人貢獻的存量房交易GTV達 9281億元，同比增長109.9%。 

而新房交易GTV達1.38萬億元，由鏈家貢獻的新房交易GTV 2767億元，同比增長37.2%，而通過非鏈家連接門店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV達1.11萬億元，同比增長102.7%。

不難看出，貝殼的存量房業務，直營品牌鏈家依然貢獻超半數GTV。但新房業務，貝殼系貢獻8成以上的營收。

此外，無論是新房還是存量房交易，非鏈家連接門店增速遠超鏈家直營門店，2020年非鏈家連接門店存量業務GTV占比從2019年34%進一步提升至48%。

根據貝殼找房招股書，2019 年貝殼平臺上超過70%的二手房交易都是通過ACN跨店合作完成的。而在驅動門店方面，貝殼分發揮了不小的作用。

到了2020年，貝殼平臺上參與者間的合作進一步增強，平臺上二手跨店合作率穩定提升至75%、非鏈家連接門店貢獻在售二手房房源量超過81%。

與此同時，貝殼系門店的盈利能力也大幅提高。

財報顯示，截至2020年末，年度GTV超過人民幣5000萬元溫飽線的門店比例已經超過30%，而2019年僅為19%。

04

兩年研發投入超40億，VR帶看超過6600萬次

研發支出方面，貝殼2020年研發費用大幅提升至24.78億元，而2019年為15.71億元，主要由于股權激勵費用的增加，以及資深研發人員人數增加。

2020年近25億元的研發費用占到了全年營業收入的近九成。可以說，貝殼找房把賺到的錢的大頭又投入了產業研發。

2019年和2020年兩年，貝殼找房的研發費用超40億元。從這個角度來看，貝殼找房，妥妥的，是一家科技公司。

貝殼近年來在研發上很舍得花錢，也是嘗到了技術帶來的甜頭。

截至2020年12月31日，貝殼的現金及現金等價物、限制性現金和短期投資總計人民幣652億元(約100億美元)。

貝殼巨額的研發費用主要投到哪里了？

我們先來看幾組數據：

（1）新房墊傭覆蓋率擴大至40%以上。

在2020年，貝殼對非鏈家鏈接門店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴大至40%以上，且成功實現了整個新房墊傭流程線上化。

（2）2.4億套樓盤字典與900萬套VR房源。

截止2020年底，貝殼樓盤字典累計收集了中國2.4億套房屋的動態數據，累計收集了超過900萬套房屋的VR房屋模型。年末VR拍攝房源覆蓋在售二手房源比例超過73%。2020年全年VR帶看發起量超過6,600萬次，對比2019年僅為390萬次。

（3）貝殼2020年第四季度移動端MAU達到4818萬，同比增長高達88%。

（4）2020年全年貝殼分的曝光次數，也就是消費者和服務者通過APP查看經紀人貝殼分的次數超過11億次，實現超過150倍的增長。貝殼分逐漸成為消費者和服務者具象化服務品質的重要指標。

巨額的研發投入對貝殼來說僅僅是個開始。

貝殼首席財務官徐濤表示，隨著貝殼繼續投資于ACN網絡、拓展用戶群和創新AI技術，公司對進一步提升貨幣化能力并實現可持續增長充滿信心。

05

貝殼增長第三極：家裝「建標準」，金融持續迭代

除了二手房、新房兩項傳統業務，貝殼也一直在探索新的邊界。

目前，貝殼財報中的新興業務包括貝殼平臺提供的金融、房屋裝修等服務。

值得關注的是，2020年新興及其他業務收入同比增長68.7%至20億元，增長的主要原因是圍繞公司房產交易服務的金融服務滲透水平的提升，以及平臺完成的裝修單量的增加。

業績會相關信息顯示，在裝修業務方面，2020年貝殼專注于發展北京市場，全年共完成1200單施工，連接超過400名工長、5000名工人和200名設計師，初步搭建了面對家裝行業服務者的SaaS平臺測試版和面對消費者的APP應用，以及對裝修行業流程SOPs的管理。

在金融服務領域，貝殼通過產品升級，優化客戶申請流程，同時提升金融顧問對每個交易單覆蓋的前置性，提升整體金融服務滲透率和客戶體驗，2020年全年滲透率提升至8.4%，其中四季度達到10.5%。

上市半年的時間，貝殼找房的市值翻了近一倍。

這不禁讓人思考，貝殼找房未來的增長空間還有多大？貝殼未來還會進入哪些賽道？

彭永東在今天的業績發布會上答記者問時稱，產業互聯網的核心是建立和迭代標準，這需要時間和know how積累。

在新興業務板塊，彭永東分享了家裝和金融兩大板塊公司發展計劃。

在家裝賽道，貝殼將重點打造在家裝服務的核心競爭力，通過提供無縫連接的交易體驗，全方位提升客戶滿意度。

“貝殼家裝2021年的主要重心還是在北京，對整個供應鏈、公司今年要把整個行業的SOP和系統、SaaS，標準規范迭代出來，這是這個行業數字化改造必須要做的事情。”

在金融賽道，貝殼將不斷升級產品和服務產品，并提高金融服務的效率。例如，2021年，公司將上線新的系統，以支持金融顧問的日常業務操作全面線上化。

在2021年，彭永東稱貝殼將專注于五大領域：對消費者好、幫助服務者對消費者好、培育新興業務、創造社會價值以及加強技術在廣闊市場機遇中的關鍵作用。

除了家裝和金融，貝殼未來還會進入哪些賽道？

彭永東透露了貝殼新賽道的選擇標準：“第一這個行業要足夠大，第二我們要能創造價值，第三是和我們的使命相關。我們的使命是‘有尊嚴的服務者、更美好的居住’，公司會圍繞這個使命來搭建新的賽道。”

貝殼還能變得多強？每年4月下旬，貝殼高層們會在“新居住大會”上談一談戰略，到時候或許能有些答案吧。