2020年是房地產行業“最揪心”的一年。房企在搶收內部回款的同時，也在接受外部調控的挑戰。中原地產研究中心統計數據獲悉，2020年1-12月份全國房地產政策調控累計498次。然而，再嚴峻的行情里，也有跑得快的企業。

3月12日，作為頭部房企的融創中國率先發布年報。數據顯示，2020年公司銷售金額約為人民幣5752.6億元，位居行業第四；毛利約為人民幣484.0億元，較去年增長約16.9%；公司擁有人應占溢利約為人民幣356.4億元，較去年增長約36.9%；核心凈利潤約為人民幣302.6億元，較去年增長約11.8%。

業績會上融創高層透露，2021年業績預期保持雙位數增長，預計2021年全年目標不低于6400億元，預期去化率超過71%。在房地產行業邏輯調整的新周期，融創的戰略目標與路徑似乎更加清晰，如何平穩走入均衡增長階段？從2020年的公司表現看，嚴控拿地節奏，強化土地儲備，以及開拓“地產+”產業能力，都在為融創鞏固行業綜合競爭優勢。

“三道紅線”由紅轉黃，融創主動“降杠桿”

2020年8月，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，明確了重點房地產企業資金監測和融資管理規則,被稱為“三道紅線”，在重塑行業游戲規則之外，也宣示著房企高杠桿擴張時代的終結。

從當時的財務指標看，包括融創在內的多家頭部房企同時踩中“三道紅線”。然而不到半年時間，融創凈負債率同比下降76個百分點至96%；非受限現金短債比提升至1.08，剔除預收款項后的資產負債率降至78%，“三道紅線”成功“由紅變黃”，債務風險進一步下降。

融創做了什么？其實自2019年下半年起，融創便開始增收降負，優化資本結構，在持續獲取高質量土地的同時，推動產品升級。

掌舵人對行業的理解，反映到公司的經營決策上一目了然。財報顯示，截至2020年底，全年新增土儲5877萬平方米，新增貨值約7261億元。截至2020年末，融創平均土地成本約4270元/平方米，僅為2020年銷售均價的30.5%，成本優勢明顯，2021年融創全年可售貨值預計超過9000億，其中超過78%位于一二線城市。西南證券認為，由此看來，可以對融創的銷售恢復可以形成強力支撐。

此外，融創還通過剝離非核心資產“瘦身”，內部要求持有型物業和長期股權投資占總資產比重不超過15%的紅線，要求其酒店、商業、樂園等持有型物業都是代售商品，其中也包含對投資標的（金科股份）的快速變現，公開資料顯示，截至上半年，融創累計出售13億股金科股份，合計變現約104.5億元。

貝殼研究院分析指出，融創在2020年做對了三件事：一是控制拿地節奏，受益于早年逆周期拿地的紅利，2020年的融創更為謹慎；二是處置非核心資產，將低效資產變現，比如提早撤出與金科的股權之爭。但更重要的是第三點，注重資本市場的積極操作，比如分拆物業與配股融資等。

地產+業務加速建立競爭優勢

的確，融創服務于去年11月成功登陸港交所獨立上市，抓住了物業高估值的輪動周期，增益了母公司。3月11日，融創服務披露年報，公司2020年實現營業收入46.2億元，歸母凈利潤為6.2億元，同比增速分別達到64%和130%，毛利率持續提升至27.6%。

據興業證券觀察，截至2020年末，公司在管及合約面積分別為1.35和2.64億平米，分別同比增長155.1%和67.2%，合約在管比為1.95倍。此外，融創中國仍有1.27平米土儲待與公司簽約，公司實際合約面積約3.9億平米，公司規模增長確定性強。

“公司在整合開元、環融外拓人才基礎上，建立了約130人的投拓團隊，同時依托融創中國的政企資源，有望實現多業態、高質量的市場拓展。”興業證券預計，公司2021年在管和合約面積分別為2.35和4.23億平米，分別同比增長74.0%和60.4%。

為積極響應政府對房地產行業發展長效機制的管理要求，促進房地產市場平穩健康發展，近年來，融創持續增強地產主業綜合實力及抗風險能力，不僅在物業方面加大投資力度，還在文旅、文化、會議會展、醫療康養等產業賽道布局。

2020年，融創文旅發展勢頭迅猛，通過開放式經營、主題夜游、業態權益互通、構建“融創文旅俱樂部”線上會員平臺等持續創新的經營策略，疫情后業績得到快速恢復。數據顯示，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長36%，管理利潤達約6.27億元，同比大幅增長311%。

據了解，作為中國最大的文旅產業持有者及運營商，融創文旅已擁有文旅城、旅游度假區、會議會展和文旅小鎮四大板塊，采取輕資產管理輸出模式，目前已進入39個城市。首創證券指出，融創文旅已快速形成核心城市布局，按照超級IP長鏈運營模式完善新消費、新場景下的IP商業化運營平臺。

此外，融創文化集團已完成全產業鏈布局，在動畫領域布局7大動畫工作室，IP衍生和實景運營能力持續提升，并開始持續穩定輸出頭部內容。截至3月16日，融創文化參與的春節檔電影《刺殺小說家》和《熊出沒：狂野大陸》票房分別達到億元10.08億元、5.82億元。業內人士指出，以地產開發為核心主業，融創多元業務開花，在保持均衡高質量發展的同時，有助其快速建構頭部競爭優勢。

房地產行業的周期對于開發商來說，既是朋友，又是敵人。在抵抗住2020年的壓力后，提升企業綜合競爭力成為融創決勝未來的關鍵。孫宏斌是樂觀的，他在業績會上談及2020年公司表現時說，“這個行業太好了，還早著呢。”