4月30日，美的集團(tuán)發(fā)布2020年度財(cái)報(bào)，報(bào)告期內(nèi)營(yíng)收2842.2億元，同比增長(zhǎng)2.16%；凈利潤(rùn)約272.23億元，同比增長(zhǎng)12.44%。據(jù)了解，美的去年全網(wǎng)銷(xiāo)售規(guī)模超過(guò)860億元，并在天貓、京東、蘇寧易購(gòu)三大電商平臺(tái)連續(xù)8年保持家電全品類(lèi)第一。

相比起這些亮眼的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，美的集團(tuán)留給外界最深的記憶，恐怕還是去年那場(chǎng)發(fā)生在順德北滘君蘭國(guó)際高爾夫生活村的綁架案。時(shí)年79歲的美的集團(tuán)創(chuàng)始人何享健在家中被綁匪用炸藥威脅，索要贖金1億元。

在經(jīng)過(guò)警方12個(gè)小時(shí)的漫長(zhǎng)談判后，何享健和家人獲救，但與此同時(shí)，該案件也讓外界看到了美的這座龐大商業(yè)帝國(guó)的財(cái)富實(shí)力。因?yàn)閾?jù)綁匪事后交代，他們的作案動(dòng)機(jī)就是想通過(guò)綁架順德最有錢(qián)的人賺筆“大錢(qián)”。

何享健究竟多有錢(qián)呢？據(jù)媒體不完全統(tǒng)計(jì)，何享健家族控制著8家上市公司，其中A股有6家，新三板公司有1家，港股和德國(guó)分別有1家，涵蓋了制造、汽車(chē)、醫(yī)療、文化、環(huán)保、影視、金融和新能源等領(lǐng)域，還曾參股10余家金融機(jī)構(gòu)。

盡管2012年何享健卸任美的集團(tuán)董事長(zhǎng)，把公司推向職業(yè)經(jīng)理人時(shí)代，但新上位的董事長(zhǎng)方洪波，依舊沒(méi)有放松擴(kuò)張的步伐。特別是在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，最近兩年，美的集團(tuán)旗下的上市房企美的置業(yè)頻繁在土地市場(chǎng)高溢價(jià)拿地，火速?zèng)_進(jìn)千億房企陣營(yíng)的同時(shí)，一些投資人士卻認(rèn)為，這是一家“看起來(lái)隨時(shí)會(huì)倒”的公司。

01 黑馬起勢(shì)

作為何享健家族在電器之外的又一新領(lǐng)域，美的集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)成立伊始并未受到太多關(guān)注。何享健曾表示，對(duì)待地產(chǎn)“寧可走慢兩步，不能走錯(cuò)一步”。因此，早在1995年美的的地產(chǎn)公司就成立了，但一直沒(méi)有發(fā)展起來(lái)。

2004年，美的置業(yè)正式成立，并在廣東省佛山開(kāi)發(fā)了第一個(gè)項(xiàng)目君蘭國(guó)際高爾夫社區(qū)，也是上述綁架案的發(fā)生地。2013年，何享健將美的置業(yè)全部股權(quán)轉(zhuǎn)至兒媳婦盧德燕名下，之后地產(chǎn)業(yè)務(wù)獨(dú)立發(fā)展。盧德燕也成為美的置業(yè)的實(shí)際控制人，而職業(yè)經(jīng)理人郝恒樂(lè)則擔(dān)任公司董事會(huì)主席兼總裁。

2016年郝恒樂(lè)曾立下軍令狀，要在2020年銷(xiāo)售額達(dá)到1000億元。很快，美的置業(yè)在珠三角、長(zhǎng)三角、長(zhǎng)江中游、華北和西南五個(gè)核心經(jīng)濟(jì)區(qū)逐步推進(jìn)布局，沖擊千億的目標(biāo)時(shí)間也壓縮至2019年。

自從2018年10月在港交所上市后，美的置業(yè)快速發(fā)展，當(dāng)年完成銷(xiāo)售額790.3億元；2019年突破千億，完成了1012.3億元。最新財(cái)報(bào)顯示，2020年公司銷(xiāo)售額達(dá)到1261.6億元，同比增長(zhǎng)25%。

短短兩年，這匹行業(yè)黑馬是怎么沖出來(lái)的？

據(jù)媒體報(bào)道，早在2018年1月，美的置業(yè)就以28.4億元力壓恒大、萬(wàn)科，溢價(jià)44%拿下佛山地塊。此后的幾個(gè)月里，截至美的置業(yè)上市，其先后在寧波、佛山、舟山、大理拿下多宗高溢價(jià)地塊，溢價(jià)率從44%到81.74%不等，累計(jì)拿地金額突破170億元。

公開(kāi)信息顯示，整個(gè)2019年，美的置業(yè)多次以超過(guò)50%的溢價(jià)率獲取土儲(chǔ)，成為了“高溢價(jià)拿地”的代表。但郝恒樂(lè)曾表示，“不會(huì)激進(jìn)拿地，堅(jiān)持不拿高價(jià)地王。”

然而，直到今年年初，美的置業(yè)還以77%的高溢價(jià)率拿下義烏新地塊，補(bǔ)倉(cāng)長(zhǎng)三角；4月19日，又經(jīng)過(guò)792輪競(jìng)價(jià)，以35.52億元競(jìng)得江蘇省徐州市經(jīng)開(kāi)區(qū)2021-2號(hào)商住用地，樓面價(jià)9366元/㎡，溢價(jià)率高達(dá)78.67%。

美的置業(yè)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)飛速提升的背后是高成本瘋狂拿地，而這也讓該公司的毛利降低，且自2016年提出千億計(jì)劃后，美的置業(yè)經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)3年為負(fù)。最新財(cái)報(bào)顯示，2020年美的置業(yè)毛利為116.58億元，同比下降10.4%；毛利率為22.2%，較2019年31.6%下降9.4個(gè)百分點(diǎn)。官方解釋稱(chēng)，下降主要是由于銷(xiāo)售成本的上升帶動(dòng)所致。

02 股權(quán)激勵(lì)捆綁管理層

美的置業(yè)為何敢頻繁高溢價(jià)拿地？一位深圳土地投資經(jīng)理告訴AI財(cái)經(jīng)社，背靠美的集團(tuán)的美的置業(yè)，母公司根基是制造業(yè)，融資成本較低。2020年公司借款總額加權(quán)平均實(shí)際利率降低為5.33%，其中新增借款加權(quán)平均實(shí)際利率為4.91%。

不過(guò)，盡管有母公司作保，但大手筆的投資，也讓美的置業(yè)近年來(lái)的負(fù)債水平居于行業(yè)高位。數(shù)據(jù)顯示，2015至2017年，美的置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率分別達(dá)到95.94%、94.65%、89.23%，與此對(duì)應(yīng)的凈負(fù)債率分別為622%、625%、118.9%，其中2017年凈負(fù)債下降的主要原因還是股東注資。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，依照“三道紅線”融資新規(guī)，美的置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78%，較上年同期下降約3個(gè)百分點(diǎn)，但仍超出閾值；凈負(fù)債率為79%，較2019年同期下降約10個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為3.38，較上年同期提升0.53。美的置業(yè)踩中一條紅線，依舊處于“黃檔”位置。

美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈表示，為了使指標(biāo)達(dá)標(biāo)，公司將主要加快運(yùn)營(yíng)效率，加快交付，保障利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)，增厚凈資產(chǎn)，同時(shí)保證快速去化。

一位負(fù)責(zé)華東區(qū)域某前十強(qiáng)房企的投資經(jīng)理人士告訴AI財(cái)經(jīng)社，他對(duì)美的置業(yè)的基礎(chǔ)印象是管理系統(tǒng)較亂，人員流動(dòng)率頗高。“雖然他們?cè)谘芯恐悄芑a(chǎn)品溢價(jià)力并不高。”中國(guó)指數(shù)研究院分析認(rèn)為，美的置業(yè)雖然提出了一些具體的“降檔”措施，比如加快運(yùn)營(yíng)效率、加快交付，保證利潤(rùn)的結(jié)轉(zhuǎn)，增厚凈資產(chǎn)；進(jìn)一步提升回款率，快速回流現(xiàn)金，提升自己‘造血’能力；拿地銷(xiāo)售比控制在40%以內(nèi)，保證經(jīng)營(yíng)性的凈現(xiàn)金流回正等。但在后千億時(shí)代，房企產(chǎn)品越來(lái)越趨同化，提高運(yùn)營(yíng)效率和催化企業(yè)內(nèi)部二次進(jìn)化難上加難，任重道遠(yuǎn)。

4月23日，美的置業(yè)推出了管理層股權(quán)激勵(lì)計(jì)劃，意在打造管理層與股東利益共同體，并且在今年初，公司階段性完成新一輪組織再造。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，美的正在試圖通過(guò)推動(dòng)內(nèi)部組織再造，持續(xù)改善經(jīng)營(yíng)效果。然而是否能達(dá)到預(yù)期，穩(wěn)定健康的發(fā)展，還需要一段時(shí)間的檢驗(yàn)。