5月6日，陽(yáng)光城集團(tuán)在總部陽(yáng)光控股大廈召開(kāi)了年度股東大會(huì)，執(zhí)行董事長(zhǎng)兼總裁朱榮斌、執(zhí)行副總裁吳建斌等一眾管理層出現(xiàn)在現(xiàn)場(chǎng)。等待他們的，將是一場(chǎng)與投資者長(zhǎng)達(dá)90分鐘的業(yè)績(jī)交流。

時(shí)隔一年后，現(xiàn)場(chǎng)投資者們的發(fā)問(wèn)火力十足，關(guān)于利潤(rùn)壓力、土地投拓、物業(yè)分拆，與戰(zhàn)投方泰康的利潤(rùn)對(duì)賭、甚至是傳言了一年之久的朱榮斌離職等，多個(gè)問(wèn)題擊中了陽(yáng)光城的發(fā)展命門，總裁朱榮斌是如何作答的？

回應(yīng)離職傳聞與降速調(diào)檔

面對(duì)傳聞了一年多的離職消息，朱榮斌并沒(méi)有直接否認(rèn)傳聞，"坦誠(chéng)地講，這些傳聞也不完全是空穴來(lái)風(fēng)，獵頭那邊是有主動(dòng)找過(guò)我。"

甚至，朱榮斌的發(fā)言很直白。"我跟老板（陽(yáng)光城董事長(zhǎng)林騰蛟）也說(shuō)任何東西都不能阻礙公司發(fā)展，任何東西都在變化，但公司不變，朱榮斌還在就是好事？也不一定。不變，就一定是好事嗎？不見(jiàn)得。"

他最后還給現(xiàn)場(chǎng)的投資者們吃了個(gè)定心丸，“去年年底，我跟老板簽了個(gè)5年之約。我走不了是事實(shí)，我覺(jué)得你們不用再關(guān)心這個(gè)問(wèn)題。”

同時(shí)他也坦陳了拿地方面的力度不足，朱榮斌表示："拿地的確沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，并購(gòu)沒(méi)下手不后悔，在積極參與招拍掛，但仍然保持謹(jǐn)慎。原本預(yù)計(jì)‘兩集中’市場(chǎng)會(huì)有所放緩，但沒(méi)想到地價(jià)溢價(jià)仍然很高，有項(xiàng)目不好算過(guò)賬。"

事實(shí)上，不止是拿地力度減弱。作為一家高速成長(zhǎng)的規(guī)模房企，閩系房企陽(yáng)光城正在面臨高增長(zhǎng)邏輯難以為繼、與戰(zhàn)投方泰康的十年千億利潤(rùn)“對(duì)賭"，以及"三道紅線"下的降負(fù)債高壓困境這三座“大山”。朱榮斌坦言，"我覺(jué)得只要活下來(lái)，未來(lái)就有機(jī)會(huì)。哪怕是階段性的發(fā)展受影響"。

在房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的過(guò)去多年，陽(yáng)光城一直以“高周轉(zhuǎn)、高負(fù)債、高速擴(kuò)張”的激進(jìn)打法著稱。"雙斌"入主前的2015年，陽(yáng)光城還是一家區(qū)域型的房企，當(dāng)年合約銷售額僅300億元。2017年，陽(yáng)光城進(jìn)行了一次重大人事變動(dòng)，董事長(zhǎng)林騰蛟挖來(lái)了碧桂園的"雙斌"組合，前碧桂園聯(lián)席總裁朱榮斌和前碧桂園CFO吳建斌。

隨著"雙斌"的入職，讓陽(yáng)光城的發(fā)展節(jié)奏迅速調(diào)整為高周轉(zhuǎn)模式，銷售數(shù)據(jù)也跟著飆升。2015年到2019年，陽(yáng)光城僅用4年時(shí)間，就完成了銷售額從300億元到2000億元的跨越，年復(fù)合增長(zhǎng)率超60%。很快，“小碧桂園”成為外界認(rèn)知陽(yáng)光城的顯著標(biāo)簽。

“雙斌”為陽(yáng)光城提速的本質(zhì)，還是離不開(kāi)高周轉(zhuǎn)、高杠桿的方式。但僅僅提速還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，留給他們的更大挑戰(zhàn)在于，既要保證陽(yáng)光城的發(fā)展速度，又要控制好負(fù)債。朱榮斌曾經(jīng)形容道："過(guò)去吳總（吳建斌）有錢，我就有地，現(xiàn)在感覺(jué)是在鋼絲繩上跳雙人舞。"

2020年，在“三道紅線”、“土地兩集中”的緊箍咒下，陽(yáng)光城依賴高周轉(zhuǎn)、高杠桿方式增長(zhǎng)的邏輯難以為繼。到了2020年，陽(yáng)光城實(shí)現(xiàn)銷售2180億元，經(jīng)營(yíng)性凈現(xiàn)金流入213.54億元，凈負(fù)債率為94.9%，"三道紅線"由橙轉(zhuǎn)至黃檔。CFO吳建斌也將陽(yáng)光城的融資成本從8.42%降到了7.42%。

但陽(yáng)光城的真實(shí)負(fù)債要比這大得多。陽(yáng)光城2020年年報(bào)顯示，截至2020年末，陽(yáng)光城永續(xù)債為40億元，若將其從公司592.6億元的凈資產(chǎn)中扣除，則公司真實(shí)凈負(fù)債率為101.86%。

如今，陽(yáng)光城不得不告別激進(jìn)時(shí)代。到了2021年，陽(yáng)光城不再提出曾經(jīng)設(shè)定的3500億元銷售目標(biāo)。朱榮斌為陽(yáng)光城2021年的銷售目標(biāo)設(shè)置為2200億元，增速僅0.9%，較2020年的3.3%進(jìn)一步下降。與此同時(shí)，提出了努力實(shí)現(xiàn)1100億元營(yíng)收目標(biāo)，這也是陽(yáng)光城首次提出營(yíng)收目標(biāo)。

“陽(yáng)光城就是缺后浪”

高財(cái)務(wù)杠桿可能帶來(lái)的危機(jī)，也是陽(yáng)光城管理層極力想解決的難題。2020年9月，陽(yáng)光城成功引入戰(zhàn)投方，泰康人壽、泰康養(yǎng)老以持股13.53%的比例，合計(jì)34億元入股陽(yáng)光城，成為公司第三大股東。朱榮斌將險(xiǎn)資入股形容為陽(yáng)光城2020"最濃墨重彩的一筆"，更是把泰康稱為"神隊(duì)友"。

但想要拿泰康的錢并不容易。陽(yáng)光城不僅簽下了一份為期十年的利潤(rùn)對(duì)賭協(xié)議，還拿出了2個(gè)董事席位，承諾不低于當(dāng)年可分配利潤(rùn)30%的年度分紅以及減持股份的優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

以2019年歸母凈利潤(rùn)40.2億元為基礎(chǔ)，陽(yáng)光城需在對(duì)賭期前5年（2020年到2024年），公司歸母凈利潤(rùn)年均增速不低于15%，且累積歸母凈利潤(rùn)總額不低于340.59億元。而在后5年（2025年到2029年），實(shí)現(xiàn)累計(jì)歸母凈利潤(rùn)達(dá)601.64億元，10年承諾歸母凈利潤(rùn)總計(jì)達(dá)942.23億元。如果未完成對(duì)賭目標(biāo)，陽(yáng)光城須對(duì)泰康進(jìn)行相應(yīng)現(xiàn)金補(bǔ)償。

泰康集團(tuán)的入股，看中的便是陽(yáng)光城每年增長(zhǎng)的分紅，而這恰恰是陽(yáng)光城的發(fā)展軟肋。2020年，陽(yáng)光城毛利率20.06%，較2019年下降6.52個(gè)百分點(diǎn)；凈利率6.68%，較2019年下降0.4個(gè)百分點(diǎn)。

為了應(yīng)對(duì)十年賭約，陽(yáng)光城計(jì)劃分兩步走，一步五年。第一步是開(kāi)發(fā)規(guī)模繼續(xù)增長(zhǎng)，第二步才是要尋找新的業(yè)務(wù)和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。對(duì)于泰康的十年利潤(rùn)要求，朱榮斌并不擔(dān)心。"只要國(guó)家環(huán)境不出現(xiàn)大變化，陽(yáng)光城手里的牌足夠完成第一個(gè)五年計(jì)劃。"但對(duì)于后五年的新業(yè)務(wù)探索和贏利點(diǎn)，他還沒(méi)有給出答案。

面對(duì)內(nèi)憂外患的發(fā)展形勢(shì)，朱榮斌坦然，“房地產(chǎn)行業(yè)在變，公司在泰康加入后也在變，陽(yáng)光城就是缺后浪，老朱榮斌已經(jīng)黔驢技窮，希望自己能脫胎換骨，雖然還是朱榮斌，但是要換個(gè)腦袋，否則無(wú)法適應(yīng)周圍的變化。”

2021年4月30日，陽(yáng)光城股價(jià)達(dá)一年來(lái)的谷底，每股僅為5.51元。股東大會(huì)結(jié)束后的第二天，陽(yáng)光城股價(jià)為5.65元，跌幅0.53%，目前總市值約為233.92億元。