2021年的上半年，多個龍頭房企在土地市場上一路陪跑，但對于龍光地產(chǎn)而言，卻是大豐收的關(guān)鍵半年。

近日，據(jù)中指院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，龍光地產(chǎn)以290億的拿地金額，排名房企拿地榜單第15名，相比去年年底提升了6位。

瘋狂進擊的深圳本土房企

龍光，是一家從廣東汕頭發(fā)跡的深圳本土房企。2020年，龍光的權(quán)益銷售金額為1206.9億元，同比增長31.9%，銷售上突破了千億門檻。而據(jù)中指院2021年上半年銷售排行榜顯示，龍光地產(chǎn)上半年銷售額達882.1億，躋身第20名。

龍光對于銷售規(guī)模增長的渴求，反映到了今年首輪集中供地的競拍中。在深圳，成都，佛山等多地的首輪土地競買席位上，都能看到他們的競拍號碼牌。而由于成功拿下深圳兩宗高價地，龍光更是成為深圳土拍市場最吸引眼球的存在。

2021年5月18日，深圳首輪集中拍地現(xiàn)場，負責(zé)舉牌的龍光地產(chǎn)投資發(fā)展中心總經(jīng)理吳志平，成為了全場最受矚目的焦點。在這輪近兩個小時的土地競拍賽中，現(xiàn)場舉牌次數(shù)超過了190輪，手握29號號碼牌的吳志平，終于擊敗萬科+特建發(fā)的聯(lián)合體，從萬科“虎口奪食”，拿下了深圳南山西麗的地塊。此外，龍光還以10.88億元拿下了一幅光明地塊，兩宗地共耗資近80億元。

成交當(dāng)日，媒體們迅速替龍光算了一筆賬。由于這兩宗地都有地價、清水售價限制，在觸碰最高限價后，房企之間拼的主要是自持租賃住房的比例。其中一塊地設(shè)置了45%自持比例，一度達到集中供地新高。

限房價和租賃住房高自持比例的組合，意味著項目的利潤空間將非常有限。而從拿地價來看，據(jù)粗略估算，該宗地折合可售樓面地價7.03萬元/平方米，后期商品住房限價8.33萬元/平方米（不含室內(nèi)裝修），利潤空間僅剩1萬元，如若加之建造、設(shè)計等費用，利潤空間更是所剩無幾。

但龍光對于深圳地塊的考量卻不止于此。龍光曾多次表現(xiàn)出對深圳及大灣區(qū)較為看好的態(tài)度，其向來以敢于拿高價地著稱。據(jù)不完全統(tǒng)計，這是龍光至少第五次拿下深圳“地王”。

除了深圳土拍市場外，龍光在西南區(qū)域也斬獲頗豐。6月8日，成都集中供地第二天，在激烈的房企競拍中，龍光一舉拿下天府新區(qū)鹿溪智谷片區(qū)的2宗地，成為當(dāng)日的大贏家。而在佛山，龍光經(jīng)過超2個小時33輪競拍，又以總價近5.3億元拿下佛山三水新城，折合樓面價6108元/平方米。

事實上，龍光在制造地王方面是老手。譬如，2014年，龍光斥資46.8億拿下龍華區(qū)單價地王，樓面價超2.5萬元/平方米。而彼時地塊周邊的新房均價也只有2.4萬元/平方米；2015年，龍光以112.5億元拿下深圳總價地王龍華紅山地塊，成為總價地王，樓面價1.3萬元/平方米；2016年，龍光又以140.6億元總價拿下光明區(qū)商住地塊，刷新了全國總價地王。

作為一家中型體量的潮汕企業(yè)，龍光既沒有萬科、龍湖等低融資成本優(yōu)勢，又不像中海一樣有較高的成本控制能力，但卻敢于不計成本的拿高價地。一系列大舉拿地背后的資金來源，一度引發(fā)市場廣泛關(guān)注。

早在2014年-2016年，龍光的背后曾隱現(xiàn)平安大華的身影。2016年之時，畢馬威在龍光的財務(wù)報告中給出“保留意見”，主要原因是平安大華和龍光地產(chǎn)設(shè)置了“明股實債”，這些交易會讓本應(yīng)在負債端的近百億資金放在了資產(chǎn)端，對債務(wù)結(jié)構(gòu)、利潤有明顯影響。

不過2017年后， 平安大華的身影便逐漸隱去。時至如今，龍光地產(chǎn)背后結(jié)盟的“金主”依舊是個謎，但在土地市場上的“高價地”動作卻并沒有停歇。

如在2019年，龍光以65.85億元拿下龍華紅山地塊。2020年5月，其又以115.97億元的總價拿下深圳前海限價地塊，這兩塊地分列深圳龍華和前?！暗赝酢?。

過去房地產(chǎn)高速發(fā)展的時代里，龍光的深圳多宗地王項目，成為了支撐業(yè)績的重要來源。以2015推出的龍光玖龍璽項目為例，2015年10月，該項目一期均價約5.5萬元/平方米，比樓面價高出近3萬元/平方米；兩個月后，其二期開盤價格則突破6萬元/平方米，最高售價一度達到近9萬元/平方米。

通過豪賭深圳，多次拿下地王的方式，龍光靠賭對了時運獲得業(yè)績增長。龍光地產(chǎn)董事局主席紀海鵬曾解釋稱，“龍光戰(zhàn)略分析能力強，善于把握地產(chǎn)的周期性規(guī)律及發(fā)展趨勢，低買高賣，在地價低迷的時候大量擴充優(yōu)質(zhì)土儲?！?

然而，時也勢也。在“房住不炒”，“兩集中”等政策形勢下，房地產(chǎn)的土地紅利和金融紅利日漸消退。高價地擴張，成為一場危險系數(shù)頗高的杠桿游戲。

高周轉(zhuǎn)光環(huán)不再，龍光直面盈利拷問

出手闊綽的光鮮行徑背后，龍光需要直面盈利拷問。

過去，高周轉(zhuǎn)模式是推動龍光業(yè)績增長的一大利器。紀海鵬曾直言：“龍光地產(chǎn)的可銷售物業(yè)周轉(zhuǎn)快、利潤高?！卑残艊H曾指出，2018年初龍光開始實行新的周轉(zhuǎn)策略。對預(yù)售工程進度指標較高的地區(qū)（主要為大灣區(qū)內(nèi)）設(shè)立“3478”的標準，即要求8個月后可供銷售；對預(yù)售工程進度指標較低的地區(qū)（主要為大灣區(qū)外）設(shè)立“3455”的標準，即要求拿地5個月后可供銷售。

另據(jù)媒體報道稱，在高周轉(zhuǎn)的要求下，龍光的項目被設(shè)定了一個嚴峻的KPI考核指標:拿地88天開盤。相比業(yè)內(nèi)盛傳的碧桂園的"456模式"（即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)），龍光員工們的壓力更甚。

但如今，房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤下滑成為行業(yè)共識，高價地、高周轉(zhuǎn)以及高利潤率難以再兼顧。與此同時，作為全國房價上漲的“領(lǐng)頭羊”之一的深圳，在經(jīng)過多次嚴厲樓市調(diào)控以后，房價也首次出現(xiàn)了下跌的情況。

據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2021年5月，深圳成為一線城市中唯一一個二手房價格下跌的城市：其5月環(huán)比下跌幅度為0.1%，而這也是自2019年7月深圳開啟連漲模式后的23個月以來，二手房價格出現(xiàn)首次下降。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，深圳房價兩年來首次下跌，這是一個標志性事件。從2020年二季度開始，從滬深兩個頭部城市開始，樓市熱度逐步傳導(dǎo)至二線熱點（杭州、成都等），再到非熱點二線（西安、重慶）。他認為，當(dāng)下，正處于一線和二線熱點城市上漲后開始觸頂趨穩(wěn)或回調(diào)（比如深圳），而非熱點二線開始上漲并向三四線傳導(dǎo)的開始階段。

對于重倉深圳市場的龍光而言，這將為其帶來更大的業(yè)績壓力。面對變幻的市場行情，龍光重新開啟的這一輪高價地行情，能再次賭贏么？