2025年中國房地產行業處于深度調整與弱復蘇并行的關鍵階段。

政策端延續“止跌回穩”基調，市場呈現“兩端集中、中間塌陷”的特征：頭部房企依托信用優勢與運營能力穩健前行，中小房企在融資受限與區域市場萎縮中艱難求生；城市能級分化加劇，一線及核心二線城市需求韌性凸顯，三四線城市庫存壓力高企。

當72家房企半年業績預告中逾六成深陷虧損泥潭，當萬科百億虧損的新聞震動市場，房地產行業的2025年上半場被陰云籠罩。

毫無疑問，行業正從“增量擴張”轉向“存量提質”，以“好房子”為核心的高質量發展模式加速構建，房企競爭邏輯從規模擴張轉向現金流安全與精細化運營。

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行業整體承壓，但結構性曙光初現

2025年上半年，房地產行業仍處于“擠泡沫”的陣痛期。

據Wind數據，截至8月15日，在A股（申萬二級行業-房地產開發）、港股房地產上市公司中，共有72家內地房企預告2025年上半年業績。其中，多數房企依然在本期錄得虧損，共計46家，占比超過六成。

龍頭房企更是成為重災區。繼2024年錄得了1991年上市以來的首次虧損后，萬科預計2025年上半年凈虧損100億至120億元，較2024年上半年的98.52億元，虧損進一步擴大。此外，華夏幸福、*ST金科、金地集團、綠地控股、榮盛發展、華僑城A等12家企業預計虧損金額或超過10億元。

來源：上市公司公開資料

行業毛利率普遍下滑，項目結轉規模收縮、資產減值計提增加成為共性困局。這其中很大程度源自于房地產行業下行的影響，據華泰證券統計，截至2025年4月，在近4年的調整周期里，新房和二手房價格，累計回撤幅度達到10.1%、17.4%。

下行趨勢或仍將持續。摩根士丹利在行業中期業績預覽的報告中表示，盡管流動性風險有所緩解，上半年地產開發企業的業績將繼續令人失望。下半年，由于房價持續下跌、去庫存和資產減值壓力，預計地產開發利潤率會進一步下降。

然而陰云中已透出微光。

其一是扭虧陣營逆勢擴容。2025年上半年預計實現盈利的企業中，包括濱江集團、新黃浦、天保基建、深深房A、深物業A在內的5家房企預計盈利增長，同時，城建發展、中華企業、中洲控股、渝開發、城投控股等12家企業實現了扭虧為盈，躋身“逆轉者”行列。

其二是投資端顯露暖意。據中指研究院發布的數據顯示，TOP100房企上半年拿地總額5065.5億元，同比增長33.3%，增幅較1-5月擴大4.5個百分點，頭部企業新增貨值占比超40%，土地市場向核心城市加速集中，顯示出房企較強的投資意愿。

其三是銷售降幅收窄。中指研究院數據顯示，盡管2025年1-7月百強房企銷售總額20730.1億元，同比下降13.3%，但較2024年同期降幅已明顯收縮，釋放筑底信號。另據億翰智庫統計顯示，前7月TOP10房企銷售門檻值同比增長5%，頭部企業表現依然穩健。

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房企分化加劇，“運營為王”時代開啟

行業從“全面下行”轉向“分化復蘇”，除財務穩健、布局高能級城市的房企率先企穩外，此輪調整中，房企戰略選擇的差異也直接導致了業績鴻溝。

以龍湖集團為例，盡管受房地產行業下行的影響導致地產開發業務的結算毛利率下降，2025年上半年股東應占核心溢利預計將錄得約45%左右的下降，但在行業持續下行背景下仍能實現盈利，很大程度上得益于龍湖運營業務及服務業務穩健增長。據龍湖集團1-6月運營數據公告，上半年實現含稅經營性收入約141.5億元，再創半年歷史新高；其中運營收入約75億元、服務收入約66.5億元，持續為其貢獻穩定利潤。

更值得關注的是其現金流韌性——含資本支出的經營現金流為正，2025年到期境內債已清零。面向未來，龍湖將始終聚焦以客戶為中心的產品力和服務力提升，積極推動開發業務存貨去化以及運營業務、服務業務的穩步增長，以正向經營性現金流推動各航道業務的可持續發展。

新加坡星展銀行的解讀一針見血：“保留現金流和去庫存策略是龍湖債務優化的核心”。當部分房企還在為展期奔波，龍湖集團已通過持有型項目持續產出租金。此外，新加坡星展銀行還預計，龍湖集團在償還完12月的銀團貸款后，將償清其近期的境外債務，并可能在2026年初考慮重啟土地投資；新項目將能夠加快地產開發業務利潤率的修復進程。

除龍湖集團外，還有一些企業也憑借開發模式創新穿越周期。濱江集團上半年盈利有望實現同比增長40%-70%，預計歸屬上市公司股東的凈利潤為16.33億元-19.82億元，核心動能是“高周轉+聚焦核心城市”策略，杭州等地項目交付量激增推動業績突圍。而城建發展則通過“高端項目交付+金融資產收益”雙輪驅動，實現從虧損1.38億元到盈利6.5億元的躍升，同比增長最高至575.14%。

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從救市到重構，政策轉向與市場新機

政策基調的深刻轉變正在重塑行業邏輯。

從政府工作報告到中央政治局會議，從強調“持續用力推動房地產市場止跌回穩”、“更大力度促進樓市股市健康發展”、“加快構建房地產發展新模式”到著重提及了“城市更新”，無不表明政策天平已向新模式傾斜，從短期刺激需求（如松綁限購）轉向長期供給側改革。

地方也在實踐探索，存量更新與保障性住房。無錫恒隆廣場二期、杭州恒隆廣場（預租率77%）等項目下半年分階段落地，顯示國企憑借資金優勢搶占舊改市場。政府專項債資金用于收購閑置土地和過剩住房，但三線以下城市因庫存過高，政策效果有限。

而龍湖的實踐與頂層設計高度契合。

北京中關村觀萃項目成為全國首個“好房子”樣本，首層架空、風雨連廊等創新設計斬獲銷售佳績；70%土儲聚焦核心城市（如杭州），精準卡位城中村改造紅利；輕資產業務加速擴張，2025年代建簽約目標突破100億。

對此，上海交大陳杰教授強調：“房地產必須轉向運營驅動”。龍湖的探索印證了這一趨勢：當渝開發靠股權轉讓收益扭虧、天保基建依賴退稅沖回時，龍湖通過重慶沙坪壩高鐵TOD、沈陽渾南天街等存量運營項目，實現了利潤的可持續增長。克而瑞所言“把握結構性機會”，正在龍湖集團的實踐中具象化。

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總結

各房企的業績預告與轉型探索，恰似穿透行業陰霾的探照燈，照亮三條轉型必由之路。

一是盈利模式重構已成生死線。當保利、萬科的開發毛利率崩塌警示行業，華潤、龍湖的運營增收案例證明：擺脫土地紅利依賴，建立多元利潤結構是生存根基。

二是現金流管理決定企業壽命。穆迪報告揭示：華潤、龍湖等高經營收入企業財務韌性更強。龍湖集團經營性現金流為正、債務結構優化的事實說明，現金流造血能力比規模排名更重要。

三是政策紅利屬于長期主義者。從“好房子”樣本到TOD開發，房企對產品力和城市更新的投入，印證花旗的判斷：“專注優質產品的房企將勝出”。當行業進入專業深耕時代，唯有用產品力重獲客戶信任，才能激活需求。

2025年的房企半年業績預告，是一部殘酷的行業分化史：46家虧損企業警示傳統模式的終結，而龍湖、濱江等企業的韌性成長，則宣告新模式探索者的黎明。正如摩根大通所言：“市場更關注政策趨勢而非滯后業績”。

隨著城中村改造加速、房企融資白名單擴容，那些已完成現金流重塑、業務轉型的房企，正迎來新一輪增長周期的入場券。