“我們要跑了？往哪去跑？我的護(hù)照還是中華人民共和國護(hù)照?！?

2017年8月20日，廣州媒體見面會上，SOHO中國（0410.HK）董事長潘石屹被記者追問時如此表示。吃盡了中國土地增值紅利，轉(zhuǎn)而兜售旗下上海外灘、世紀(jì)廣場、虹口等多處資產(chǎn)?！胺?wù)社會和他人”的理想還沒實現(xiàn)，還是揚(yáng)塵而去，不留云澤。

可是作為“接盤俠”的黑石集團(tuán)（BX）董事長兼CEO蘇世民，態(tài)度和舉措截然相反：不僅愿意花236.58億港元控股SOHO中國，還在中國地產(chǎn)圈繼續(xù)尋找新的獵物——上海香溢花園、廣州國際機(jī)場綜合物流園、中國物流資產(chǎn)（01589.HK）控股權(quán)……能買就買，買不到就盯上。

于是偌大的中國地產(chǎn)市場，成了一個資產(chǎn)圍城：城里一眾國內(nèi)大佬們?nèi)鐭徨伾系奈浵?，總想賣掉些資產(chǎn)從是非之地脫身；城外的國外資本好似饑餓的禿鷲，直等著集中出逃出現(xiàn)踩踏事件，獲得理想的投資回報。

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟(jì)中一塊重要的組成部分，如果說你對房地產(chǎn)不感興趣，就相當(dāng)于說你對呼吸不感興趣?！?/strong>按照蘇世民的說法，是國內(nèi)大佬們對呼吸不感興趣了嗎？當(dāng)然不是。

“在資金方面，我們成功集資令已募集而未投出的資金達(dá)到可觀的數(shù)額（2020年為1560億美元），這為我們提供了極大的靈活性來部署資金并明智地尋求由錯位創(chuàng)造的機(jī)會?！?strong>黑石已經(jīng)解決了之前的問題，面對貨架上琳瑯滿目的資產(chǎn)，蘇世民也準(zhǔn)備了充足的子彈。

在房企排隊變賣資產(chǎn)的時候，蘇世民啟動逆向收購，這才是大佬等待的機(jī)會。據(jù)不完全統(tǒng)計，自2008年完成第一筆投資算起到2020年3月，黑石在中國房地產(chǎn)市場累計投資接近300億元，其中大部分投資發(fā)生在2018年后，僅2019年的投資額度約為200億元。

再看2020-2021年黑石收購的三個地產(chǎn)項目：12億元收購融創(chuàng)持有的上海香溢花園、11億美元收購廣州國際機(jī)場綜合物流園70%的股權(quán)（富力地產(chǎn)持有）、30億美元收購SOHO中國，規(guī)模越來越大，頻率也在加快。

巧合的是，當(dāng)年取代蘇世民，從萬達(dá)手里收購文旅和酒店項目的融創(chuàng)與富力，如今都已成為黑石“當(dāng)鋪”里的窘客。好像資產(chǎn)只是在它們內(nèi)部完成了置換，最后還是落到蘇世民的口袋。

“螳螂捕蟬，黃雀在后?！庇袝r候人生就是這樣，充滿戲劇性。

好鋼用在刃上

有錢可以為所欲為嗎？蘇世民看來絕對不行。

2021年1月14日，同是杠桿收購行家的KKR（Kohlberg Kravis Roberts & Co. L.P.）完成一筆規(guī)模為17億美元的亞洲房地產(chǎn)基金。KKR中國區(qū)董事趙然表示，現(xiàn)在是進(jìn)入亞洲地產(chǎn)領(lǐng)域的好機(jī)會，尤其以中國最為突出。

“KKR亞洲房地產(chǎn)基金身為一只定位泛亞洲的基金，不會設(shè)定明確的比例，說多少資金要投中國，或者多少資金投往其他國家，但我覺得中國肯定是我們基金很大、很重要的一個市場。”

從KKR中國區(qū)董事趙然的話里能看得出，叫賣中國地產(chǎn)項目的房企在排隊，準(zhǔn)備重倉中國資產(chǎn)的私募基金也在排隊。

“我投資的第一法則很簡單：不要虧錢！”錢要是花在錯誤的地方，就會打破蘇世民的投資法則，這肯定不行。必須有的放矢，把錢用在最要緊的項目上。

曾經(jīng)黑石最成功的是希爾頓酒店項目。不過，現(xiàn)在蘇世民眼中有了更好的標(biāo)的：“我們投資了中國物流房地產(chǎn)以及地段好的購物中心等，不是高端購物中心，而是針對大眾消費(fèi)的?！?

公開數(shù)據(jù)顯示，目前中國人均倉儲面積僅0.41平方米，主要城市非自用中高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施人均面積僅0.015平方米，美國兩項數(shù)據(jù)分別為5.33平方米與1.13平方米。于是這些年，黑石已經(jīng)在全球范圍內(nèi)布局物流地產(chǎn)。

這年代，稀缺資源就是錢，蘇世民豈能放棄近在眼前的機(jī)會？于是坊間還曾傳出黑石集團(tuán)、京東物流（02618.HK）、美團(tuán)-W（03690.HK）參與競逐中國物流資產(chǎn)（01589.HK）控股權(quán)的消息。

至于商業(yè)地產(chǎn)，世邦魏理仕發(fā)布《大中華區(qū)2030年展望報告》預(yù)測，2030年中國內(nèi)地可投資商業(yè)地產(chǎn)總量將大幅增長至約80萬億元，成為亞太區(qū)最大的商業(yè)地產(chǎn)投資市場，商業(yè)地產(chǎn)大宗交易金額有望較當(dāng)前水平增長兩倍左右至每年近6500億元。

誰都知道，10年，甚至5年后的中國，商業(yè)資產(chǎn)都不會是現(xiàn)在這樣；可是并非所有人都有能力，等到10年，甚至5年后看到未來的模樣。當(dāng)然，蘇世民可以，畢竟整個行業(yè)進(jìn)入了買方時代。

持有資產(chǎn)、整合資產(chǎn)、套利資產(chǎn)，這游戲玩了這么多年從來沒失敗過。一個希爾頓酒店項目，整整持有了11年時間，轉(zhuǎn)手就能賺140個“小目標(biāo)”，還是美元，憑什么不能在中國大地結(jié)出自己希望的果實呢？

于是2020年9月，黑石買下融創(chuàng)的商業(yè)資產(chǎn)；不到一年后，如同“一點財經(jīng)”在《潘石屹這回是真的賣掉了“根”》中所述，出價買下SOHO中國（0410.HK）核心資產(chǎn)。這年頭，耐心就是實力。

重倉中國物流與商業(yè)地產(chǎn)等資產(chǎn)，蘇世民已經(jīng)火力全開。

結(jié)語

眼下，地產(chǎn)商與投機(jī)客的博弈還在繼續(xù)，“禿鷲”黑石還在尋找理想的獵物。這段精彩博弈，已經(jīng)有很多經(jīng)驗需要總結(jié)。

作為地產(chǎn)從業(yè)者，這是一次非常深刻的教訓(xùn)。所有人都向往著萬壽無疆與基業(yè)長青，可是在眼前利益與長遠(yuǎn)發(fā)展面前，很多都選擇追求前者，犧牲后者。當(dāng)初以犧牲利潤為代價，“高杠桿+高周轉(zhuǎn)”如火如荼，最終不過為他人做嫁衣。

至于機(jī)會主義者，他們重要一顆強(qiáng)大的內(nèi)心。等待機(jī)會時要有足夠堅強(qiáng)的定力與耐心，出現(xiàn)機(jī)會是能夠明察秋毫鎖定目標(biāo)，把握機(jī)會時還要敢于出手雷厲風(fēng)行。這需要時間的錘煉與經(jīng)驗的積累，同時擁有這些特質(zhì)的投機(jī)客其實不多。

只看眼前，蘇世民跑在了最前面。