通過(guò)調(diào)低2020年業(yè)績(jī)，讓2021年的業(yè)績(jī)變得更漂亮，禹洲集團(tuán)實(shí)現(xiàn)了財(cái)務(wù)上的“驚險(xiǎn)一躍”，但這套匪夷所思的財(cái)務(wù)操作手法，并不能安撫眾多投資者，更不能真正改善禹洲的經(jīng)營(yíng)困境。

近日，在發(fā)布2021年上半年業(yè)績(jī)報(bào)告之時(shí)，禹洲集團(tuán)同時(shí)發(fā)布了2020年上半年業(yè)績(jī)修正報(bào)告。而正是兩份財(cái)務(wù)中報(bào)罕見(jiàn)的同時(shí)發(fā)出，讓禹洲集團(tuán)的財(cái)務(wù)局面迎來(lái)“反轉(zhuǎn)”，成功實(shí)現(xiàn)了利潤(rùn)的扭虧為盈，營(yíng)收翻番。

2021年上半年，禹洲集團(tuán)業(yè)績(jī)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，收入120.81億，同比增長(zhǎng)495%；歸母凈利潤(rùn)8.57億，同比增長(zhǎng)494%。

這個(gè)成績(jī)單，可能是房企財(cái)報(bào)歷史上漲幅最驚人的數(shù)據(jù)之一了，而秘訣就在于將2020年上半年業(yè)績(jī)大幅下修。在禹洲新發(fā)布的2020年上半年業(yè)績(jī)修正報(bào)告中，其將2020上半年的收入由140.07億下修到20.18億元，歸母凈利潤(rùn)由10.19億元下修到-2.18億元。

一系列魔幻操作，讓禹洲營(yíng)收和利潤(rùn)變動(dòng)情況，出現(xiàn)了驚人的漲幅。這種做法在財(cái)報(bào)審核發(fā)布中極為罕見(jiàn)。禹洲的真實(shí)財(cái)務(wù)水平，又究竟如何？

01報(bào)表出錯(cuò)，系疫情及新員工不懂規(guī)則所致

禹洲集團(tuán)，得名于“大禹治水”之典故，寓意“大禹治水、荒漠成洲”。但在行業(yè)熱議的上市公司財(cái)報(bào)季，禹洲的財(cái)務(wù)治“水”之術(shù)，卻令人側(cè)目。

將前期數(shù)字調(diào)低后，禹洲2021年的收入和利潤(rùn)水平，看起來(lái)漂亮了很多。通過(guò)前后變動(dòng)的中期數(shù)據(jù)，禹洲集團(tuán)不花一分一毫，實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈，利潤(rùn)翻升。

（制圖：AI財(cái)經(jīng)社）

禹洲需要對(duì)2020年中期重列前后的數(shù)據(jù)差異之大，作出答疑。去年中期還被納入業(yè)績(jī)的120億元收入，為什么突然消失不見(jiàn)了？

禹洲集團(tuán)在公告中的解釋是，公司位于唐山、合肥、武漢、舟山、揚(yáng)州、漳州、亳州及蘇州的11個(gè)物業(yè)項(xiàng)目均受遞延影響。編制2020年中期業(yè)績(jī)時(shí)，這些項(xiàng)目已于2020年6月30日達(dá)到確認(rèn)收入所需的情況。

但轉(zhuǎn)變發(fā)生在2021年2月底至3月初，審計(jì)人員現(xiàn)場(chǎng)視察后，推翻了往來(lái)的審計(jì)結(jié)果，認(rèn)為上述項(xiàng)目并未滿足確認(rèn)收入的條件。

簡(jiǎn)而言之，2020年上半年，這11個(gè)項(xiàng)目并不滿足確認(rèn)收入條件，卻被提前確權(quán)了，這直接導(dǎo)致2020上半年禹洲收入數(shù)據(jù)的虛高。

這樣的失誤，在房企財(cái)報(bào)審核中可謂是“小兒科”級(jí)。一位行業(yè)分析人士對(duì)AI財(cái)經(jīng)社表示，“上市公司的審計(jì)有一套嚴(yán)格的管理流程，這樣的錯(cuò)誤非常罕見(jiàn)，而且也對(duì)上市公司的形象極為不利”。也因此，這家企業(yè)也一度傳出了公司與審計(jì)人員不和的說(shuō)法。

事實(shí)上，房地產(chǎn)項(xiàng)目的確認(rèn)收入條件并不復(fù)雜。由于房地產(chǎn)行業(yè)特殊的預(yù)售制度，決定了其確認(rèn)收入的滯后性。購(gòu)房者支付房款時(shí)，房屋還在建設(shè)過(guò)程中，因此并不能被列入收入，只能被計(jì)入合同負(fù)債。只有當(dāng)房屋交付并滿足收入確認(rèn)條件后，才能確認(rèn)為當(dāng)期收入。

但禹洲將這兩個(gè)不同的審計(jì)結(jié)果，直接歸咎于疫情和員工原因，“因?yàn)橐咔椋抉v香港的會(huì)計(jì)和財(cái)務(wù)人員無(wú)法在現(xiàn)場(chǎng)核查，而相關(guān)地區(qū)項(xiàng)目經(jīng)理當(dāng)時(shí)為剛加入或近期調(diào)任集團(tuán)。”

禹洲董事長(zhǎng)林龍安在業(yè)績(jī)會(huì)上也坦誠(chéng)，“確實(shí)我們有做的不足的地方，所以在制度化建設(shè)方面，拉通境內(nèi)跟境外的統(tǒng)計(jì)需求、要求方面，驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)方面，應(yīng)該有更高的要求。”

不過(guò)， 即使有了前期調(diào)低上半年業(yè)績(jī)基數(shù)的操作，禹洲上半年的成績(jī)，也依舊讓林龍安有所不安。

如果按重列前的數(shù)據(jù)計(jì)算，禹洲2021上半年凈利潤(rùn)大幅下滑15.9%，而在收入方面，禹洲在上半年的營(yíng)收120.08億元，也低于去年同期140.06億元營(yíng)收，降幅達(dá)14.27%，即使和2019年同期成績(jī)的對(duì)比來(lái)看，較2019年同期的116.37億，僅增長(zhǎng)3.2%。也就意味著，辛辛苦苦兩三年，禹洲的收入依然停留在原地。

02 大量難以估摸的表外負(fù)債

禹洲集團(tuán)的業(yè)績(jī)"變臉"，并非沒(méi)有預(yù)兆。

作為一家在廈門名聲赫赫的房企，禹洲在2009年成功在港交所上市。2016年禹洲將總部從廈門搬往上海，并開(kāi)始拿地王沖規(guī)模，有了一段激情燃燒的歲月，但3年之后，這家公司又迎來(lái)了“股債”雙殺。

2020年年報(bào)顯示，禹洲收入同比下滑55%、歸母凈利潤(rùn)同比下滑超九成、毛利率數(shù)字更是從30%左右，跌到了5%的個(gè)位數(shù)。

董事長(zhǎng)林龍安照例將這一系列的原因，歸結(jié)于因疫情以及精裝修未完工導(dǎo)致的交付延期，但這并不能讓那些挑剔的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行們滿意。

市場(chǎng)一片嘩然，禹洲集團(tuán)遭遇了創(chuàng)業(yè)以來(lái)的第一次"股債雙殺"。年報(bào)“爆雷”后，穆迪、惠譽(yù)等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)和投行都下調(diào)了禹洲的評(píng)級(jí)，穆迪下調(diào)禹洲集團(tuán)企業(yè)家族評(píng)級(jí)至“B1”，展望調(diào)為“負(fù)面”；惠譽(yù)下調(diào)禹洲長(zhǎng)期外幣發(fā)行人評(píng)級(jí)至“B+”。

信用評(píng)級(jí)的下降，直接卡住了房企的七寸。土地方面，2021年禹洲的投資力度直接腰斬，新增土地僅57.79萬(wàn)平方米。融資層面，挑戰(zhàn)更甚。禹洲已經(jīng)很長(zhǎng)一段時(shí)間不在境內(nèi)發(fā)債了，但林龍安對(duì)于禹洲的債務(wù)問(wèn)題，卻并不擔(dān)憂。

在恒大、陽(yáng)光城、實(shí)地地產(chǎn)等房企都卷入過(guò)"商票逾期"風(fēng)波的2021年中，林龍安稱，禹洲集團(tuán)從不會(huì)發(fā)行商票，擔(dān)保總額在近兩年大幅下降，僅有63.4億元。

僅從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，禹洲集團(tuán)的現(xiàn)金流較為寬裕，短期償債壓力并不大。2021年6月末，禹洲集團(tuán)現(xiàn)金短債比1.85倍，凈負(fù)債率80.4%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為74.0%，最后一項(xiàng)踩中“三道紅線”新規(guī)。禹洲集團(tuán)的高管們?cè)跇I(yè)績(jī)會(huì)上進(jìn)一步表示，有把握在年底三條紅線都能達(dá)到監(jiān)管要求。

但真正讓外界擔(dān)心的，是其隱藏在表外的負(fù)債。最近幾年，隨著合作模式的占比提升，禹洲的合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)規(guī)模和并表非全資子公司里的少數(shù)股東權(quán)益也跟著水漲船高，但從其披露的主要合營(yíng)、聯(lián)營(yíng)公司權(quán)益中，有部分公司的背后出現(xiàn)信托、投資公司，直指禹洲存在"明股實(shí)債"嫌疑。

一般而言，當(dāng)少數(shù)股東權(quán)益占比較大，并且聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司的其他股東涉及金融機(jī)構(gòu)，通常被認(rèn)為可能潛藏表外負(fù)債。而在業(yè)績(jī)會(huì)上，禹洲集團(tuán)稱，有部分利潤(rùn)高的合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)未能并表、未能確認(rèn)收入，導(dǎo)致利潤(rùn)下滑。而這些未能并表的合營(yíng)聯(lián)營(yíng)企業(yè)中可能存在的表外負(fù)債，更是成了機(jī)構(gòu)們擔(dān)憂的地方。

今年4月27日，惠譽(yù)將禹洲的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)從"BB-"下調(diào)至"B+"，其原因就是，禹洲集團(tuán)2020年的收入確認(rèn)低于預(yù)期，反映出該公司相對(duì)于同行而言，高度依賴通過(guò)未合并的合資企業(yè)(JV)和聯(lián)營(yíng)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的銷售。

美化的財(cái)務(wù)報(bào)表，只能掩飾禹洲一時(shí)的困境。但在行業(yè)監(jiān)管趨嚴(yán)下，禹洲如何順利度過(guò)動(dòng)蕩期，仍將是懸置于管理層心中的一個(gè)難題。