如今，恐怕沒(méi)人再稱(chēng)呼王文學(xué)為“文學(xué)董事長(zhǎng)”了，而那位曾經(jīng)的“向東總”也不出意外的缺席了。

4月11日，華夏幸福召開(kāi)了一季度工作會(huì)議，董事長(zhǎng)王文學(xué)除了聽(tīng)取各業(yè)務(wù)線條的匯報(bào)外，并對(duì)公司一季度工作和未來(lái)發(fā)展做了重要安排。

這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)值得關(guān)注，除了是一季度工作會(huì)議外，更重要的是，王文學(xué)本次發(fā)聲選在了吳向東和俞建離職后的第六天，可以說(shuō)回應(yīng)了兩位高管離職時(shí)的傳言和猜測(cè)。

關(guān)于吳向東的離職，業(yè)界幾乎一致認(rèn)為，吳向東辭任背后意味著中國(guó)平安與華夏幸福間的談判有了進(jìn)一步進(jìn)展。

在本次會(huì)議中，王文學(xué)指出，經(jīng)過(guò)2021年和今年一季度的不懈努力，公司債務(wù)化解工作取得階段性重大突破，整體生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)企穩(wěn)。

而在4月1日的公告中，華夏幸福稱(chēng)近期《債務(wù)重組計(jì)劃》中金融債務(wù)新增簽約實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額為618.97億元，截至目前金融債務(wù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組金額共計(jì)1048.12億元，相應(yīng)減免債務(wù)利息、豁免罰息金額共計(jì)87.18億元。

據(jù)《經(jīng)紀(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，華夏幸福債務(wù)重組取得重大跨越，主要是因?yàn)榕c平安的談判取得了突破性進(jìn)展，其新增的618.97億元金融債務(wù)簽約額中不小部分來(lái)自平安。

除此之外，關(guān)于下一步工作，王文學(xué)提出五個(gè)方面安排：

第一，要以機(jī)制創(chuàng)新，激活企業(yè)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)共建共享。第二，要以債務(wù)化解和保交房為基礎(chǔ)，保證企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。確保交好房，化好債，不給各級(jí)黨委政府添麻煩，以報(bào)答各級(jí)政府的關(guān)懷和支持。第三，要以產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)重構(gòu)為抓手，重塑企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。包括邏輯重構(gòu)、業(yè)務(wù)重構(gòu)、價(jià)值鏈重構(gòu)、組織重構(gòu)、機(jī)制重構(gòu)、治理重構(gòu)、估值重構(gòu)。第四，要以資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理作為公司總資源池、總戰(zhàn)略預(yù)備隊(duì)。第五，要以投資管理為核心，構(gòu)建投資管理、預(yù)算管理、資金管理、成本管理和集中采購(gòu)管理“五位一體”的投資管理體系。

此前，按照華夏幸福《債務(wù)重組計(jì)劃》安排，計(jì)劃通過(guò)“賣(mài)、帶、展、兌、抵、接”等方式對(duì)金融債務(wù)進(jìn)行重組，南方總部歸屬于“賣(mài)”的部分，通過(guò)賣(mài)出大量商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)回籠資金，支撐兌付資金。

顯然，這契合了華夏幸福一貫的方針。除了債務(wù)重組外，華夏幸福需要提升自我造血能力，王文學(xué)力推的產(chǎn)業(yè)新城模式更是需要大量現(xiàn)金。

南方總部能解決“另一半”債務(wù)嗎？

自2021年債務(wù)違約以來(lái)，華夏幸福開(kāi)始了漫漫償債路。

2021年9月30日，華夏幸福公布了《債務(wù)重組計(jì)劃》，針對(duì)公司2192億元金融債務(wù)提出了清償方案，包括賣(mài)出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)回籠資金、出售資產(chǎn)帶走債務(wù)、現(xiàn)金清償、債務(wù)展期等多種方式。

目前，華夏幸福正在全力推進(jìn)債務(wù)重組工作。根據(jù)公司披露的《關(guān)于重大事項(xiàng)進(jìn)展暨股票復(fù)牌的公告》，公司存續(xù)金融債務(wù)共計(jì)2192億元，截至目前累計(jì)未能如期償還的債務(wù)金額合計(jì)為407.39億元（不含利息）。

今年4月1日，華夏幸福披露，公司已完成簽署金融債務(wù)重組協(xié)議累計(jì)約1048.12億元，接近華夏幸福債務(wù)總額的一半。

同一天，華夏幸福還表示，已將旗下兩家控股子公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給當(dāng)?shù)貎杉页峭豆荆婕翱偨灰邹D(zhuǎn)讓款9.18億元，被出售的分別是廊坊市廣陽(yáng)區(qū)產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目和永清縣產(chǎn)業(yè)新城項(xiàng)目。

華夏幸福表示，上述交易屬于《債務(wù)重組計(jì)劃》中賣(mài)出資產(chǎn)回籠資金的部分，出售資產(chǎn)所得資金將用于償付金融債務(wù)。

對(duì)于上述行為，王文學(xué)在會(huì)上表示，2022年一季度，公司積極主動(dòng)，排除萬(wàn)難，債務(wù)重組簽約達(dá)到半數(shù)，成功實(shí)現(xiàn)首次現(xiàn)金兌付；順利完成與永清、廣陽(yáng)兩個(gè)政府的資產(chǎn)交易協(xié)議簽署，資產(chǎn)處置進(jìn)展符合《債務(wù)重組計(jì)劃》安排。

據(jù)《經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)》報(bào)道，在與平安談判結(jié)束簽署《債務(wù)重組協(xié)議》后，預(yù)計(jì)華夏幸福南方總部業(yè)務(wù)處置很快會(huì)有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，這也是華夏幸福債務(wù)和資產(chǎn)重組的一大飛躍。

據(jù)悉，華夏幸福南方總部的后續(xù)處置是華夏幸福債務(wù)重組的關(guān)鍵。目前，南方總部資產(chǎn)已經(jīng)由相關(guān)部門(mén)牽頭評(píng)估了資產(chǎn)價(jià)格。另有數(shù)據(jù)顯示，華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)資產(chǎn)為318億元。

對(duì)于如今的華夏幸福來(lái)說(shuō)，比吳向東離開(kāi)更重要是有序處置資產(chǎn)、簽署重組協(xié)議、兌付金融債務(wù)、保證產(chǎn)業(yè)新城業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)。

吳向東開(kāi)疆?dāng)U土，步子邁大了？

華夏幸福南方總部的出現(xiàn)，要從吳向東和俞建二人的加盟說(shuō)起。

吳向東和俞建在華夏幸福任職高管均不到4年時(shí)間。在外界看來(lái)，二人是中國(guó)平安戰(zhàn)略入股華夏幸福的關(guān)鍵人物。

2017年，當(dāng)華夏幸福出現(xiàn)資金問(wèn)題時(shí)，遇到了“白衣騎士”中國(guó)平安。2018年7月和2019年2月，中國(guó)平安兩次、合計(jì)資管斥資180億元入股華夏幸福，并以25%的持股比例成為第二大股東。

在此期間，2018年12月 ，華潤(rùn)置地前首席財(cái)務(wù)官俞建進(jìn)入華夏幸福，擔(dān)任聯(lián)席總裁一職。2個(gè)月后，華潤(rùn)置地前執(zhí)行董事吳向東也選擇加盟，并出任華夏幸福聯(lián)席董事長(zhǎng)、首席執(zhí)行官兼總裁職務(wù)。

在2019年的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，王文學(xué)稱(chēng)呼吳向東為“向東總” ，而吳向東則稱(chēng)王文學(xué)為“文學(xué)董事長(zhǎng)”，當(dāng)時(shí)被傳為一段“佳話”。

當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)一度有消息傳出吳向東的出任是受平安集團(tuán)董事長(zhǎng)馬明哲的邀請(qǐng)。2019年5月的股東大會(huì)上，華夏幸福否認(rèn)了這一傳聞，并表示吳向東是由華夏幸福的第一大股東華夏控股提名。但一年后，2020年4月，據(jù)“財(cái)聯(lián)社”報(bào)道，吳向東已在平安集團(tuán)任投管會(huì)顧問(wèn)委員。

圖片來(lái)源：罐頭圖庫(kù)

吳向東加入華夏幸福之后，公司在深圳成立了南方總部，由吳向東牽頭管理，主要負(fù)責(zé)新業(yè)務(wù)，包括商業(yè)地產(chǎn)、城市更新、公共住房、康養(yǎng)住房、科學(xué)社區(qū)等細(xì)分領(lǐng)域，團(tuán)隊(duì)成員多為吳向東在華潤(rùn)置地的舊部。

當(dāng)時(shí)，華夏幸福曾表示，新業(yè)務(wù)是在華夏幸福原有業(yè)務(wù)基礎(chǔ)上的絕對(duì)增量。

2019年，華夏幸福在新業(yè)務(wù)領(lǐng)域開(kāi)始布局。當(dāng)年，華夏幸福拿下城市更新前期服務(wù)商項(xiàng)目8個(gè)，新增土儲(chǔ)171萬(wàn)平方米，主要分布在大灣區(qū)城市，包括深圳6個(gè)，東莞2個(gè)。同時(shí)，還落地了北京麗澤和武漢長(zhǎng)江中心兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。

在2020年4月召開(kāi)的業(yè)績(jī)會(huì)上，吳向東提出，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)整體呈現(xiàn)供過(guò)于求的趨勢(shì)，但好項(xiàng)目太少。華夏幸福要做中國(guó)最好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，最終也成為最好的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商或運(yùn)營(yíng)商之一，這是我們的目標(biāo)。

此后，華夏幸福在新業(yè)務(wù)方面持續(xù)加碼。2020年，華夏幸福在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域新獲取4個(gè)商辦綜合體項(xiàng)目，中標(biāo)1個(gè)項(xiàng)目代建服務(wù)，鎖定3個(gè)城市更新項(xiàng)目的前期服務(wù)商。

然而，南方總部的布局并沒(méi)有取得預(yù)想的成績(jī)。財(cái)報(bào)顯示，2020年，華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1.01億元，營(yíng)業(yè)總成本5.15億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損4.51億元。

截至2021年6月末，華夏幸福商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)營(yíng)收為7696.27萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)總成本3.37億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)虧損2.32億元。

2020年年底，華夏幸福陷入流動(dòng)性危機(jī)，公司旗下多項(xiàng)業(yè)務(wù)受到影響，商業(yè)地產(chǎn)也不例外。隨后，華夏幸福開(kāi)始對(duì)業(yè)務(wù)布局進(jìn)行調(diào)整。

其中，在商業(yè)地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)方面，華夏幸福介紹，2021年下半年，對(duì)于已落地項(xiàng)目，華夏幸福將盡快完成項(xiàng)目盤(pán)活，形成銷(xiāo)售回款；對(duì)于新項(xiàng)目，將以拓展輕資產(chǎn)模式為主。

IPG中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜指出，二位高管在南方區(qū)域主要布局為流動(dòng)性較差的商業(yè)地產(chǎn)，這并不利于改善華夏幸福的當(dāng)前困境。因此，盡快終止和退出相關(guān)業(yè)務(wù)，是華夏幸福下一步重組工作與盤(pán)活資產(chǎn)的必然之舉。

告別“幸福”，被傳牽手鵬瑞？

地產(chǎn)老兵辭任，業(yè)內(nèi)比較關(guān)心的還是吳向東和俞建二人的下一站。據(jù)此前信息來(lái)看，二者負(fù)責(zé)的南方總部部分業(yè)務(wù)或與深圳鵬瑞集團(tuán)的聯(lián)系較為緊密。

愛(ài)企查顯示，2021年6月10日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司發(fā)生投資人變更，深圳市鵬瑞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司持股100%成為新股東，公司名稱(chēng)也變更為鵬瑞（深圳）城市發(fā)展有限公司。

圖片來(lái)源：愛(ài)企查

其中，深圳鵬瑞集團(tuán)是深圳的本土房企，法定代表人為徐航，旗下業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理、PE投資等多個(gè)領(lǐng)域，代表作有豪宅項(xiàng)目深圳灣1號(hào)等。

投資人、看懂研究院高級(jí)研究員程宇此前曾對(duì)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》分析，華夏幸福把周期長(zhǎng)、占用資金量大的城市更新業(yè)務(wù)出售是處理債務(wù)問(wèn)題的正確解法，交給本地開(kāi)發(fā)商鵬瑞，反倒更合適些。

值得注意的是，在此次變更過(guò)程中，吳向東的老部下趙榮仍在新公司任職，且職位由之前的總經(jīng)理變更為董事長(zhǎng)。

市場(chǎng)猜測(cè)，此次行為或許暗示著吳向東下一步也將牽手深圳鵬瑞集團(tuán)。

對(duì)此，華夏幸福相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，吳向東和俞建兩位領(lǐng)導(dǎo)沒(méi)有離開(kāi)華夏幸福，相關(guān)工作都在正常推動(dòng)。但具體負(fù)責(zé)哪部分業(yè)務(wù)，華夏幸福方面表示不方便透露。

不過(guò)，此前董事會(huì)秘書(shū)林成紅、副總裁袁辭任時(shí)，華夏幸福也曾在公告中介紹其將繼續(xù)留在公司工作。

有業(yè)內(nèi)人士分析，辭任之后，幾位高管留在華夏幸福可能是為公司重整提供專(zhuān)家式咨詢(xún)服務(wù)，但不排除后續(xù)進(jìn)一步離職的可能。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，鑒于之前平安與華夏幸福之間是債權(quán)人和債務(wù)人的關(guān)系，如今雙方的債務(wù)問(wèn)題得到了更好的解決，因此這些高管也有了離職的一個(gè)條件。對(duì)于華夏幸福來(lái)說(shuō)，當(dāng)前經(jīng)營(yíng)層面持續(xù)改善，債務(wù)問(wèn)題得到解決是值得肯定的。而此次兩名高管提出離職不一定是壞事，這說(shuō)明企業(yè)在人事方面正在積極調(diào)整。

從股價(jià)來(lái)看，4月6日，華夏幸福的收盤(pán)股價(jià)為4.63元/股，漲幅9.98%，并未產(chǎn)生明顯負(fù)面波動(dòng)。