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“躺進(jìn)”前三

一直將“重回行業(yè)前三”視為奮斗目標(biāo)的知名地產(chǎn)企業(yè)保利發(fā)展，終于在2022年得償所愿。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2022年保利發(fā)展全口徑合同銷售額達(dá)到4573億元，排名行業(yè)第二，較2021年同期上升兩個(gè)位次，與第一名碧桂園之間的差距僅有70億元。

這也是保利時(shí)隔10年之后再次進(jìn)入行業(yè)前三。

2010年6月，50歲的宋廣菊接任保利董事長(zhǎng)。兩年之后，保利將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張至全國(guó)45個(gè)主要城市，并成為第二家銷售業(yè)績(jī)過(guò)千億的房企。

但自2013年開始，保利銷售規(guī)模逐漸從行業(yè)前三掉隊(duì)，尤其是在“碧恒融”等高周轉(zhuǎn)玩家崛起之后，保利地產(chǎn)銷售排名逐漸降至第五，只能用“連續(xù)13年行業(yè)前5、地產(chǎn)央企第一”的名號(hào)來(lái)行走江湖。

時(shí)也，命也。2017年，時(shí)任保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)的宋廣菊曾提出保利地產(chǎn)要在二至三年內(nèi)“重回行業(yè)前三”的口號(hào)。但直到這位“地產(chǎn)鐵娘子”光榮退休，保利地產(chǎn)都未能進(jìn)入前三。

2021年7月，宋廣菊因年齡原因宣布正式辭任公司董事長(zhǎng)、董事職務(wù)，劉平成為保利發(fā)展新的董事長(zhǎng)。2022年4月，這位新的掌門人為保利制定了更高的目標(biāo)：進(jìn)三爭(zhēng)一。

運(yùn)氣往往比努力更重要。相比飲恨而去的宋廣菊，劉平無(wú)疑要幸運(yùn)的多。2022年，隨著恒大、融創(chuàng)兩大民營(yíng)房企相繼倒下，保利發(fā)展幾乎是以“躺平”的姿勢(shì)殺入了行業(yè)前三。

根據(jù)克而瑞的數(shù)據(jù)，2022年，碧桂園以4643億元的合同銷售額位列第一，但金額相比2021年（7588億元）減少近3000億元；萬(wàn)科銷售額為4573億元，較去年同期減少近2000億元，排名由第二降至第三，恒大、融創(chuàng)則跌出行業(yè)前十。

TOP5房企中，唯有保利發(fā)展的排名實(shí)現(xiàn)了逆勢(shì)提升，但其2022年全年銷售依然同比下滑。其中，2022年實(shí)現(xiàn)簽約面積2747.95萬(wàn)平方米，同比減少17.55%；實(shí)現(xiàn)簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。

此外，從經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)來(lái)看，保利發(fā)展2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)也并不理想。

根據(jù)2023年1月5日保利發(fā)展發(fā)布的2022年度業(yè)績(jī)快報(bào)數(shù)據(jù)，2022年保利共實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)總收入2811.11億元，同比下降1.37%；凈利潤(rùn)約為183.03億元，同比減少33.17%，明顯不及市場(chǎng)預(yù)期。

不難看出，保利發(fā)展利潤(rùn)端下滑速度要明顯快于收入端，背后原因在于毛利率的下滑。數(shù)據(jù)顯示，2022年前三季度，保利發(fā)展銷售毛利率為24.48%，較2021年全年毛利率水平（26.78%）下滑3.4個(gè)百分點(diǎn)。

對(duì)此，保利發(fā)展在公告中坦陳，報(bào)告期內(nèi)公司受到項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)毛利率、權(quán)益比例等下降的影響，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)及歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)均出現(xiàn)同比減少。

事實(shí)上，自2019年以來(lái)，保利地產(chǎn)銷售毛利率就處于持續(xù)下滑狀態(tài)，這也導(dǎo)致公司早在2021年就出現(xiàn)了凈利潤(rùn)同比下滑的情形。2021年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，保利發(fā)展在營(yíng)業(yè)收入實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)17.19%的情況下，凈利潤(rùn)卻出現(xiàn)了5.39%的同比下滑。

2021年增收不增利，2022年凈利潤(rùn)縮水三成，保利發(fā)展近兩年業(yè)績(jī)表現(xiàn)并不突出。不過(guò)，房地產(chǎn)的下半場(chǎng)注定是“剩者為王”的時(shí)代。在眾多民營(yíng)房企因流動(dòng)性壓力而深陷泥潭之時(shí)，擁有政府的背書國(guó)企央企就迎來(lái)了彎道超車的機(jī)會(huì)。

從2022年頭部房企排行榜來(lái)看，除保利之外，TOP10房企中，華潤(rùn)置地、中海地產(chǎn)、招商蛇口分列第四、第五、第六位，央企位次顯著前移。

正是在這一邏輯之下，保利發(fā)展于2022年3月超越萬(wàn)科成為中國(guó)最大市值的上市房地產(chǎn)企業(yè)，率先在資本市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)了“爭(zhēng)一”的目標(biāo)。

上市公司市值的升降代表著資本市場(chǎng)對(duì)行業(yè)未來(lái)發(fā)展的判斷。從某種意義上說(shuō)，保利市值超越萬(wàn)科，反的更多是投資者對(duì)央企的信心。

那么，保利發(fā)展未來(lái)能否在銷售規(guī)模上真正坐上“地產(chǎn)之王”的寶座？

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“爭(zhēng)一”在望？

如果將時(shí)鐘撥回到2022年年初，也就是劉平最早提出“進(jìn)三爭(zhēng)一”這一口號(hào)時(shí)，保利的對(duì)手主要是碧桂園、恒大、融創(chuàng)、萬(wàn)科四家房企。如今，恒大、融創(chuàng)已經(jīng)“暴雷”，碧桂園則深陷萬(wàn)億債務(wù)泥潭，保利發(fā)展的對(duì)手似乎只剩下萬(wàn)科一家。

不過(guò)，隨著中央接連出臺(tái)多項(xiàng)樓市利好政策，部分房企尤其是民營(yíng)房企在信貸、債券、股權(quán)“三只箭”的助力下又迎來(lái)喘息之機(jī)，萬(wàn)科市值也重回2000億元并反超保利。

事實(shí)上，2021年之前，萬(wàn)科經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)及銷售數(shù)據(jù)一直在A股房地產(chǎn)板塊中位列第一，保利營(yíng)收、凈利潤(rùn)、合同銷售金額等指標(biāo)均不及萬(wàn)科。從2022年前三季度業(yè)績(jī)來(lái)看，保利營(yíng)收及凈利潤(rùn)金額仍不及萬(wàn)科，只是2022年銷售額反超萬(wàn)科。

此外，截至2022年9月末，保利發(fā)展合同負(fù)債金額為4569.97億元，萬(wàn)科合同負(fù)債金額則高達(dá)5365.08億元。從這一“蓄水池”數(shù)據(jù)不難看出，萬(wàn)科未來(lái)釋放業(yè)績(jī)的能力也要更強(qiáng)。

不過(guò)，從土地儲(chǔ)備這一指標(biāo)上看，保利發(fā)展已經(jīng)超越萬(wàn)科。截至2022年6月末，保利發(fā)展、萬(wàn)科土地儲(chǔ)備面積分別為1.7億平方米和1.42億平方米，保利處于領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

此外，從新增貨值來(lái)看，2022年保利發(fā)展的拿地積極性要明顯超越萬(wàn)科。

中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022年，TOP100企業(yè)拿地總額12975億元，同比下降48.9%。在百?gòu)?qiáng)房企全年整體拿地低迷的背景下，保利發(fā)展、華潤(rùn)置地和招商蛇口三大央企占據(jù)了新增貨值榜單前三位，新增貨值分別為2240億元、2219億元和1584億元。

在這一榜單上，萬(wàn)科全口徑新增貨值僅為589億元，排名第17位，未能進(jìn)入行業(yè)前十。土儲(chǔ)被視為房企的“糧倉(cāng)”，從這一關(guān)鍵指標(biāo)來(lái)看，保利“爭(zhēng)一”似乎更多了一些底氣。

不過(guò)，在“房地產(chǎn)在中國(guó)是重要的支柱產(chǎn)業(yè)”被高層重提后，留在牌桌上的選手也明顯多了起來(lái)。2022年，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地以及招商蛇口全口徑銷量均在3000億元左右。此外，2022年，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地的拿地銷售比分別為0.34、0.39，均高于保利發(fā)展（0.3），進(jìn)攻態(tài)勢(shì)更強(qiáng)，這就給保利“爭(zhēng)一”帶來(lái)了新的懸念。

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難覓第二曲線

保利發(fā)展前身為廣州保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于1992年，總部位于廣州，實(shí)際控制人為央企巨頭中國(guó)保利集團(tuán)有限公司（持股比例為40.49%）。

在上個(gè)世紀(jì)最后10年，保利地產(chǎn)憑借“精品路線”快速發(fā)展。2002年，保利集團(tuán)啟動(dòng)股份制改制，將廣州保利升級(jí)為保利房地產(chǎn)股份有限公司，并提出了全國(guó)化發(fā)展戰(zhàn)略。此后，保利地產(chǎn)從廣州沿著京廣線（縱軸）和長(zhǎng)江沿線（橫軸）進(jìn)行布局，走上了全國(guó)化布局之路。

2006年，保利地產(chǎn)成功在上交所上市。至此，地產(chǎn)四朵金花“招保萬(wàn)金”在資本市場(chǎng)完成集結(jié)，成為本世紀(jì)頭一個(gè)10年地產(chǎn)龍頭股的代名詞。

2012年，保利將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)擴(kuò)張至全國(guó)45個(gè)主要城市，并成為第二家銷售業(yè)績(jī)過(guò)千億的房企。不過(guò)，隨著恒大等民營(yíng)地產(chǎn)企業(yè)的崛起，保利自2012年之后就掉出行業(yè)規(guī)模前三。

2016年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，保利地產(chǎn)提出了“一主兩翼”發(fā)展戰(zhàn)略，即以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)為主，以房地產(chǎn)金融和社區(qū)消費(fèi)為翼。也是在這一年，保利地產(chǎn)銷售額首次突破2000億元；2017年，保利地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)簽約金額3092.27億元，銷售額突破3000億元大關(guān)。

不過(guò)，由于碧桂園、恒大等高周轉(zhuǎn)房企的崛起，保利地產(chǎn)在龍頭房企的排位賽中始終未能實(shí)現(xiàn)提升。2016年，保利地產(chǎn)以2100.87億元合約銷售金額位居行業(yè)第五，排在恒大、萬(wàn)科、碧桂園和綠地之后；2017年，碧桂園、萬(wàn)科、恒大穩(wěn)居行業(yè)前三，融創(chuàng)卻異軍突起成為行業(yè)第四，保利地產(chǎn)仍位居行業(yè)第五。

2017年，保利地產(chǎn)董事長(zhǎng)宋廣菊在股東大會(huì)上明確提出，保利地產(chǎn)在收購(gòu)中航和整合保利置業(yè)后，未來(lái)還會(huì)有更多的收購(gòu)兼并大動(dòng)作，希望在整合后的未來(lái)三年內(nèi)，保利地產(chǎn)能再度站上行業(yè)前三的位置。

2018年，保利地產(chǎn)更名為保利發(fā)展控股集團(tuán)，同時(shí)也升級(jí)了其“一主兩翼”戰(zhàn)略的內(nèi)涵；2021年9月，保利地產(chǎn)發(fā)布公告稱，為更好地體現(xiàn)戰(zhàn)略定位、更準(zhǔn)確地反主營(yíng)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)，公司擬相應(yīng)將證券簡(jiǎn)稱從“保利地產(chǎn)”變更為“保利發(fā)展”。

整體來(lái)看，更名后的保利發(fā)展在多元化發(fā)展上并未實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性突破。數(shù)據(jù)顯示，2018-2021年，保利房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入占比始終維持在90%以上。2022年上半年，保利房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入占比仍高達(dá)90.45%，物業(yè)、金融等其他業(yè)務(wù)占比不足10%。

保利物業(yè)算是保利多元化發(fā)展最為成功的一個(gè)板塊。2021年，保利物業(yè)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入107.83億元，同比增長(zhǎng)34.2%，在公司營(yíng)收中占比不足4%；在管面積約4.65億平方米，同比增長(zhǎng)33%。

根據(jù)克而瑞披露的《2022年中國(guó)物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理規(guī)模榜TOP100》，保利物業(yè)2022年預(yù)測(cè)合約面積排名在行業(yè)第五位，不及碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云、恒大物業(yè)、綠城服務(wù)。

對(duì)比來(lái)看，萬(wàn)科旗下的萬(wàn)物云2021年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入240.4億元，同比增長(zhǎng)32.1%，在管面積7.8億平方米，同比增長(zhǎng)35.9%。顯然，在物業(yè)板塊的對(duì)陣中，保利占不到萬(wàn)科的便宜。

商業(yè)地產(chǎn)更是保利的短板。相比萬(wàn)象城、印象城、龍湖天街等知名品牌，保利“時(shí)光系”等商業(yè)品牌仍是籍籍無(wú)名的狀態(tài)。就連保利商業(yè)地產(chǎn)投資管理有限公司總經(jīng)理方長(zhǎng)斌也承認(rèn)，“從我們過(guò)往的項(xiàng)目來(lái)講，保利確實(shí)還沒有打造出標(biāo)桿項(xiàng)目。”

在經(jīng)歷過(guò)去的黃金發(fā)展時(shí)期后， 房地產(chǎn)行業(yè)正迎來(lái)下半場(chǎng)，單一的住宅開發(fā)模式已經(jīng)不能滿足消費(fèi)者的多元化需求，頭部房企正試圖通過(guò)多種路徑的多業(yè)態(tài)來(lái)找尋新的利潤(rùn)突破口。從多元化布局與發(fā)展來(lái)看，保利似乎明顯不及萬(wàn)科、龍湖等對(duì)手，未來(lái)恐怕還有很長(zhǎng)的一段路要走。

高手過(guò)招，比拼的往往是誰(shuí)犯的錯(cuò)誤更少。“三道紅線”政策出臺(tái)之后，過(guò)去憑借高負(fù)債、高杠桿模式發(fā)展的民營(yíng)房企不斷暴雷，向來(lái)以穩(wěn)健著稱的保利發(fā)展如愿重回行業(yè)前三。然而，面對(duì)“行業(yè)吹哨人”萬(wàn)科以及央企陣營(yíng)的中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地等一干實(shí)力對(duì)手，保利發(fā)展能笑到最后嗎？