撰文/ 田晏林

編輯/李霂軼

就在公布2019年業(yè)績的次日，萬科在A股、H股遭遇雙殺。截止3月18日下午收盤，萬科A股跌幅至6.44%，H股跌幅高達(dá)11.42%。

“看了他們的年報(bào)，收入尤其是利潤，都比行業(yè)中其他的公司差很多。”一位萬科投資者告訴AI財(cái)經(jīng)社，在他的預(yù)期里，萬科2019年收入漲幅應(yīng)該在25%～30%左右，利潤則最好上漲20%～25%。可事實(shí)卻是，這位地產(chǎn)“老大哥”的營業(yè)收入和營業(yè)利潤同比上漲幅度分別為23.59%和13.5%。

“他們可能還是太保守了吧。”該投資者介紹，當(dāng)初購買萬科股票，就是看中其保守的風(fēng)格，認(rèn)為萬科相對(duì)很多高周轉(zhuǎn)的房企，在財(cái)務(wù)上更穩(wěn)健。只是沒想到，2019年的業(yè)績竟跌出了他的預(yù)期。

為了做好疫情的防控，萬科沒有像往年一樣，在香港和大本營深圳分別舉辦新聞發(fā)布會(huì)，而是通過視頻直播和電話連線的形式，在線與媒體交流。3月17日晚間，萬科董事會(huì)主席郁亮、萬科總裁兼首席執(zhí)行官祝九勝、董事王文金、董事張旭，新上任的執(zhí)行副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華，以及董事會(huì)秘書朱旭，一同戴著口罩出席2019年業(yè)績發(fā)布會(huì)。

雖然是頭部房企里第一家召開年度業(yè)績發(fā)布會(huì)的公司，但從萬科高層的發(fā)言內(nèi)容上可以看出，大家準(zhǔn)備得非常充分，似乎料到了媒體要問的方向。

股價(jià)變動(dòng)、疫情影響、投資拿地、人事調(diào)整，還有一直備受關(guān)注的城中村改造和萬科多元化業(yè)務(wù)進(jìn)展等，每個(gè)問題，郁亮都把回答人安排得明明白白。

“謝謝你的問題，讓我終于有機(jī)會(huì)拿下口罩來回答。”郁亮率先回應(yīng)媒體。事實(shí)上，在萬科工作近30年，經(jīng)歷過1998年的亞洲金融危機(jī)、2003年的非典危機(jī)和2008年次貸國際金融危機(jī)，他比其他高管更有應(yīng)對(duì)危機(jī)的經(jīng)驗(yàn)。

郁亮介紹，萬科應(yīng)對(duì)危機(jī)的秘籍就是提高自身免疫力，其中最關(guān)鍵的是要讓自己“手有余糧”。2019年財(cái)報(bào)顯示，萬科已經(jīng)連續(xù)11年經(jīng)營性現(xiàn)金流為正，年末持有貨幣資金達(dá)到1661.9億元，高于一年內(nèi)到期的流動(dòng)負(fù)債總和938.9億元。

盡管現(xiàn)金流充裕，但在疫情期間萬科也經(jīng)受著層層考驗(yàn)。祝九勝直言，“我們2～3月份的認(rèn)購金額同比降低了510億。”雖然1月份搶了開門紅，銷售基本沒受到太多影響，但今年1月23日以后，萬科在湖北的樓盤，基本沒有新增的銷售。

更大的考驗(yàn)還在后面。與以往相比，萬科今年開工已經(jīng)晚了一個(gè)月。祝九勝預(yù)計(jì)，一季度將有1萬個(gè)客戶有交付延緩的可能性，全年的影響可能涉及到3.9萬戶。

銷售的減少、回款的降低，再加上防疫成本，以及為春節(jié)期間奮戰(zhàn)在抗疫一線的5.3萬名員工發(fā)放加班費(fèi)，萬科并非感受不到現(xiàn)金流的寒意。“總體來看，會(huì)給未來1～2年的結(jié)算造成遠(yuǎn)期壓力。”祝九勝坦言。

好在事業(yè)合伙人機(jī)制下的萬科是一家從高層到基層都極具危機(jī)感的企業(yè)。2018年的秋季例會(huì)上，萬科喊出的“活下去”口號(hào)，如今在郁亮看來，成為特別真實(shí)的存在。

郁亮?xí)r代的銷售增速

在剛剛過去的2019年，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，碧桂園、恒大全口徑銷售金額分別為7715.3億元和6080億元，而萬科則以6312.1億元的成績，連續(xù)四年蟬聯(lián)第二名。

對(duì)于這個(gè)排位，有接近萬科的人士表示，郁亮是不甘心的。但近兩年國家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控，讓開發(fā)商賺錢變得困難。2019年，萬科銷售金額同比增速已下降至個(gè)位數(shù)，為3.9%。而2017年、2018年銷售額的同比增速分別是45.3%和14.5%。

一位曾在郁亮身邊工作的前萬科中層人士表示，2017年郁亮正式擔(dān)任董事會(huì)主席后，一直在走求穩(wěn)路線。“他會(huì)把控銷售節(jié)奏，讓項(xiàng)目走得平穩(wěn)。之前王總（王石）在的時(shí)候，萬科一天能賣十幾萬套房，但是郁亮上臺(tái)后，有刻意控制銷售的速度。”

在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，有不少企業(yè)對(duì)規(guī)模和利潤都有著極致的追求，很多開發(fā)商選擇了高周轉(zhuǎn)模式。可人們都知道高周轉(zhuǎn)帶來的高利潤，卻往往忽視其中潛藏的隱患：不停地拿地開發(fā)，讓項(xiàng)目高速運(yùn)轉(zhuǎn)，任何一個(gè)環(huán)節(jié)但凡稍微停緩，后續(xù)的資金和交付都會(huì)快速面臨缺口，更別提那些因趕工造成的安全事故。無論是那種情況，企業(yè)都不愿看到。

更何況，董事長是做財(cái)務(wù)出身的郁亮，他對(duì)數(shù)字的嚴(yán)謹(jǐn)和風(fēng)控意識(shí)，比任何人都強(qiáng)，不會(huì)把企業(yè)置于這種“極致”境地。

疫情期間，很多開發(fā)商通過線上售樓大幅降價(jià)，比如恒大推出“75”折的優(yōu)惠活動(dòng)，更將只要交2000元就能網(wǎng)上認(rèn)購一套房源的廣告，灑遍全網(wǎng)。然而萬科卻沒有太大的動(dòng)靜。一位北京萬科的置業(yè)顧問告訴AI財(cái)經(jīng)社，“反正我們的項(xiàng)目目前沒有這種幾千塊錢就能認(rèn)購房源的活動(dòng)。”

在祝九勝看來，企業(yè)沒有權(quán)力單方面決定銷售價(jià)格，“定價(jià)”權(quán)在客戶手上。“從過往很多年的操作來說，集團(tuán)不會(huì)對(duì)一線價(jià)格管理提出具體的干預(yù)。”

除了銷售增速下降外，2019年萬科歸屬于上市公司股東的凈利潤增速為15.10%，相比2018年33.44%的增速，下降了近一半。祝九勝表示，從2012年提出了“城市配套服務(wù)商”開始，萬科不再以單一的業(yè)務(wù)、單一規(guī)模比拼作為追求，“我們找了一個(gè)指標(biāo)回款率，更重視的是質(zhì)量，要做到應(yīng)收盡收，改善優(yōu)化現(xiàn)金流的情況。”在他看來，毛利率的下降是一個(gè)長期趨勢(shì)，也不等于ROE的下降。

站在投資人的角度，企業(yè)對(duì)股東的回報(bào)，即現(xiàn)金分紅的能力，是他們判斷一家企業(yè)盈利水平和經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)。2018年萬科每10股派送人民幣10.70元（含稅）現(xiàn)金股息。而在2019年度分紅派息的預(yù)案中，每10股派10.45元的現(xiàn)金股息。

對(duì)于派息方案的調(diào)整，朱旭表示，萬科自上市以來，累計(jì)分紅金額692億元，占其在資本市場(chǎng)的累計(jì)融資金額的2.67倍。“特別是遇到疫情這種不確定性的外部環(huán)境，我們希望能多保留一點(diǎn)現(xiàn)金在手應(yīng)對(duì)不確定性。但綜合來看，分紅總額和上年都是一致的118.1億元，占現(xiàn)金比例的30%。”

換血再次拯救業(yè)績？

在媒體的13個(gè)問題中，郁亮參與回答的有5個(gè)。其中關(guān)于疫情對(duì)企業(yè)的影響和人事變動(dòng)的調(diào)整均由他主動(dòng)回應(yīng)。很明顯，他對(duì)這兩個(gè)問題，做了充足準(zhǔn)備。

問題是萬科主動(dòng)拋出的。3月17日，就在年報(bào)公布的同時(shí)，萬科發(fā)布了一則人事任免公告。公告顯示。根據(jù)工作需要，執(zhí)行董事王文金不再兼任公司執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人；公司執(zhí)行董事張旭不再兼任公司執(zhí)行副總裁、首席運(yùn)營官。與此同時(shí)，聘任韓慧華為公司執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人，她也是目前高管團(tuán)隊(duì)里唯一的一名80后。

一位在萬科總部工作過五年的離職員工表示，人事調(diào)整對(duì)萬科來說太必要了。“再不換血，萬科要研究的就不是‘活下去’的問題了，而是怎么活著。”據(jù)他在職時(shí)的觀察，換人并非因?yàn)閱T工工作效率低，或者工作積極性不強(qiáng)，而是原先架構(gòu)體系不夠靈活。

在歷史的進(jìn)程里，活得更好和活下去只有一步之遙。其實(shí)對(duì)萬科內(nèi)部來說，像這樣的人事變動(dòng)，他們已經(jīng)習(xí)以為常。2019這一年，比這更頻繁、動(dòng)作更大的調(diào)動(dòng)還有很多。比如去年5月給南方區(qū)域更換區(qū)首，再比如這一年來，武漢、貴陽、深圳、廈門等城市總經(jīng)理的頻繁換防。

這是萬科“大江大海”計(jì)劃的一部分。從2018年下半年開始，針對(duì)總部的最新一輪組織重建，郁亮提出采取集團(tuán)公開競(jìng)聘的方式選拔人才。

郁亮表示，“鼓勵(lì)優(yōu)秀的將領(lǐng)去前線帶兵打仗”和“培養(yǎng)年輕接班人”是公司用人的唯二理念。

張旭加入萬科18年，八年前郁亮把他從武漢調(diào)到總部負(fù)責(zé)事業(yè)發(fā)展中心工作，同時(shí)負(fù)責(zé)海外業(yè)務(wù)的發(fā)展。據(jù)郁亮透露，物流業(yè)務(wù)正是在張旭手上孵化出來。而現(xiàn)在，萬科在疫情中看到了物流發(fā)展的機(jī)會(huì)，張旭要重回前線帶領(lǐng)這支隊(duì)伍。而1966年出生的王文金，在把財(cái)務(wù)的接力棒交給80后的韓慧華后，也將繼續(xù)從事復(fù)雜度更高、綜合性更強(qiáng)的管理角色。

去年5月，孫嘉從首席財(cái)務(wù)官一職，被調(diào)到南方區(qū)域擔(dān)任首席執(zhí)行官，踐行的就是萬科第一條的用人策略。不過財(cái)報(bào)顯示，孫嘉到任后，南方區(qū)域并未見明顯好轉(zhuǎn)，年末仍以1274.23億元的銷售金額，在四大區(qū)域中墊底，業(yè)績貢獻(xiàn)率為20.2%。

祝九勝解釋道，從2014年開始，南方區(qū)域所處的城市，政府出讓土地時(shí)，較多是綜合性項(xiàng)目，而且這些城市的客戶需求也日趨多樣化。“這兩個(gè)因素決定了南方區(qū)域拿到的純住宅開發(fā)即售項(xiàng)目的比例是越來越少。他們是最早進(jìn)入綜合住區(qū)的業(yè)務(wù)的，對(duì)全周期的經(jīng)營能力要求很高。”

2019年，是萬科成立的第35年。在年底的內(nèi)部年會(huì)上，郁亮拿出了自己13年前給季度例會(huì)制做的PPT。那一年，萬科剛剛招收完第一屆“新動(dòng)力”，啟動(dòng)專業(yè)化總部建設(shè)。那一年，郁亮在PPT上畫了一條斐波那契數(shù)列般的增長曲線，他大膽擬定，2008年銷售額一定要達(dá)到400億元。出乎意料的是，2007年，萬科銷售額首次突破500億元。

斐波那契數(shù)列，被公認(rèn)為數(shù)學(xué)里能代表最有效增長的模型。然而，無論是以前的“新動(dòng)力”，還是現(xiàn)在的“大江大海”，換血能否再一次拯救萬科的業(yè)績？

仍未豐收的多元化

在四年前的業(yè)績會(huì)上，郁亮曾表示，10年后萬科萬億江山的一半，都將來自新業(yè)務(wù)。如今，“十年之約”的進(jìn)程快要走到一半，單從業(yè)績貢獻(xiàn)來看，新業(yè)務(wù)帶來的成效并不顯著。

2019年，萬科集團(tuán)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入3678.9億元，而在全部營業(yè)收入中，來自房地產(chǎn)及相關(guān)業(yè)務(wù)的收入為3526.5 億元，占比高達(dá)95.9%；物業(yè)服務(wù)的營業(yè)收入為127億元，占比3.5%。可見，萬科除了主營業(yè)務(wù)之外，其他業(yè)務(wù)的營業(yè)收入，對(duì)公司貢獻(xiàn)較小。

這些貢獻(xiàn)小的業(yè)務(wù)包括了商業(yè)地產(chǎn)、物流、冰雪度假、海外、長租公寓以及教育。在接近萬科的人士看來，除了物流倉儲(chǔ)和商業(yè)地產(chǎn)開始有起色外，其它的多元化業(yè)務(wù)，進(jìn)展并不順利。

以長租公寓為例，萬科的泊寓業(yè)務(wù)，2019年新增開業(yè)5.6萬間，截止報(bào)告期末，累計(jì)開業(yè)11萬間。雖然規(guī)模在全國領(lǐng)先，但行業(yè)人士尚未找到可持續(xù)的盈利模式。

萬科董事會(huì)秘書朱旭坦言，目前長租公寓行業(yè)的發(fā)展確實(shí)存在客觀條件的限制。“第一從房屋來源來看，非住改租政策在大多數(shù)城市還沒有實(shí)施細(xì)則；第二從建造標(biāo)準(zhǔn)來看，仍在參照住宅的標(biāo)準(zhǔn)；第三如果是商改租產(chǎn)品的租戶，他們沒法享受民用水電的優(yōu)惠，無形中提高了生活成本；而且，目前租賃住宅行業(yè)的稅負(fù)是比較重的。“

不過朱旭表示，萬科長期看好該業(yè)務(wù)的未來，“我們看到在中國存在2億人口的租住需求，這個(gè)市場(chǎng)的需求量是非常大的。我們目前還在爬坡期。”

去年，關(guān)于萬科城中村的改造——“萬村計(jì)劃”雖然被叫停，但年報(bào)顯示，報(bào)告期內(nèi)城中村內(nèi)的長租公寓新增開業(yè)3.5萬間。據(jù)了解，這些項(xiàng)目基本都在深圳，廣州、珠海、廈門也有少量分布。一位熟悉萬科的業(yè)內(nèi)人士表示，如何安置村里的居民？后續(xù)租金若翻倍，誰有能力租賃？以及萬科如何給村民進(jìn)行租金分紅等，這些尚未有定論。萬村計(jì)劃的改造，注定前路漫漫。

其實(shí)郁亮清楚，萬科轉(zhuǎn)型想要找到與房地產(chǎn)賺錢前景相當(dāng)?shù)男袠I(yè)沒有可能。因此整個(gè)2019年，他都圍繞“收斂聚焦、鞏固提升基本盤”對(duì)萬科的戰(zhàn)術(shù)提出要求。

時(shí)至2020年，在疫情的危險(xiǎn)度過之后，萬科能否如愿迎來它的新機(jī)遇？盡管郁亮說，農(nóng)民是不會(huì)因?yàn)椤邦A(yù)測(cè)”天氣的好或者不好而決定種不種地，要守住自己的“本分”，但如何把失去四年的房企龍頭寶座爭(zhēng)回來，在調(diào)整好各項(xiàng)人事后，萬科需要踏實(shí)地“種地”了。