10棟洋房地基下沉 將拆除重建

公開資料顯示，2018年5月底，金科與聯發以6000元/平方米的樓面價、20.66億元的總價，拿下南岸區茶園一宗245.97畝的住宅用地，這就是后來的金科聯發東悅府。天眼查數據顯示，該項目的開發商金江聯分別由重慶金科房地產開發有限公司、聯發集團重慶房地產開發有限公司各持股50%。

▲東悅府項目整體分布圖，紅框內為返工重建的10棟洋房

據南岸區宣傳部官方微博“南岸微發布”今年7月30日發布的消息，今年3月7日，行業主管部門重慶經開區建管局在疫情復工復產巡查中，發現東悅府項目內某地塊洋房出現沉降現象，立即下發整改通知書，公司隨即響應并停工。3月25日，金江聯委托第三方專業機構進行檢測和監測。

不過，3月份發現的沉降，金江聯并未對外發布消息，項目業主毫不知情，一期洋房業主郭萍（化名）對中新經緯（微信號：jwview）稱，在今年5、6月份，她路過該項目，看到工人正在給墻體貼外磚。直到7月中旬，部分業主才得到消息，一部分洋房出現嚴重的墻體開裂、地面沉降。根據業主提供的圖片和視頻，項目的主體框架存在多處橫向和縱向的裂痕，有些裂痕從上到下、貫穿了整棟樓，個別裂縫的寬度甚至能容下一根手指。

▲東悅府洋房項目墻體開裂

之后，業主們開始反映項目存在的問題。在重慶網絡問政平臺，最早關于東悅府的投訴是在7月14日，當時有網友反映，洋房項目“基礎出現異常沉降，部分樓棟產生裂縫。售房部置業顧問對業主質詢均回復不知情，刻意隱瞞。請建委加強監督，敦促開發商妥善處理基礎問題，并向業主公開詳細的處理措施。”

業主們將拍下的圖片、視頻發布到朋友圈、微博及短視頻平臺，逐漸引起了更多業主和網友的注意。一期洋房業主劉湘（化名）說：“事情根本不像金科說的那樣，是主動承擔責任，都是業主不斷投訴、反映，他們才不得已給出回應。”

根據南岸微發布的上述消息，檢測機構在7月18日就已經得出結果，“樓棟基礎處于持續下沉狀態，沉降未達到穩定狀態，房屋出現結構裂縫及部分指標超規范要求。”消息還稱，“項目負責人介紹，‘該地塊原為高填方區，加上頻繁降雨，造成地基加速沉降。不管什么原因，公司本著群眾利益至上、不損害業主利益的原則和前提，返工重建，確保交付業主合格的產品。’”

中新經緯注意到，金江聯至今也沒有對外發布哪些洋房出了問題，哪些需要返工重建。郭萍稱，業主從開發商那里得到的消息是，共有10棟洋房將返工重建，包括一期的第4-第8棟，二期的第3-第5棟，三期的第1、第2棟。

退房損失更大 只能繼續履約？

▲金江聯向業主寄送的《致歉告知書》

8月4日，金江聯向涉及到返工重建洋房的部分業主發去了《致歉告知書》，稱業主所購房屋擬于近期返工重建，并將基礎形式調整為樁基礎，預計2021年年內交房。

金江聯在《致歉告知書》中給出了兩種解決方案。一是，如業主選擇繼續履行合同，開發商將與業主簽訂補充協議，若逾期交付，開發商將依照購房合同約定，按已付房款的0.01%/日向業主支付逾期交房違約金；二是，如業主不繼續履行合同，可選擇退房，開發商將與業主簽訂解除協議，按購房合同約定退還業主已付房價款及利息（按銀行同期貸款利率計算），并支付已付房價款1%的違約金。

根據業主提供的購房合同，金江聯提出的上述兩種解決方案，是按照業主與金江聯當初簽署的購房合同執行的。北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師認為，購房合同中提到的“已付房價款”指的是所有支付給開發商的款項，包括首付款和已經放貸的銀行貸款。

以東悅府一期一套套內面積約102平方米、單價約14000元/平方米的洋房為例，其總房款為142.8萬元。如果選擇繼續履約，按照延期365天、已付房價款的0.01%/日計算，業主可以獲得52122元的賠償。

不過，按照當前的賠償方案，那些想要退房的業主，他們的損失可能相對較大。仍以上述案例為例，按照當前一年期LPR3.85%、開發商賠償1年利息計算，業主可以拿到54978元利息，加上1%的違約金，共計約69258元。

對于貸款買房的業主來說，他們的房貸利率（商業性住房貸款的利率多在5%-6%之間）明顯高于短期貸款利率，加上主流的等額本息還款方式，前期每月償還的貸款中，償還的利息也高于本金。如果業主選擇退房，可能會付出數目不小的利息成本。

更重要的是，劉湘稱，這一年多來，重慶的房價還在不斷上漲，同品質的洋房價格要比去年高出1000-2000元/平方米，再購置套內100平米的住宅，就要多支出至少10萬元。另外，一些業主還可能喪失首套房的購房資格，首付比例會提高。

王佳紅指出，業主有權要求開發商賠償貸款利息和房屋價格上漲的損失。貸款利息的損失是購房人實際已經發生的損失，應該予以支持，房屋價格上漲的利益屬于購房人購買房屋后可以獲得的利益，應該予以賠償。如果房管部門或者銀行主管部門同意為購房人消除購房記錄、貸款記錄，并且需要開發商配合的話，業主有權要求開發商配合。

連鎖反應發酵 其他樓棟業主要求退房

除了返工重建的10棟洋房，樓盤其他業主也對金江聯提出質疑。

東悅府一期高層住宅業主孫林（化名）稱，一期8棟洋房出事后，他們很擔心高層住宅的地基，要求開發商對項目所有樓棟進行檢測。根據業主拍攝的視頻資料，金江聯相關人士近日對前去討要說法的業主回應稱，正在對高層住宅和非重建洋房進行檢測，并會將檢測報告進行公示。

孫林指出，項目一期將于9月底交付，但由于高層住宅與洋房是連在一起的，洋房的重新修建，必定會對高層住戶產生影響，希望高層住宅也延期交付。但該提議并未得到開發商的回應。

王佳紅認為，整個小區是一個整體，洋房的重建會導致其他樓棟的業主無法正常和安全居住，相關配套也不完善，不具備交付條件。因此，同小區其他樓棟的業主有權要求延期交房，并讓開發商支付延期交房的違約金。

另有最近幾個月剛購置東悅府項目的業主反映，開發商在3月份就發現一期、二期部分洋房出現問題，一直沒有對外公布消息，仍向他們出售房源。雖然他們購置的房屋不涉及返工重建，但仍有上當的感覺，希望金江聯能夠退房。