“優(yōu)惠我得給您去問我們領(lǐng)導(dǎo)，要是您近幾天能定，最多再便宜1-2萬元，但不知道領(lǐng)導(dǎo)能批多少，金九銀十嘛，現(xiàn)在已經(jīng)是優(yōu)惠力度最大了。”十一假期期間，天津津南區(qū)某樓盤銷售經(jīng)理張亮告訴我們，國(guó)慶期間，他們每個(gè)銷售人員平均要接待5至6組客戶。

早前，媒體曾報(bào)道天津樓市降至冰點(diǎn)，但從今年國(guó)慶期間天津部分售樓處的到訪情況來看，盡管新房市場(chǎng)算不上十分火爆，但仍有不少置業(yè)需求的存在。

據(jù)了解，武清區(qū)中建壹方里項(xiàng)目，國(guó)慶前兩日銷售破7000萬元，銷售經(jīng)理稱，該項(xiàng)目一天能成交16套左右，而且優(yōu)惠很少，最大優(yōu)惠不足96折。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶期間天津二手房日均成交量同比增長(zhǎng)約46%，但較9月日均下降28%。貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂表示，節(jié)日里消費(fèi)者減少看二手房很正常，可能更多人會(huì)選擇新房。

從今年9月，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的《2020年8月70個(gè)大中城市二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)》來看，8月，二線城市中的環(huán)京地區(qū)的幾個(gè)重點(diǎn)城市，及山東、河南等重點(diǎn)城市下滑明顯。其中，天津二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上月下跌0.8%，同比下跌了4.5%；石家莊環(huán)比下跌0.4%，同比下跌3%；鄭州環(huán)比下跌0.1%，同比下跌4.4%。

房?jī)r(jià)下行的信號(hào)傳導(dǎo)至新房市場(chǎng)，在鄭州表現(xiàn)為房企打響促銷戰(zhàn)，開始出現(xiàn)零首付、首付分期、送車位等現(xiàn)象。然而，記者在走訪天津市北辰區(qū)、東麗區(qū)、津南區(qū)和西青區(qū)時(shí)發(fā)現(xiàn)，88折、9折已經(jīng)是多數(shù)開發(fā)商能給出的最大誠(chéng)意。

通常來講，新房首期開盤往往是優(yōu)惠力度最大的時(shí)刻。國(guó)慶期間，天津新開盤的項(xiàng)目非常少，9月底位于西青區(qū)學(xué)府東路與賓水西道交匯處的愛情繽紛里首次開盤，其優(yōu)惠項(xiàng)目包括：開盤優(yōu)惠17000元、當(dāng)天定房1%優(yōu)惠、七天內(nèi)簽約給1%的優(yōu)惠。比如一套84平米的剛需戶型，原價(jià)157萬元，加上全部?jī)?yōu)惠后，只便宜5萬元左右。

房?jī)r(jià)下降的背后，天津樓市真的涼涼了嗎？

（國(guó)慶期間天津遠(yuǎn)洋未來城售樓處）

這是一場(chǎng)過度投資行為的糾偏

出乎天津房產(chǎn)中介李想的意料，截止到10月7日，他一共賣出了12套房子，平均每天都有成交?！昂腿ツ陣?guó)慶比，市場(chǎng)肯定有些冷淡，天津雖然不是很火爆，但是也還好，每天售樓處看房的人都挺多的?！?

9月10日，一篇題為《天津房?jī)r(jià)進(jìn)入下降通道：1平米降5000元、兩周降價(jià)72萬》的新聞報(bào)道引發(fā)輿論關(guān)注，李想也看到了這則消息?！罢f實(shí)話，沒有完全到那種程度，雖然是負(fù)面的，但也有人看完后，覺得是入手天津房子的好機(jī)會(huì)。”

整個(gè)國(guó)慶期間，李想幾乎沒有休息過，奔走在各家售樓中心。他的客戶除了天津本市的改善和剛需外，另一大部分就是來自北京的外溢需求?！巴獾赝顿Y者和天津本市購(gòu)房者的比例大概是7:3，凡是來天津的外地人很少買二手房，成交周期太長(zhǎng)了。大部分選擇新房，但他們短期都不住，起到前期半投資的作用。”

天津是一座臨水而興、依河而建的城市。市內(nèi)六區(qū)是最核心區(qū)域，房?jī)r(jià)最高。其中又分上三區(qū)——和平區(qū)、南開區(qū)、河西區(qū)，以及下三區(qū)的紅橋區(qū)、河北區(qū)和河?xùn)|區(qū)；環(huán)城四區(qū)的西青區(qū)、津南區(qū)，北辰區(qū)和東麗區(qū)價(jià)格略低；再往外還有濱海新區(qū)；武清、寶坻、靜海、寧河、薊州等區(qū)則屬于遠(yuǎn)郊區(qū)，從房?jī)r(jià)角度看更次之。

近兩年，隨著海河英才、積分落戶和濱海新區(qū)購(gòu)房、落戶政策的再放寬，加之天津優(yōu)質(zhì)的教育資源，吸引著大量京津冀區(qū)域的購(gòu)房者來津置業(yè)。

2018年，在北京工作的張秋因?yàn)楹⒆右蠈W(xué)，通過天津人才引進(jìn)政策落戶，并在和平區(qū)買了一套高樓齡的二手房，單價(jià)5.5萬元/平。但她買完后，房?jī)r(jià)就降了。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，天津的二手房成交量環(huán)比下降12%，今年三季度的價(jià)格比二季度略微下跌0.7%。表面上看價(jià)格企穩(wěn)，但從全年累計(jì)來看，比去年的成交量下降13%左右。

“買漲不買跌”是大部分購(gòu)房者在置業(yè)時(shí)的主要顧慮。但李想認(rèn)為，現(xiàn)在是剛需客戶上車的最佳時(shí)間。“如果你是純投資需求，我不建議現(xiàn)在買。純投資肯定要看短期利益，一般投資者在交房后有20%的利潤(rùn)就會(huì)立刻賣掉，但現(xiàn)在不敢保證。以后價(jià)格肯定不會(huì)降，但要說能上來多少就是問題了。”

許小樂認(rèn)為，天津市場(chǎng)下降的原因，一是天津的經(jīng)濟(jì)和人口增長(zhǎng)能力不強(qiáng)；二是新房供給大概有18個(gè)月左右，二手房的成交周期也在5個(gè)月左右，時(shí)間較長(zhǎng)?！艾F(xiàn)在的天津市場(chǎng)并不是本身不好，而是對(duì)過去幾年過高投資的一種調(diào)節(jié)。包括日本的房地產(chǎn)泡沫和美國(guó)的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，都是對(duì)前期的過度投資的糾偏，這是經(jīng)濟(jì)的自我調(diào)節(jié)作用，是不可避免的過程?！?

盡管國(guó)慶期間天津新房市場(chǎng)的表現(xiàn)不算冷淡，但貝殼研究院觀察了包括北京、天津、廊坊等在內(nèi)的18個(gè)重點(diǎn)城市發(fā)現(xiàn)，從短期看，今年黃金周市場(chǎng)總體走勢(shì)仍向下。今年9月份，二手房市場(chǎng)成交量比8月份下降14%，國(guó)慶節(jié)第一周市場(chǎng)成交相比9月繼續(xù)降溫。

加水還是加面？

2016年是天津樓市最瘋狂的時(shí)候。

那時(shí)是絕對(duì)的賣方市場(chǎng)，購(gòu)房者拿著錢都買不到房，急得在售樓處號(hào)啕大哭。據(jù)天津融創(chuàng)前銷售人員回憶，當(dāng)時(shí)融創(chuàng)天拖一套134平米的房子，有位顧客前后看了7次都沒買，2016年對(duì)方又陸續(xù)來看了4次，一共看房11次，但最后那期房子他也沒有買上。

“后來我們又推了一些小面積的房子，早晨9點(diǎn)開盤，他就搬著小板凳在我們售樓處坐著，一直等到凌晨2點(diǎn)，最后買了一套97平米的小三居，房?jī)r(jià)跟半年前134平米所需要的首付價(jià)一樣?！痹撲N售人員感嘆，房?jī)r(jià)上漲的高峰時(shí)期，業(yè)內(nèi)流傳的一句心酸話是“全款變首付，首付變車位”。

2016年4月，趙亮在南開區(qū)入手了一套二手房，當(dāng)年8月，這套房子就漲了80萬元，隨著近兩年的調(diào)控，他表示，如果現(xiàn)在出售，只能掙50萬。“我當(dāng)時(shí)1.87萬元/平方米買的，房子最高時(shí)賣到3.2萬元/平方米，現(xiàn)在降到2.7萬元/平方米?！?

調(diào)控始于2017年，到了2019年初更為明顯。當(dāng)時(shí)很多業(yè)內(nèi)人士判斷，房?jī)r(jià)已進(jìn)入底部，但今年年初的疫情，讓這份預(yù)期繼續(xù)下降。受困于資金回籠，開發(fā)商不得不降價(jià)銷售。3月份，天津市內(nèi)六區(qū)的新房降價(jià)10%左右。

天津社會(huì)科學(xué)院經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)學(xué)科首席專家盧衛(wèi)曾表示，影響天津樓市持續(xù)健康發(fā)展的中長(zhǎng)期因素主要是，河北雄安新區(qū)成為繼深圳特區(qū)和浦東新區(qū)之后第三個(gè)具有全國(guó)意義的新區(qū)，相比之下，曾定位于北方經(jīng)濟(jì)中心的天津和定位于開放門戶，國(guó)際物流與航運(yùn)中心、宜居新城區(qū)的濱海新區(qū)，已然輝煌不再。

另外，一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)模，最終取決于城市化人口的住房需求。而以2013年為拐點(diǎn)，天津常住人口的流入規(guī)模在不斷減少。自從2018年5月份發(fā)布海河英才計(jì)劃至今，已有將近30萬人落戶天津，但大部分只為了落戶買房，真正到天津工作的非常少。

作為土生土長(zhǎng)的天津人，李想覺得天津是個(gè)不喜歡標(biāo)新立異的城市，樓市調(diào)控始終都在跟著北京走，始終都處于觀望狀態(tài)。

許小樂告訴我們，不止是天津，其實(shí)北京和河北的房?jī)r(jià)都在下跌，區(qū)別只是跌幅多少而已?！氨本⑻旖颉⒗确坏鹊囟疾扇×朔浅?yán)格的限購(gòu)政策，但廣東那邊的深圳、東莞、惠州是比較活躍，跨城交易多，市場(chǎng)復(fù)蘇比較快。從政策上可以去更好地去優(yōu)化整個(gè)區(qū)域的流動(dòng)性，讓區(qū)域的增長(zhǎng)能夠回到更好的位置上來?！?

盧衛(wèi)也表示，要保持政策的延續(xù)性穩(wěn)定性，才能形成長(zhǎng)效機(jī)制， “絕非面多了加水，水多了加面，而是要綜合多種調(diào)控政策，特別是基礎(chǔ)性的貨幣政策和財(cái)政政策?！?