關于合肥房市的話題又一次火了。

近日，一位網友在網上表達了對于“剛需年齡限制在35歲以下”這一政策的困惑。合肥市住房保障和房產管理局隨后回應稱，合肥市房產調控新政并未排除35周歲以上購房者的購房資格，對于35周歲以上具有購房資格的購房者可參加普通購房者搖號購房。

于是，“合肥+35歲”成了微博熱門話題。

此事其實起源于本月初合肥實施的房產新政。4月6日，合肥市開始實施房地產“新政8條”。新政涵蓋了學位制、熱門區(qū)域二手住房限購、熱點樓盤的“搖號+限售”等8個方面，其核心目的就是打擊合肥飛漲的房價。

登記潮 

4月10日星期六一早，王陽驅車20公里，從合肥西南部的經開區(qū)來到濱湖新區(qū)。他給自己預留了一整天時間，打算踏遍濱湖新區(qū)的各大項目售樓處。

他來到保利熙悅府的售樓處時，里面早就人滿為患。一位60多歲的老大爺在沙盤前停留了5分鐘，沒一個銷售過來接待他，他顯得十分憤怒，中氣十足地對著大堂高喊：銷售顧問！但依然沒有人理他。

這是合肥出臺房產新政8條后的第一個周末。四天前，合肥買房剛需一族迎來了久違的新政，新政中特別提及了對剛需群體的保護政策，以及對重點學區(qū)房進行限售等8條新規(guī)，被稱之為合肥樓市“新8條”。

新政最大的變化之一是，購房剛需一族可以按比例搖號。

王陽就屬于剛需人群，之前他已經看了小半年的房子，但在新政發(fā)布之前，他所在的經開區(qū)新房本來就特別少，即便有也需要滿足各種苛刻的條件，買新房幾乎是一個不可能完成的任務。

當新政發(fā)布后，王陽得知只要去售樓處登記，他就有了被搖中的機會。4月10日，在保利熙悅府的售樓處里，擠滿了前來登記搖號的人。

王陽到售樓處的時候，現(xiàn)場的紙質戶型圖已經不夠用了。“來的人太多了，一天要幾百份，印都印不出來。”銷售經理抱怨。買房人只能打開手機App自行搜索。 

要不是政策調整，他們幾乎沒有可能買到核心區(qū)域的新樓盤。“新房買不到，除非關系比較硬。”一位房產中介對AI財經社說，“找中介也沒用，那些房子都不通過中介賣。”

王陽過去幾個月的看房經驗告訴他，有錢不一定是通行證，買新房得找關系已經成了很多合肥人的共識，“去了之后，人家售樓處銷售跟你說沒有房子。你要想買可以，得找人。”

出乎很多人的意料，合肥這個中部二線城市，盡管人均GDP并不突出，但房價已經連漲9個月。自2020年第四季度以來，合肥二手房房價坐上了過山車，“一天一個價”早已不是新鮮事。今年3月，合肥新建商品住宅銷售價格指數(shù)上漲5.6%，二手房均價達到18151元/平方米，同比上漲9.33%，小戶型學區(qū)房甚至飆升到5-7萬元/平方米。

但即便房價飛漲，想買到房也不容易。一個剛需買房人，如果想在合肥西南區(qū)域買上一套新房，不僅需要湊足全款，還需要“數(shù)十萬的號頭費”、“上百萬驗資”、“綁定車位”、以及那必不可少的“門路”。

一些買房無門的合肥剛需群體，轉而投奔線上，他們刷屏了住建部微博、人民日報評論區(qū)，“炒房亂象”、“剛需”等字眼在留言中顯得格外醒目。

官方也已經注意到合肥房地產市場的問題。在合肥發(fā)布新政2天后，4月8日，住建部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個城市的政府負責人，要求其“牢牢把握房子是用來住的、不是用來炒的定位，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。 

瘋狂的房價

多數(shù)人注意到合肥房價的漲勢，還是在2020年的下半年。

在此之前的5月份，第一財經發(fā)布《2020 城市商業(yè)魅力排行榜》，合肥第一次入選新一線城市榜單。不久之后，關注樓市的人們發(fā)現(xiàn)，合肥部分區(qū)域的二手房漲勢開始悄悄復蘇，市場交易量也逐漸活躍了起來。

只不過與2016年的那波漲價行情不同，這一次的合肥房價上漲呈現(xiàn)出明顯的兩極分化。

“西貴南富，東貧北土。”一位在合肥長期生活的人形容合肥各區(qū)域的特征。以政務、高新、濱湖等聚集的西南區(qū)域，聚集了各類高新產業(yè)，但這些熱點區(qū)域的供應卻很少，導致新房供應嚴重不足，房價“漲勢喜人”。

在城市的東北角，以廬陽、新城、瑤海等為代表的區(qū)域，卻陷入了房價的長期停滯。一位在2015年底買了廬陽房子的業(yè)主表示，“2016年，我們小區(qū)的房子單價漲到了1.2萬，5年過后，到現(xiàn)在還是1.2萬，有些房子甚至還跌了。”

區(qū)域分化帶來的直接結果是，人們都想擠破腦袋想沖進政務、濱湖和高新區(qū)。 

2020年國慶假期后，帶男朋友見了父母的崔殷，終于決定開始看房。她的需求非常明確：高新區(qū)或者政務區(qū)，離地鐵近，到公司車程20分鐘內。

她和男朋友盤點了手頭的積蓄，發(fā)現(xiàn)如果不借錢，要到2021年底發(fā)完年終獎才能湊齊首付。但狂飆突進的合肥房價徹底斷了她存款買房的念頭，“永遠不要等著你的工資漲幅超過房價的漲幅。”

在其他城市，像崔殷這種意向非常明確的客戶，都是中介熱心服務的對象。但在合肥，完全是另一種景象。“我是追著中介，我當時還想呢，這么多中介怎么都不把我當客戶呢？”崔殷后來才明白，原來她不是全款買房的客戶。

她在朋友圈只要搜索“全款”兩字，都是中介發(fā)布的售房信息，每一條都不一樣，但都會出現(xiàn)“僅售全款”、“必須全款”、“全款可咨詢”的字眼，它們在無形中提醒買家，“你不是全款，找都不要來找我。” 

南門小學附近的一位中介直白地告訴AI財經社，現(xiàn)在小戶型學區(qū)房都得全款購買。他的理由簡單到令人無法反駁：等貸款的這個時間，房子就不是這個價了。

甚至全款也不一定是通行證。今年3月，肥西的一個樓盤開售，總價200萬左右的房子，甚至出現(xiàn)128個全款客戶搶112套房。這就意味著全款也不一定能買上。

為了能盡快買到房，崔殷每天8點半準時約中介看房，這樣她才能在9點半趕到公司上班。但是在買房過程中，崔殷屢屢受挫，她總是遇到房東坐地起價。

崔殷看第一套房時就遇到了這種情況。那套房子崔殷很滿意，離地鐵口近，離公司也近，唯一的不足是周邊都是回遷房，房價一直上不去。房東是老兩口，老太太想把房子賣了，買個老破小的學區(qū)房給孫子上學。 

但崔殷要去簽約時，老頭子不愿意了，他覺得房子還有升值空間，老兩口干脆當著眾人的面吵了起來。崔殷和中介尷尬地站在門外，最終也沒能買成。

律師王建也遇到過這種情況。他在知乎上寫道，今年3月他開始看房后，曾經在合肥南部的包河區(qū)看中了一套二手房，中介告訴他，房主在蕪湖開飯店，不清楚合肥的行情，所以房子只掛了190萬元，而小區(qū)里其他的房子都在210萬上下。

“簡直欣喜若狂”，王建當時還暗自慶幸撿了便宜，他聯(lián)系了房東，對方語氣也非常誠懇。

當晚，王建在表姐家吃飯，一家人都非常開心，總算把房子落實了。結果第二天，中介告訴他，昨晚已經有人出價200萬，甚至提出直接去蕪湖找房主簽合同，結果對方沒同意，說是不急著用錢，不打算出售了。

“我特別不喜歡這樣的人，你要漲價或者不愿意賣就明講，不要浪費雙方的時間。”王建事后說起這事，頗為氣憤。 

炒房團

在長三角城市群中，合肥既沒有寧波、南京等受益于上海經濟圈的輻射優(yōu)勢，也沒有像蘇州和南通那樣，趕上了長三角三四線市場的紅利。

長三角7個主要城市里，合肥位置最靠西，距上海最遠。但綜合來看，無論是從房價漲幅，或者GDP的增長來看，最近幾年的合肥都具有十分強的存在感。

合肥上一次出名，還是在2017年。因房價漲幅過高，合肥被胡潤數(shù)據(jù)列為房價漲幅全球第一的城市。2020年，合肥成功突破了1萬億GDP的目標，進入城市萬億俱樂部。與此同時，在2020年房價相對2015年房價的漲幅對比中，合肥以65.1%的漲幅高居全國第二，僅次于深圳。

這輪合肥房價飛漲，除了業(yè)主抬價，炒房團的加入也是重要因素。

自去年合肥“風投城市”的概念打出名氣后，合肥對外部資金的吸引力也隨之增強，大量的投資資金順勢而來。長期觀察房地產的從業(yè)人士凌強發(fā)現(xiàn)，去合肥炒房最兇的是長三角炒房團，“有些長三角過來的炒房客，他們所在地的房價一般都到了五六萬，到了合肥一看，還有一兩萬的房子，感覺就很低洼。”

被他們視為“低洼”的房價，一度吸引了不少自媒體大V親自帶人過去炒房。凌強透露，政務區(qū)的凱旋門公寓，房價最初在2.8萬元左右，在市場上幾乎找不到買家，一度陷入滯銷困境。但從去年下半年開始，突然被人一次幾十套的全買了。 

負責凱旋門銷售的中介告訴凌強，“這些是外地的買家，只要成交一套給他1萬塊錢。我一個人給他們搞了20多套，最后光傭金就拿了20多萬。”

之后，凌強才察覺出，這些人全部把它控盤了，“半年之后，這些房子一下子漲了七八十萬，到現(xiàn)在房子漲了100萬，去年我記得一期開盤后總價還是148萬，現(xiàn)在掛了270萬。”

無論是房東的坐地起價，還是炒房團的控盤漲價，都離不開一個重要因素——合肥房子的供求不平衡。

去年，合肥主城區(qū)新房庫存31240套，同比減少13355套，少了近3成。這直接導致了新房市場的一房難求，新房的“高溫”進一步傳導至二手房市場，致使整個二手房市場“漲”聲一片。2020年，合肥市區(qū)新房住宅供應套數(shù)近5.6萬套，而市場整體的成交套數(shù)卻高達6.5萬套，相比新房供應，接近1萬套缺口。

在供應不足的情況下，買房人要想買一套房子并不容易。 

“蹉跎”了幾個月后，直到今年3月初，崔殷才買到房子。當時她只是聽中介介紹說，那套房子還不錯，她甚至沒去實地看就直接付了定金，全款210萬，付了80萬首付，已經超出預算，“但能買上已經是謝天謝地了。”

令她慶幸的是，她在3月初以210萬元的總價簽約，到4月中旬她去辦理貸款時，貝殼給同戶型房子的估值已經到了250萬元。也就是說，一個多月時間，同一個房型的價格漲了40萬元。 

律師王建也是在3月買到了房，他最終在合肥西部的蜀山區(qū)入手了一套總價235萬的房子。

但這套房子比王建當初想買房的時候，漲得太多，“我現(xiàn)在買的房子比去年11月份漲了接近60萬，每想到這，是真的痛。”王建說。

剛需的希望？ 

4月11日早上，合肥陰雨綿綿，市中心的車輛行駛速度慢了許多，但那條通往濱湖新區(qū)的南北一號高架路上，車流卻異常密集。 

這天是合肥樓市新政發(fā)布后的第一個周日，那些長久以來沒買到房的人不約而同都朝向了這個城市的西南角區(qū)域——濱湖新區(qū)。

到濱湖新區(qū)看房的人，大多會去禹洲綠城蘭園的項目售樓處看看。但禹洲綠城蘭園項目售樓處已是大門緊鎖，現(xiàn)場的工作人員解釋稱，“近期在進行檢修升級暫停開放，檢修完成后才能正常接待，何時維修完成也不清楚。” 

就在一天前，禹洲綠城蘭園項目售樓處還是人山人海，盡管搖號細則還未制定，一大批購房人已經沖進了售樓處現(xiàn)場。王陽也是其中之一，春節(jié)前他覺得房價還好，“也不是很貴，但過節(jié)后價格漲得很猛。”

王陽把買新房的希望，寄托在了“搖號+限售”的新政上。按照新政規(guī)定，對登記人數(shù)與銷售套數(shù)的比例大于1.5的樓盤，實行搖號銷售，并提供不低于30%的房源用于剛需購房，但搖號房源3年限售。這意味著，不通過關系，他們也有機會能買到熱門區(qū)域的新房。

4月15日，當?shù)胤抗懿块T再次發(fā)布新盤搖號細則，其中明確了公證搖號選房中，使用公證機構提供的電腦搖號軟件；對剛需購房登記人不得設置首付款超過金融機構確定的貸款首付比例的登記條件，沒搖中的，第二次搖號仍可適用3成比例；搖號所獲房源取得不動產權證后3年內不得交易等。

這就意味著，購房客在搖號的第一輪和第二輪都可以使用最低首付比例，對于搖號樓盤剛需可以有兩次三成機會。

新政還有一個重點，從限學區(qū)、限購兩方面加強了熱點學區(qū)的管控。一方面，新政在學位方面規(guī)定了“6年內只能享有學區(qū)內小學1個學位”，意味著合肥學區(qū)房變相限售6年。而在限購方面，則進一步收緊部分區(qū)域二手住房限購政策，暫停市區(qū)內擁有2套房以上的本市戶籍，購買指定范圍的二手學區(qū)房住房。

豪仕房產集團董事長黃朝軍表示，隨著學區(qū)房學位制和限購政策的加碼，二手房成交量會下滑，但由于教育資源配置還有待均衡、學區(qū)房供應因學位制而減少等因素，價格不會有大幅度的下滑。未來，學區(qū)房價格仍會保持一定的堅挺，但以往熱錢熱炒的局面難再出現(xiàn)。 

但決定樓市最關鍵的還是土地的供給矛盾。新政也著重提到，合肥將在近年居住用地平均供應量的基礎上增長10%，確保全市不少于9000畝，并單列租賃住房用地900畝。 

一個明顯的跡象是，新政的出臺，打破了二手房買賣雙方“一天一個價”的心理預期。

貝殼研究院指出，政策出臺后的一周（4月6日-4月11日），合肥二手住宅成交量仍有小幅上漲，但成交均價16596元/平方米，環(huán)比下降5.6%。其中，限購區(qū)域均價下降8.7%，非限購區(qū)域上漲0.6%。 

當?shù)囟辔环慨a中介提到，清明節(jié)以來，合肥熱點區(qū)域的二手房交易成交驟降，甚至連以二手房為主要交易市場的濱湖區(qū)域，假期的成交量都接近于0。 

毫無疑問，合肥的房地產市場已經正式進入了調控周期。

（應受訪者要求，文中王陽、崔殷、凌強為化名）