1· 該如何看待當(dāng)下物業(yè)新股的投資機會？

今年港股市場物業(yè)板塊成為備受關(guān)注的焦點，8月之前整個物業(yè)板塊走勢亮眼，翻倍股更是屢見不鮮。根據(jù)富途行情統(tǒng)計，1月2日至8月6日，內(nèi)地物業(yè)板塊漲幅達到78%，同期恒生指數(shù)倒跌11%。

物業(yè)股集體走強的同時，一眾房企分拆物業(yè)板塊上市也成為港股市場一道獨特的風(fēng)景線，并進一步形成共振效應(yīng)，刺激整個板塊表現(xiàn)。統(tǒng)計顯示，截至目前年內(nèi)已經(jīng)累計有10家物業(yè)公司于港交所上市，對這些上市物業(yè)新股進一步觀察可發(fā)現(xiàn)，8月之后整個物業(yè)板塊步入調(diào)整階段，物業(yè)新股也在這一過程中形成分水嶺。

在這之前上市的新股特征具體可總結(jié)為，上市首發(fā)市盈率整體較低，市場認購熱情高漲，首日打新收益也相對亮眼。而自10月以來，上市的物業(yè)新股不僅發(fā)行偏貴，市場認購表現(xiàn)除了卓越商企服務(wù)外其他的均不算亮眼，且上市首日虧錢效應(yīng)較為明顯。

物業(yè)板塊遇冷，但并未阻擋物業(yè)服務(wù)公司的上市熱情，除了即將登錄的金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)外，目前還有包括華潤萬象、恒大物業(yè)、建發(fā)物業(yè)、融信服務(wù)等七八家物業(yè)企業(yè)處于遞表排隊狀態(tài)。

那么，當(dāng)下究竟該如何看待物業(yè)新股的投資機會？

就業(yè)界觀點來看，物業(yè)新股近兩年一直是港股打新市場確定性收益較高的領(lǐng)域，而能夠取得這一表現(xiàn)，一方面在于在這之前港股物業(yè)板塊整體可投資標(biāo)的不多，物業(yè)新股上市存在一定的“稀缺性”效應(yīng)。而另一方面，彼時上市新股整體估值也并不算高，在近幾年宏觀環(huán)境不確定性加劇的背景之下，也進一步驅(qū)動了資金對確定性機會的偏好，并最終形成一致的市場預(yù)期，導(dǎo)致整個物業(yè)板塊走勢也就顯得格外亮眼。尤其是今年疫情疊加影響之下，進一步推動了板塊估值的抬升，低估值的物業(yè)新股獲得資金熱捧。

然而，正如機會生于情緒分歧，死于情緒一致。今年來房企分拆物業(yè)板塊上市潮涌現(xiàn)，令整個物業(yè)板塊加速擴容，同一時間物業(yè)新股上市的估值也開始水漲船高，伴隨物業(yè)板塊整體估值走高并隨之迎來回調(diào)，后登陸的高估值物業(yè)新股最終也被市場潑了一盆冷水，導(dǎo)致上市表現(xiàn)不佳。

隨著物業(yè)新股密集上市，推動資金聚集的同時，也進一步降低了板塊整體的賺錢效應(yīng)，在此背景下，資金將更愿意扎堆板塊內(nèi)部優(yōu)質(zhì)企業(yè)，行業(yè)龍頭有望進一步獲得估值溢價。基于此前提，對于物業(yè)新股的投資，可更關(guān)注行業(yè)內(nèi)頭部企業(yè)的機會。

恰逢此時，金科服務(wù)等行業(yè)頭部物業(yè)公司即將登陸上市，這或?qū)槲锕苄鹿杀憩F(xiàn)帶來新一輪調(diào)整。而打頭陣的金科服務(wù)，也有望將打響物業(yè)新股反彈行情的第一槍，不妨就此進一步分析。

2· 規(guī)模占優(yōu)、成長性突出，靜待上市表現(xiàn)

從此前上市的物業(yè)服務(wù)公司來看，整體規(guī)模體量均未有即將上市的金科服務(wù)、融創(chuàng)服務(wù)高，而近期上市的世貿(mào)服務(wù)與合景悠活，盡管世貿(mào)服務(wù)上市的估值比合景悠活更高，但不論是上市首日，還是截止目前世貿(mào)服務(wù)的表現(xiàn)都比合景悠活更勝一籌。而再觀之此前體量更小的第一服務(wù)盡管上市估值已經(jīng)低于行業(yè)均值，但仍擋不住掛牌后持續(xù)走弱的趨勢。而基于這些上市物業(yè)新股的表現(xiàn)，不難看到，市場資金對于具有規(guī)模優(yōu)勢的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實際上更為偏愛有加。

毫無疑問，金科服務(wù)將成為今年上市物業(yè)企業(yè)中第一個實現(xiàn)規(guī)模大幅突破的頭部梯隊企業(yè)，根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，公司上市后將是目前已上市企業(yè)中第八家規(guī)模破億的企業(yè)，截止6月30日，公司在管面積規(guī)模已達到1.3億平方米，合約管理面積超過2.5億平方米。此外，從招股書介紹亦可進一步確認公司的領(lǐng)先地位，按綜合實力計，金科服務(wù)已經(jīng)連續(xù)五年蟬聯(lián)中國物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力十強。

物業(yè)服務(wù)公司作為房地產(chǎn)行業(yè)的細分部分，其規(guī)模的增長離不開房企在地產(chǎn)開發(fā)端的支持，而基于此，房地產(chǎn)行業(yè)集中度提升趨勢，亦將同樣作用在物業(yè)服務(wù)行業(yè)之中。因此，判斷一家物業(yè)公司的成長性，首先需要關(guān)注的是其母公司或關(guān)聯(lián)集團在地產(chǎn)開發(fā)項目上的體量規(guī)模。

由此觀之金科服務(wù)，根據(jù)招股書，公司的實控人為金科股份，上市前持有公司68.32%的股份，全球發(fā)售完成后持股將為53.97%。金科股份在房企中亦排在前列位置，2019年公司銷售規(guī)模達1860億元，位居中國指數(shù)研究院百億房企銷售排行榜第17位，其今年設(shè)定的銷售目標(biāo)為2200億元，前十月已完成銷售金額1729億，達成年度目標(biāo)的78.59%。過去幾年金科股份實現(xiàn)跨越式增長，近三年銷售額復(fù)合增長率達到71.8%，增長勢頭強勁。

隨著當(dāng)前房企融資新規(guī)等落地，盲目加杠桿的野蠻增長被遏制，行業(yè)優(yōu)質(zhì)資源也將進一步向頭部靠攏，占據(jù)規(guī)模優(yōu)勢的金科股份在這一趨勢中有望進一步做大做強，實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。而基于此，對于金科服務(wù)而言，也將借助母公司的規(guī)模擴張帶來增長的確定性，并持續(xù)釋放成長動能。從金科股份的土儲規(guī)模來看，根據(jù)樂居財經(jīng)上半年房企排行榜，公司以7400萬平方米的土儲面積排名房企第八位。可見，僅以母公司的資源仍將支撐金科服務(wù)后續(xù)的快速增長。

而再從物業(yè)服務(wù)外拓情況來看，其不僅反映了物業(yè)企業(yè)的市場認可度，同時也是其實現(xiàn)在行業(yè)內(nèi)規(guī)模超越的“第二增長曲線”，因此對于考察物業(yè)企業(yè)成長能力和經(jīng)營能力也有著十分重要的參考價值。

就金科服務(wù)而言，公司近年來來自母公司的項目面積占比呈現(xiàn)不斷下降之勢，并且外拓面積占比也已經(jīng)超過母公司帶來的規(guī)模。招股書披露數(shù)據(jù)顯示，由金科股份貢獻的在管面積占比從2017年的66.6%下降至2019年低的47.1%，今年上半年進一步下降至46.6%。而外拓在管面積占比則從2017年底的32.5%上升至2019年底的48.3%，今年上半年達到48.5%。這一積極的變化，不僅反映出了金科服務(wù)在行業(yè)中的服務(wù)能力得到了市場的認可，同時也進一步驗證了公司成長的邊界不再完全受制于母公司，規(guī)模增長將更具想象空間。

結(jié)合公司外拓具體情況來看，公司外拓能力更體現(xiàn)在非住宅領(lǐng)域，截止今年上半年，公司非住宅的在管面積達到2100萬平方米，且?guī)缀跞客馔厝〉谩７亲≌I(lǐng)域相較于住宅物業(yè)往往呈現(xiàn)高物業(yè)費、高收繳率、高行業(yè)壁壘等特征，因此更能體現(xiàn)物業(yè)公司的競爭實力。基于此，可以看到金科服務(wù)不斷強化多業(yè)態(tài)的外拓能力將有助于進一步加深在行業(yè)競爭中的護城河，并且這一領(lǐng)域亦具有巨大的市場前景。

結(jié)合行業(yè)數(shù)據(jù)來看，截止2019年末，百強物業(yè)企業(yè)非住宅管理面積僅為13.31億平方米，占百強物業(yè)企業(yè)管理面積的31.12%，這也意味著在這一領(lǐng)域仍然還有廣闊的市場空間待開拓。而根據(jù)此前華泰研究所預(yù)測，到2025年，我國非住宅物業(yè)管理市場規(guī)模有望達到8000億元，市場機會可觀。

3· 多重優(yōu)勢構(gòu)筑行業(yè)核心競爭力

在驗證了金科服務(wù)的成長性之后，進一步考量金科服務(wù)的核心競爭能力，可以從如下幾個視角觀察：

其一為科技賦能下的行業(yè)引領(lǐng)能力。

物業(yè)服務(wù)行業(yè)本質(zhì)是勞動密集型行業(yè)，但隨著科技的發(fā)展，這一行業(yè)也在逐步走向更精細化、更智慧化的階段。因此從行業(yè)趨勢而言，未來物業(yè)服務(wù)企業(yè)的競爭能力也將更體現(xiàn)在如何借助科技帶來管理服務(wù)體驗的升級以及企業(yè)自身經(jīng)營的提質(zhì)增效上。

金科服務(wù)在這一過程中可以說是行業(yè)的標(biāo)桿，其以數(shù)據(jù)+應(yīng)用、AI+服務(wù)的方式不斷對產(chǎn)品服務(wù)進行升級，早在2016年，公司就打造了國內(nèi)首個全業(yè)態(tài)、全實時的數(shù)據(jù)中心——天啟大數(shù)據(jù)中心，至今已經(jīng)進行了三次迭代。在天啟大數(shù)據(jù)中心之下，金科服務(wù)開展了大社區(qū)平臺、大管家平臺、大運營平臺三大智能應(yīng)用平臺建設(shè)，全面接入了智慧服務(wù)能力。憑借這一系列前瞻性的布局，今年疫情之下，公司的管理服務(wù)能力得到了客戶的一致好評，有效解決了一系列社區(qū)服務(wù)的痛點難點。

基于此，可以預(yù)判的是金科服務(wù)未來不僅可以借助先發(fā)優(yōu)勢持續(xù)探索升級自身的科技平臺鞏固自身的服務(wù)競爭力，并還將有望打開對外輸出的窗口，尋找新的商業(yè)機會。尤其是在把握社區(qū)龐大的流量入口、數(shù)據(jù)節(jié)點的優(yōu)勢下，進化出更具想象空間的業(yè)務(wù)模式。

其二為多業(yè)態(tài)發(fā)展能力。

前文已經(jīng)提到公司的外拓能力，尤其是在非住宅物業(yè)領(lǐng)域的競爭上，結(jié)合數(shù)據(jù)來看，目前，金科服務(wù)在管的辦公寫字樓超過400萬平方米，產(chǎn)業(yè)項目超過600萬平方米，學(xué)校超過200萬平方米，醫(yī)院超過50萬平方米，商業(yè)超過150萬平方米。此外，公司還與各地政府達成了一系列智慧城市運營服務(wù)的戰(zhàn)略合作。

由上面這些不難看到，金科服務(wù)在多業(yè)態(tài)發(fā)展上已經(jīng)具有豐富的管理經(jīng)驗，而這些物管細分領(lǐng)域往往更需要專業(yè)能力，長期的深耕也將更容易帶來品牌辨識度提升品牌競爭力，進而令企業(yè)更輕易的實現(xiàn)業(yè)務(wù)拓展。因此，憑借公司多業(yè)態(tài)的發(fā)展布局，公司有望持續(xù)在行業(yè)中脫穎而出。

其三為區(qū)域深耕能力。

作為一家從西南重慶出發(fā)的企業(yè)，公司綜合實力連續(xù)6年位居西南地區(qū)排名第一，其中在重慶的市占率更是超過60%。長期在西南地區(qū)的深耕，帶來了高密度的布局，這不僅有助于在區(qū)域內(nèi)形成絕對的競爭優(yōu)勢和品牌溢價機會，同時也將有望推動各物業(yè)項目間的共享與協(xié)同，帶來規(guī)模效益，如建立區(qū)域中心服務(wù)平臺，實現(xiàn)專業(yè)服務(wù)人員的聯(lián)動機制，進而達到經(jīng)營能力和服務(wù)體驗的雙重改善和升級。

4·預(yù)期上市后會有不錯表現(xiàn)

盡管短期來看物業(yè)板塊受前期暴漲行情引發(fā)獲利出逃及板塊輪動帶來較大的回調(diào)，但從長期而言，整個行業(yè)的成長性仍然較為樂觀。此前克而瑞物管統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，超過一半的物業(yè)公司保持了30%以上的營收增速。而從增長空間上看，典型企業(yè)儲備/在管比高于0.5，這說明大部分上市物管企業(yè)有強大的盈利增長能力，核心物業(yè)股的增長預(yù)期是確定的。

在此前提下，物業(yè)新股的投資機會則更體現(xiàn)在后續(xù)的成長性之上，規(guī)模優(yōu)勢之下或?qū)⒘钜徊糠诸^部物業(yè)股估值并不便宜，但在高成長的增長預(yù)期之下，這種估值后續(xù)也將很快得到消化。基于此再來看，金科服務(wù)整體估值在近期上市的新股中處于中位水平，考慮到其規(guī)模更具優(yōu)勢，且對應(yīng)2020年的市盈率僅在40-50倍之間，相較于頭部物業(yè)服務(wù)企業(yè)的估值仍然具有優(yōu)勢。此外公司此次上市基石投資者陣容豪華，涵蓋泰康人壽、高瓴、雪湖等一眾海內(nèi)外頂級資本，預(yù)期上市后會有不錯表現(xiàn)，而再結(jié)合公司在行業(yè)構(gòu)筑的核心競爭優(yōu)勢，其長期成長價值也將具備較大看點。