最近兩年，每到年底房企都十分難捱，今年這個(gè)難度還要再加一檔。在統(tǒng)計(jì)全年銷(xiāo)售額的日子到來(lái)之際，富力地產(chǎn)正在做最后的掙扎。

這個(gè)昔日被房地產(chǎn)界譽(yù)為“華南五虎”之首的老牌粵系房企，一度把碧桂園和恒大甩在身后，卻在幾次踏空時(shí)機(jī)之后，跌落神壇。

在十分嚴(yán)峻的回款壓力之下，富力把目標(biāo)客戶對(duì)準(zhǔn)了自家員工，推出“25周年感恩回饋”活動(dòng)——員工購(gòu)房最低75折。也就是說(shuō)，以一套總價(jià)為500萬(wàn)元的房子為例，富力員工在年底前一次性付款至少可以省下125萬(wàn)元。

這個(gè)看上去“誠(chéng)意滿滿”的優(yōu)惠力度，雖不是強(qiáng)制性的全民營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，但一種聲音認(rèn)為，富力已有向員工兜售庫(kù)存的嫌疑。更為隱秘的是，這場(chǎng)號(hào)稱(chēng)“年終最強(qiáng)員工福利”，其實(shí)是富力的一次關(guān)鍵自救行動(dòng)。

75折暴露的資金危機(jī)

“你朋友看上哪個(gè)項(xiàng)目了？截止到28日全款付可以75折，到明年折扣就少了。”活動(dòng)開(kāi)始執(zhí)行的第一天，富力員工周園的微信就響個(gè)不停，全是來(lái)咨詢非員工能否享受買(mǎi)房?jī)?yōu)惠的。

周園稱(chēng)可以通過(guò)他的名字購(gòu)買(mǎi)，之后再做更名。但是，購(gòu)房者需要支付一定的置業(yè)顧問(wèn)傭金。“每個(gè)公司項(xiàng)目不一樣，傭金也不同，是機(jī)密，我又不是銷(xiāo)售，不能白白幫忙嘛。”

富力員工的朋友圈更是呈現(xiàn)出一幅年終狂歡的盛景，紛紛曬出這一優(yōu)惠購(gòu)房福利海報(bào)，但優(yōu)惠條款里的三條信息卻很難不被人質(zhì)疑。

無(wú)論是“不限套數(shù)”，還是“免費(fèi)更名”，或者是“以全款轉(zhuǎn)賬憑證確認(rèn)優(yōu)先購(gòu)房資格”等等條件限定，字里行間都透著一股缺錢(qián)的味道。“年底搞這么大力度優(yōu)惠，還通過(guò)內(nèi)部發(fā)起，員工可以免費(fèi)更名，還要求一次性付全款，很明顯是為了加速回籠資金、沖銷(xiāo)售額。”資深地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)人袁宏表示。

雖然表面上看，這是僅針對(duì)富力員工的優(yōu)惠，但在實(shí)際操作中，由于有“免費(fèi)更名”的設(shè)定，內(nèi)部員工因此十分容易幫助企業(yè)外的人買(mǎi)房。

富力在優(yōu)惠政策中明確寫(xiě)道：“享受本次優(yōu)惠政策及更名的房源，不可享受全民營(yíng)銷(xiāo)獎(jiǎng)勵(lì)及自渠、渠道分銷(xiāo)傭金。”言外之意，能拉到客戶，掙到傭金是員工的本事，公司不強(qiáng)制買(mǎi)賣(mài)，因此不給予額外獎(jiǎng)勵(lì)。

在一些人士看來(lái)，這可以看作是內(nèi)部員工的一次“炒房”機(jī)會(huì)。據(jù)一位接近富力的房企人士透露，2019年，就有富力管理層在杭州通過(guò)類(lèi)似活動(dòng)，先購(gòu)入5套房，再以95折轉(zhuǎn)手賣(mài)出去，一來(lái)一回入賬幾百萬(wàn)元。75折的背后，不僅是富力向員工兜售庫(kù)存，也是變相刺激員工的售樓積極性。

“公司抓住了員工這種心理，通過(guò)更高的優(yōu)惠，給大家提供一個(gè)掙錢(qián)的機(jī)會(huì)。但這有可能是個(gè)坑，萬(wàn)一富力資金鏈真的斷裂，項(xiàng)目爛尾，這房子就砸手里了。”袁宏分析道。不過(guò)，最關(guān)鍵的還是要賭對(duì)城市，不是每個(gè)地方都叫杭州，也不是每個(gè)地方都能意外出現(xiàn)爆火的樓市。

在袁宏看來(lái)，富力大概率是遇到坎兒了，急于甩賣(mài)套現(xiàn)。此番優(yōu)惠，也是富力深思熟慮后所設(shè)。“你看它沒(méi)有直接向大眾做促銷(xiāo)，而是以感恩員工的名義進(jìn)行，為什么？這樣不會(huì)引起太大的輿論反響，如果對(duì)外釋放75折消息，很多人會(huì)認(rèn)為富力快不行了，所以才不計(jì)成本地降價(jià)賣(mài)房。”

富力真的不行了嗎？盡管它一再遮掩，盡力避免輿論對(duì)其資金鏈和銷(xiāo)售額的關(guān)注，但懸在其頭頂?shù)倪_(dá)摩克利斯之劍實(shí)在太過(guò)搶眼。據(jù)財(cái)報(bào)，截至2020年6月底，富力地產(chǎn)的總有息負(fù)債為1877.4億元，短期負(fù)債為748億元，貨幣現(xiàn)金只有360億元，這其中還有180.9億元是受限制資金，現(xiàn)金短債比0.48。此外，公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.16%，凈負(fù)債率為177%。

按照今年監(jiān)管部門(mén)制定的融資“三條紅線”，富力的上述指標(biāo)全部踩中。這意味著，在資本密集型的房地產(chǎn)行業(yè)，富力不被允許新增有息負(fù)債，不僅融資會(huì)受到限制，企業(yè)的發(fā)展規(guī)模也將就此止步。

今年前11個(gè)月，富力地產(chǎn)總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約1172.8億元，同比下降2.55%，按照年初設(shè)定的1520億元的銷(xiāo)售目標(biāo)計(jì)算，完成率77.2%。銷(xiāo)售戰(zhàn)績(jī)的多寡不僅直接關(guān)乎房企的臉面，也是企業(yè)生存的砝碼。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師趙忠吉統(tǒng)計(jì)，之前有41家房企公布了2020年業(yè)績(jī)銷(xiāo)售目標(biāo)，目標(biāo)完成率在86%至100%的企業(yè)有28家，完成目標(biāo)的企業(yè)，年底優(yōu)惠力度一般不大。

反觀富力，年關(guān)將至的日子有些難熬。最近兩年，公司的行業(yè)排名已經(jīng)從2018年的第19名，下滑到23名。一位熟悉營(yíng)銷(xiāo)套路的房企人士稱(chēng)，為了沖擊業(yè)績(jī)的最后一個(gè)月，許多開(kāi)發(fā)商放寬認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，將認(rèn)購(gòu)尚未轉(zhuǎn)簽的業(yè)績(jī)指標(biāo)也計(jì)入銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，富力也存在這種情況。

一山容二虎

縱觀整個(gè)中國(guó)商界，富力是少有的“雙老板制”企業(yè)。董事長(zhǎng)李思廉和聯(lián)席董事長(zhǎng)兼行政總裁張力，于微時(shí)相識(shí)，共同創(chuàng)業(yè)。都說(shuō)打工不能找親戚，經(jīng)商不宜找朋友，但李張二人的無(wú)間合作，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都是房地產(chǎn)行業(yè)的佳話。

2007年，在港交所主板上市兩年后，富力地產(chǎn)迎來(lái)巔峰時(shí)刻，以161億元的銷(xiāo)售額排名全國(guó)第4，僅次于萬(wàn)科、綠地和中海。那時(shí)，業(yè)界把它和碧桂園、恒大、雅居樂(lè)、合生創(chuàng)展稱(chēng)為“華南五虎”。可此后的十年，基于戰(zhàn)術(shù)打法和管理機(jī)制的差異，“五虎”的命運(yùn)發(fā)生轉(zhuǎn)變。如今，碧桂園、恒大穩(wěn)居房企第一梯隊(duì)，楊國(guó)強(qiáng)和許家印的家族財(cái)富也高出李張二人多個(gè)段位。

1993年，從廣州郊區(qū)二輕局團(tuán)委下海五年的張力，在做裝修工程時(shí)看到了廣州樓市的商機(jī)。但開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)資金投入要求高，勢(shì)單的張力邀請(qǐng)自己的好朋友、香港人李思廉合伙做生意。李思廉畢業(yè)于香港中文大學(xué)數(shù)學(xué)系，畢業(yè)后第一份工作是證券金融分析員，之后轉(zhuǎn)行做貿(mào)易。當(dāng)張力把做房地產(chǎn)公司的想法告訴對(duì)方后，倆人一拍即合，共同投資了2000萬(wàn)元成立了廣州天力房地產(chǎn)公司 (富力集團(tuán)的前身) 。張力是“前鋒”，主管項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和工程管理；李思廉是“后衛(wèi)”，負(fù)責(zé)財(cái)務(wù)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。

富力地產(chǎn)聯(lián)席董事長(zhǎng)兼行政總裁張力

關(guān)于兩人的合作細(xì)節(jié)，張力曾向媒體透露：“像買(mǎi)地，李先生從來(lái)不理，我一個(gè)人說(shuō)了算。我也不搞那些前期調(diào)查、市場(chǎng)分析，這塊地能不能買(mǎi)，我只要去看一眼，心里算算，大概用一個(gè)小時(shí)就可以斷定這塊地要或者不要。我從不想聽(tīng)別人的意見(jiàn)，別人提了也白提。”

張力和李思廉性格反差很大，前者人送綽號(hào)“豹子頭”，被媒體形容是“不安分的人”，后者卻嚴(yán)謹(jǐn)內(nèi)斂。“其實(shí)就出行鋪張來(lái)看，張老板排場(chǎng)比李老板大多了。”今年初，張勉從富力離職，作為富力的管培生，他坦言自己很遺憾。“我走的時(shí)候，很多同事依然安于現(xiàn)狀，很少有人關(guān)注公司還在不在發(fā)展了。”

張勉曾在富力從事土地投資工作，“李老板管錢(qián)，張老板管拿地，現(xiàn)在是沒(méi)錢(qián)拿地了，你自己體會(huì)吧”，這是張勉離職前對(duì)公司狀態(tài)的評(píng)價(jià)。

一位海南開(kāi)發(fā)商更是直言，作為最早進(jìn)入海南的房企，富力重金押注的海南市場(chǎng)，現(xiàn)在只能淪為陪跑。“從去年開(kāi)始他們就不拿地了，投資部門(mén)人員大量流失，還停發(fā)年終獎(jiǎng)，市場(chǎng)口碑比較一般。”

從2019年下半年開(kāi)始，富力還陸續(xù)傳出裁員消息，今年更是變本加厲。一位接近富力的房企人士稱(chēng)，富力支付工程款很慢，銷(xiāo)售回款也慢。從3月至4月起，富力北京分公司就針對(duì)基層員工進(jìn)行優(yōu)化。上個(gè)月，坊間還傳聞富力地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，將于明年裁員30%，稱(chēng)公司已經(jīng)暫停了所有招聘活動(dòng)。不過(guò)該消息隨后被官方否認(rèn)。在張勉看來(lái)，無(wú)論消息真假，裁員并不能解決公司根本問(wèn)題，“就算裁員，裁的人大部分都是底層，其實(shí)更多的人員管理成本沒(méi)有花在這部分人身上。加速回款是必要的，但我個(gè)人認(rèn)為杯水車(chē)薪。”

對(duì)于富力，張勉已經(jīng)沒(méi)有太多感覺(jué)了，“就記得從我入職以來(lái)，資金一直緊張。很多投資項(xiàng)目不用呈到大老板就沒(méi)了。做什么都是一種慢的感覺(jué)。”比張勉早兩年離開(kāi)公司的趙楠，用他的親身經(jīng)歷佐證了這一說(shuō)法。“2018年我走了個(gè)報(bào)銷(xiāo)流程，總共就1000多塊錢(qián)，整個(gè)流程都是紙質(zhì)的，沒(méi)有任何線上審批，我也不知道一共有多少環(huán)節(jié)，走到哪一步了。等到一年后，我都離職把這事兒忘了，同事給我微信轉(zhuǎn)錢(qián)過(guò)來(lái)了，真的毫不夸張。”

在趙楠看來(lái)，當(dāng)年的張力和李思廉是比許家印、孫宏斌這些大佬都厲害的人物，但他總覺(jué)得，老板把錢(qián)掙夠后，如今的心思已經(jīng)不在企業(yè)能不能基業(yè)長(zhǎng)青上了。“我有時(shí)勸自己，他們也只是趕上時(shí)代浪潮的普通人而已。”

“世紀(jì)交易”成深坑？

富力走到今天的局面，有太多蹤跡可循。

2017年，在被譽(yù)為“世紀(jì)交易”的簽約儀式上，萬(wàn)達(dá)董事長(zhǎng)王健林“壯士斷腕”出讓自家酒店生意。一口吃不下全部的孫宏斌拉來(lái)李思廉接盤(pán)。發(fā)布會(huì)比原定的開(kāi)始時(shí)間晚了足足一個(gè)半小時(shí)，背景板上，富力的名字還曾一度被刪掉。有傳聞?wù)f，李思廉現(xiàn)場(chǎng)壓價(jià)，氣得王健林憤怒摔杯。

真相究竟如何，恐怕只有他們?nèi)酥獣浴Ｍ饨缰豢吹剑罱K富力以六折的低價(jià)、189.55億元買(mǎi)下了萬(wàn)達(dá)73間酒店和1個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，還因此獲得了“全球最大的豪華酒店業(yè)主”的名號(hào)。

在和王建林、孫宏斌一起開(kāi)香檳慶祝的時(shí)候，李思廉估計(jì)不會(huì)想到，憑運(yùn)氣攬到的生意，也在憑實(shí)力虧損。2020年上半年，富力酒店運(yùn)營(yíng)板塊錄得9.36億元虧損，較去年同期虧損額增加了122%。而往前倒三年的數(shù)據(jù)也是虧損：2017年至2019年，其酒店業(yè)務(wù)缺口是1.46億元、4.59億元和10.08億元。

對(duì)此，李思廉解釋稱(chēng)：“酒店這個(gè)行業(yè)是看現(xiàn)金流的，每年都有折舊，折舊會(huì)容易產(chǎn)生虧損，這也是正常的。”

本來(lái)在拿下萬(wàn)達(dá)資產(chǎn)包前，富力的資金就不算充裕。之后更是一直尋求融資，以增加資金流入。億翰智庫(kù)分析指出，2019年雖然短期債務(wù)壓力最終在融資后得到緩解，但受此影響，公司凈負(fù)債率升至199%，上升14.8個(gè)百分點(diǎn)。“除此之外，2019年公司權(quán)益銷(xiāo)售額同比增速放緩至5%，土地儲(chǔ)備規(guī)模基本與2018年持平，營(yíng)業(yè)收入達(dá)到908.1億元，同比增長(zhǎng)18% ，但難掩利潤(rùn)率下滑趨勢(shì)。”

一位熟悉富力的房企人士告訴AI財(cái)經(jīng)社，自從2011年開(kāi)始轉(zhuǎn)型發(fā)力商業(yè)地產(chǎn)，富力一直在資金上承受較大壓力。“你看它每年的銷(xiāo)售排名都在后退，吃掉萬(wàn)達(dá)酒店，僅僅是壓倒富力的最后一顆稻草。”

在該人士看來(lái)，現(xiàn)在的富力不該想著怎么去資本市場(chǎng)上找錢(qián)，而是應(yīng)該多想想如何提升自己的業(yè)務(wù)水平。住宅產(chǎn)品如果做得不夠優(yōu)秀，無(wú)法實(shí)現(xiàn)快速的銷(xiāo)售溢價(jià)，企業(yè)就沒(méi)有現(xiàn)金流支撐，更難以讓酒店這樣的持有型物業(yè)盈利。

據(jù)雪貝財(cái)經(jīng)消息，酒店資產(chǎn)帶來(lái)的資金重壓，以及重金押注的海南和海外市場(chǎng)營(yíng)收出現(xiàn)斷崖式下滑，富力資金鏈承壓，2020年上半年公司不得不退出鄭州等多個(gè)北方城市。

回A夢(mèng)碎，斷臂求生

擺在富力面前解決資金流緊張的辦法有兩個(gè)，一是加快銷(xiāo)售讓資金回籠，二是尋求資本市場(chǎng)的幫助。

多么相似的場(chǎng)景，這個(gè)自13年前就曾提出的解決方案被再一次搬了出來(lái)。2007年風(fēng)頭鼎盛的富力上演了一場(chǎng)囤地大躍進(jìn)，當(dāng)年度，富力在天津、佛山、廣州連拿三塊“地王”，結(jié)果導(dǎo)致凈負(fù)債率飆升到139.5%。而且那時(shí)的富力手中還有許多自持商辦物業(yè)，沉淀了大量資金。張力曾坦言，適度擁有商業(yè)物業(yè)是需要的，可以增加企業(yè)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，但如果自持太多，對(duì)企業(yè)的資金鏈?zhǔn)莻€(gè)考驗(yàn)。

由于激進(jìn)的發(fā)展策略，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)的來(lái)臨，讓富力瀕臨破產(chǎn)。“記得當(dāng)年富力領(lǐng)導(dǎo)層降薪，裁員、停發(fā)工資持續(xù)了挺長(zhǎng)時(shí)間，雖然08年對(duì)很多企業(yè)來(lái)說(shuō)都是生死一線，但當(dāng)時(shí)在房企里，富力是最危險(xiǎn)的。”袁宏回憶說(shuō)。

當(dāng)時(shí)富力的解決辦法就是上述兩條，但經(jīng)濟(jì)危機(jī)使銷(xiāo)售陷入低谷，回歸A股市場(chǎng)也比李思廉設(shè)想的困難百倍。后來(lái)的故事也簡(jiǎn)單，在國(guó)家4萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激下，富力活過(guò)來(lái)了。之后靠甩賣(mài)商業(yè)資產(chǎn)求套現(xiàn)，腳步也逐步放緩。

據(jù)深圳房地產(chǎn)界人士觀察，2008年到2015年之間，碧桂園、恒大做得如火如荼時(shí)，該加杠桿沖規(guī)模的富力反而沒(méi)有動(dòng)靜。2016年、2017年看到資產(chǎn)行情火爆，又開(kāi)始大規(guī)模加杠桿，收購(gòu)了萬(wàn)達(dá)酒店。但沒(méi)想到2018年下半年房企融資渠道收緊，富力的日子又接著難熬。

2011年為了解決破產(chǎn)危機(jī)帶來(lái)的后遺癥，富力曾以1460萬(wàn)元收購(gòu)深圳鳳凰足球隊(duì)，后更名為廣州富力，隨后又投資5億元在廣東省梅州市梅縣建設(shè)了一座高標(biāo)準(zhǔn)的足球?qū)W校。一炮打響了“富力”這個(gè)地產(chǎn)品牌在民間的知名度。

廣州富力球隊(duì)

當(dāng)年，張力談及高調(diào)參與中國(guó)足球時(shí)表示：“我搞足球就當(dāng)為公司品牌宣傳做投入，這筆資金遠(yuǎn)比硬廣的性價(jià)比高很多。沒(méi)搞足球之前，三四線城市很少有人知道富力的，自從進(jìn)入足球圈后，這些城市的大人、小孩都知道富力了，這就是足球的魅力。”

但是今年12月14日，中國(guó)足協(xié)在職業(yè)聯(lián)賽專(zhuān)項(xiàng)治理工作會(huì)議上宣布，俱樂(lè)部名稱(chēng)不得含任何股東及關(guān)聯(lián)方、實(shí)際控制人的字號(hào)、商號(hào)或品牌名稱(chēng)。12月18日，廣州富力足球俱樂(lè)部正式更名為“廣州城足球俱樂(lè)部”。

沒(méi)有了名頭的加持，富力還能亮出其他以小博大的高招嗎？袁宏評(píng)價(jià)富力是非常擅于投機(jī)的企業(yè)，只要抓住機(jī)會(huì)就想賺大錢(qián)，“但遺憾的是，市場(chǎng)邏輯和政策方向已經(jīng)變了，投機(jī)心態(tài)已經(jīng)不適合未來(lái)了。”

今年7月9日，努力了13年，富力地產(chǎn)第五次回歸A股上市的計(jì)劃終究還是落空了。盡管富力看中A股市場(chǎng)的高估值，但自救迫在眉睫，今年3月，富力開(kāi)啟第二套方案，申請(qǐng)將全部已發(fā)行的約22.07億股內(nèi)資股股份轉(zhuǎn)換為H股并在聯(lián)交所上市，即所謂的H股全流通。

港交所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松曾表示，H股全流通會(huì)顯著增加境內(nèi)上市企業(yè)融資便利度，降低企業(yè)融資成本，有助于提升公司治理和投資價(jià)值，為港股市場(chǎng)帶來(lái)新的流動(dòng)性。

9月28日，富力地產(chǎn)宣布方案二順利完成。在樂(lè)觀的投資人看來(lái)，雖然回A沒(méi)有獲批，但眼下總算是多了一條解決公司融資難題的路。

與此同時(shí)，富力還在加速回款。11月9日，富力地產(chǎn)將其全資持有的廣州富力國(guó)際空港綜合物流園70%權(quán)益轉(zhuǎn)讓給黑石集團(tuán)，以63億元估值計(jì)算，此次交易對(duì)價(jià)為44.1億元。交易完成后，富力將可收到現(xiàn)金付款約41.2億元，預(yù)估帶來(lái)約15億元的收益。

此外，據(jù)媒體報(bào)道，富力還挑選了全國(guó)近500億元的貨值，交由易居上線售賣(mài)。但這批房源的部分項(xiàng)目不太好賣(mài)，都是尾盤(pán)，有商鋪、車(chē)位等業(yè)態(tài)。AI財(cái)經(jīng)社在這次富力給員工提供的75折購(gòu)房?jī)?yōu)惠項(xiàng)目里，隨機(jī)抽選了北京、天津、廣州的樓盤(pán)咨詢，情況亦是如此。

打折出售，以犧牲利潤(rùn)換取現(xiàn)金流是飽受負(fù)債困擾的房企慣用做法，但最終能完成多少還是未知數(shù)。富力能不能邁過(guò)眼前的坎兒，張勉認(rèn)為，在“三條紅線”下，富力只要能撐住就還有未來(lái)，斷臂求生不丟人。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，文中袁宏、張勉、趙楠、周園是化名。）