房地產行業開發增速放緩的時代里，所有房企都不得不面對一道靈魂拷問——什么才是自己的第二增長曲線。

一場“疫情”過后，物業站在了資本市場的風口。多家房企分拆物業公司單獨上市，以此打造業績第二曲線。而在“后疫情”時代的2021年里，物業上市的浪潮依然節節攀升，只不過，想要獲得資本市場的掌聲卻并不容易了。

6月27日晚，越秀服務正式于港交所主板上市。但在上市首日，越秀服務的股價便迎來了破發，開盤報4.77港元/股，跌2.25%，總市值約70.53億港元。同日，一家名為俊發七彩服務的物企，也向港交所提交了IPO申請書。根據中指院2021年物業服務百強企業排名顯示，俊發七彩服務位列第23位。

物業上市浪潮里，越秀服務、俊發七彩服務已經屬于趕了一個“晚集”。但在港交所門口排隊的物業公司，卻遠遠不止這兩個。據AI財經社不完全統計，截至6月28日，有22家物業公司正在港交所遞表排隊中，而通過上市聆訊的共有5家物業公司，分別為融信服務、中駿商管、越秀服務、陽光智博生活、長城物業。

相比往年，2021年的物企上市潮來的更為火熱，僅僅今年上半年排隊上市的物企數量，便已超過了去年全年之和。但無論是從盈利指標、經營質量、管理規模來看，這波上市潮的物管企業都較之遜色，它們大多面積較小，且盈利不佳，排在物管規模的尾部。

在物業板塊分拆成潮的當下，小型物管還能否繼續登上資本快車？這些“扎堆”上市的中小物企們，期望趕在風口期，登上資本市場的列車。但無論是資本市場還是房地產市場來看，留給它們的時間都不多了。

門檻收緊前，中小物企集中闖關

過去兩年來，幾乎所有房地產企業旗下的物業公司，不是在上市，就是在準備上市的路上。據AI財經社統計，自2018年以來，資本開始正式進駐物業市場，這一年僅有5家物管企業成功赴港上市， 2019年則共計12家公司上市，2020年物業上市潮更是兇猛，當年上市共計18家公司。

進入2021年，這股上市熱潮愈演愈烈。

只不過，相比往年同期，今年不少物業公司的IPO進程卻多了些許波折。盡管有21家物企提交IPO，但在2021年，僅有宋都服務、新希望服務、越秀地產等5家于上半年成功上市。

與此同時，不少物企還面臨著上市失敗，甚至二度遞表的境遇。2021年初，三盛控股旗下的伯恩物業被叫停IPO，朗詩、融信服務則出現了多次遞表的情況。

多位業內人士分析道，中小物企扎堆IPO，與最近的港交所提升交易門檻有關。

據了解，2021年5月21日，香港聯交所刊發咨詢總結稱，計劃于2022年1月1日起，將上市申請人主板盈利規定調高60%，并修訂盈利分布規定。

新規的出臺，主要影響的是這一類市盈率較高，但盈利較低的小型企業。而對于那些規模不夠大、盈利不夠穩定的小型物管將被直接攔在資本大門之外。

根據新規要求，上市企業需滿足最近一個財務年度的歸母凈利潤不低于3500萬港幣。 以此來看，20家物企中明宇商服、領悅服務、朗詩地產生活未能達到要求。此外，根據前兩個財務年度歸母凈利潤不低于4500萬港幣的要求，則有祥生活服務、融信服務等未能達標。

新規出臺，無疑將讓正在排隊的或正醞釀上市的小型物管，增加更多壓力。對于處于排隊狀態的企業來說，如果年底前不能通過聆訊，也面臨著在2022年1月1日后重新遞表，受到新規制約的情況。

中國物業管理協會副秘書長、中物研協總經理楊熙預計，截至2021年末，中國物業行業市場上的上市物企將達到70家。此外，中指研究院報告亦提出，預計到2021年末，物業板塊上市公司總數量有望達70家，較2019年底的24家增長超150%。

上市門檻收緊前，預計下半年，將有更多中小物管集中闖關，趕在年底前遞表。

分拆物業上市，估值真的“香”么？

房企們青睞物業公司的原因，是眾所周知的。一方面，物業公司作為嫁接存量市場的通道，讓此前以開發業務為主的地產公司，有了更多業務拓展的可能。打通物業公司，也成為打入存量市場的一道關口。但對于多數房企而言，物業上市最直接的意圖，大多在于減輕母公司的債務壓力。由于被資本市場熱捧，物業公司的高估值，也給房企緩解資金鏈危機的空間。

譬如，2021年5月，碧桂園服務與雅生活先后進行配股，融得資金逾130億港元，為進一步擴張疆域提供"彈藥"。

據我們不完全統計，截至6月28日，共有43家來自內地的物業管理公司在香港掛牌上市。這43家企業全部在主板上市，從市值上來看，這43家物企合計市值已經突破萬億大關。

高估值、高市盈率，是物業成為房企眼中“香餑餑”的重要原因。但一個不可忽略的現實是，從2020年四季度開始，隨著各大房企物業紛紛上市之后，上市物企的數量變得越來越多，資本對物業也逐漸恢復理性。

根據克而瑞物管統計顯示，2020年超6成物業股股價漲幅低于板塊均值，另有近半物業股淪為"僵尸股"。

一定程度來看，物企的確趕上了風口，但也不是誰都能飛起來。旭輝總裁林峰近期便公開表示，物業分拆上市的風口已過去，除了一兩個巨無霸（像萬科、龍湖），其他基本會被主流投資機構忽略，資本只會關注行業TOP10的企業。

從中小物企上市的股價表現，便能窺一二。據公開數據顯示，以往41家登陸港股的物業服務企業，總市值已從2020年初的2062億元增至2021年6月10日的7861億元。其中碧桂園市值已經達到2644.84億港元（截至2021年6月28日收盤），而不少物企的市值卻還不到40億港元。

隨著物業股的大量上市，曾經火熱的物業股概念逐漸失去光環。盡管房企們分拆物業板塊上市的熱情不減，但資本市場已逐漸回歸冷靜，破發成了常態。

對于等著扣響資本大門的中小物企來說，他們需要重新向資本市場講一個新故事。以往，物業公司的資本故事，始于規模。這也迫使物企們邁出了規模擴張的步伐，并購頻頻。據烯牛數據顯示，2020年物業服務行業并購案高達76起。

但如今，行業競爭愈發激烈的情況下，市場上的物業公司業務布局開始呈現兩極化，一部分物業公司專注于傳統的物業+服務體系，另一些物業公司不再拘泥于物管服務，而是往多元化的方向發展，講起了新的故事。譬如，此次上市的越秀服務提出了“地鐵+物業”的路線，中駿商管則以“商業+物業”獨辟蹊徑。

上市潮下，拆分物業上市變成了房企的"曲線救國"。 但在新規的要求下，規模論變得不再行之有效，盈利質量將成為上市成功與否的重要指標。上市閘門收緊情況下，排隊沖刺IPO的小物企們，能否迎來關鍵一躍呢？