2021年7月2日，年僅34歲的中駿集團少東家董黃倫，站在了港交所敲鐘現(xiàn)場。伴隨著鐘聲響起，中駿集團旗下物業(yè)公司中駿商管正式在香港聯(lián)交所主板上市。首日開盤價報每股3.81港元，較此前公布的發(fā)售價每股3.7港元上漲約2.7%。截至當日收盤，中駿商管股價每股4港元，總市值達80億元。

在此之前，中駿商管曾公布股價發(fā)售結(jié)果，共計發(fā)售股份數(shù)目約為5億股。其中，在港發(fā)售5000萬股，國際發(fā)售4.5億股，在港公開發(fā)售獲1.3倍認購，按3.7港元發(fā)行價，募得款項凈額17.68億元。

從股價首日表現(xiàn)和發(fā)售結(jié)果來看，中駿商管的股票認可度并不低。對此，知名評論員柏文喜對AI財經(jīng)社表示，“中駿商管的在管面積中商用物業(yè)的占比較高，而來自商用物業(yè)的收入比較市場化，成長空間較大，不像住宅物業(yè)的管理費屬于政府指導價而成長空間受限。因此在管物業(yè)商用面積占比較高的物業(yè)股會估值較高，且這類物業(yè)股相對于住宅物業(yè)為主的物業(yè)股而言更為稀缺，更受市場青睞與追捧。

中駿商管，是中駿集團擴大購物中心組合戰(zhàn)略的一部分。中駿商管從2019年開始提供購物商場的開業(yè)前管理服務(wù)，服務(wù)內(nèi)容主要包括市場研究及定位、前期咨詢及規(guī)劃、建筑設(shè)計咨詢，為業(yè)主的商業(yè)物業(yè)建設(shè)開業(yè)提供一攬子服務(wù)。其背后母公司中駿集團，則是一家閩系房企，2020年銷售額1015億元，在克而瑞百強房企榜單中排名41位。

在TOP30房企大多分拆物企上市的潮流下，中駿商管的上市可謂趕了個“晚集”。不過，由于其主營業(yè)務(wù)不僅包含傳統(tǒng)物業(yè)，還涉足了商業(yè)管理，在港股上市物企中仍具有一定的差異性。AI財經(jīng)社了解到，目前主打“物業(yè)+商業(yè)”的物企公司中，僅有中駿商管、寶龍商業(yè)、華潤萬象生活、星盛商業(yè)、新希望服務(wù)、合景悠活、綠城管理控股、奧園健康8只股。

值得一提的是，就在上市前兩天，中駿商管發(fā)布了一份澄清公告，稱上市后基石投資者禁售股份占公司股權(quán)的7.35%，并非29.36%。

事實上，對于沖刺港股的物企來說，基石股東的名單和認購比例，起著關(guān)鍵性作用。總體而言，基石知名度越高越好，認購額和認購比例則越多越好。

對比前不久上市的越秀服務(wù)來看，其10家基石投資者按發(fā)售價認購總額占比達到總募資額的三分之一。柏文喜表示，對于港股物企而言，基石投資者的禁售股票比例過低則市場信心不足，過高則意味著流動性不夠。

AI財經(jīng)社查詢了解到，上市之前，中駿商管曾宣布引入4名基石投資者，投資者名單里有安踏體育、恒安國際、九牧王等企業(yè)。而安踏體育、恒安國際、九牧王以及上市成功的中駿商管，都同為閩系企業(yè)。

對此，北京睿信咨詢董事總經(jīng)理、睿觀研究院院長郝炬對AI財經(jīng)社表示，“目前，物業(yè)公司的基石股東主要分為3類：第一種是利益相關(guān)方，比如像恒大物業(yè)上市時，恒大集團合作的股東。第二種，是以商家為主的一些招商企業(yè)，比如中駿和安踏、九牧王等以商業(yè)為主的公司合作，雙方進行深度綁定；第3種是科技公司，比如主打人工智能的商湯科技，就參與到上市物企體系，以進行更多智慧社區(qū)方面的探索。”

不過，盡管已經(jīng)成功上市，中駿商管依然面臨著不小的業(yè)務(wù)挑戰(zhàn)。與大多數(shù)物業(yè)公司一樣，中駿商管存在著嚴重依賴母公司收入的問題。招股書顯示，截至2020年末，中駿商管住宅部分由中駿集團開發(fā)和共同開發(fā)的，占住宅總收益的97.7%，商業(yè)部分的數(shù)據(jù)則為99.4%，而來自第三方項目的收入幾乎可以忽略不計。

與此同時，盡管主打商管業(yè)務(wù)，但其商業(yè)體量在中駿商管的業(yè)務(wù)中占比依舊非常小。截至2020年末，中駿商管商業(yè)物業(yè)在管總建筑面積僅為約99萬平方米，而住宅物業(yè)的在管總建筑面積約為1525.5萬平方米，是商業(yè)物業(yè)的15倍有余。

正因此，中駿集團曾提出“百城計劃”，其表示，到2025年在全國布局100個中駿世界城項目。不過，目前已開業(yè)的中駿商管在管的僅有5個項目。中駿商管招股書顯示，截至2020年末，中駿商管擁有104個在管商業(yè)及住宅項目，進駐55個城市，在管總建筑面積約為1620萬平方米，總簽約建筑面積約為3660萬平方米。

100座世界城的目標，對中駿集團來說并不輕松。過去一年，中駿集團新增38幅土地，新進入14個城市，新增貨值1200億元。但想要完成百城擴張計劃，中駿集團仍然需要大規(guī)模的拿地擴張，以及大量的資本投入。

與此同時，三四線商業(yè)市場的不確定性，也給中駿集團的商業(yè)運營帶來更大挑戰(zhàn)。2020年，中駿新拓展20座中駿世界城，已開業(yè)和在建項目41個，而這些新拓展的商業(yè)項目大多主要集中在三四線城市。而與一二線城市不同，三四線市場的商業(yè)環(huán)境更復雜，消費能力更低，盈利不確定性更大。也正因此，2021年4月，第三方評級機構(gòu)標普給予中駿“B+”評級，將展望從“穩(wěn)定”下調(diào)至“負面”。

由于業(yè)務(wù)嚴重依賴母公司，中駿集團“百城計劃”的不確定性，將直接影響中駿商管的經(jīng)營業(yè)績。對于重點發(fā)力商管的中駿商管而言，降低母公司依賴，加大第三方項目拓展能力，才是中駿商管當下最需要留心的問題。