上市失敗一年后，“地產富二代”張量創辦的實地地產發展有限公司 (下稱“實地地產”)又陷入了“商票拒付”的漩渦。

近日，風云地產界獲悉，實地地產71.67%控股子公司惠州市現代城房地產發展有限公司（下稱“惠州現代城”）及85%控股子公司天津金河灣置業有限公司（下稱“天津金河灣”）共12億元自融商票，目前只兌付了約3億元，還剩9億元未結清，并且從6月份開始出現大量到期商票拒付的情況。

其中，據上海票交所數據顯示，截至7月1日下午6點，惠州現代城未結清商票1377筆，未結清總金額7.2億元；拒付386筆，總金額2.25億元。（詳見下圖）

圖源：上海票交所，系知情人提供

值得注意的是，這已經是實地地產自2021年5月以來，第3次因為商票拒付被送上風口浪尖。

實地地產3次拒付商票

實地地產商票拒付事件起于今年5月7日。

在官方的定義中，商票全稱為商業承兌匯票，是依托核心企業的信用，向收款方開出的具有付款承諾的一種支付憑證。

隨著我國票據市場對電子化票據進程的推進，商票已經逐漸成為企業支付與融資的重要工具。商票本身可轉讓、背書、質押、貼現，此種創新貸款模式，為企業的發展提供融資的需要。

不過，零壹研究院院長于百程告訴風云地產界：“商票具有融資屬性，但不是金融產品。”

5月7日，市場消息稱，實地地產兩家子公司（惠州現代城及天津金河灣）于去年4月至8月簽發的部分商票已出現拒付，總規模為12億元左右。

該消息一出，實地地產隨即在官網發布聲明稱，未兌付商票款為5700萬元，并于5月8日再發聲明表示已經100%承兌。

值得注意的是，兩則聲明只說了未兌付商票金額，但均未提及商票的總規模，也沒有澄清12億元的說法是真是假。

此事剛剛平息，5月底，實地地產再度被曝出商票逾期兌付。5月31日，實地地產迅速回復稱：“因小額商票的持票人較多，銀行系統完成商票兌付的相關流程需要時間。”

另外，實地地產還建議各持票人提前與公司聯系，以免兌付手續時間被動延長。

知情人士齊先生向我們透露，持票人與實地主動聯系后，對方的解決方案是展期，或者換一張票，即原來的商票作廢，重新開一張半年或者一年的商票。

大約從6月份開始，實地地產出現到期商票拒付的情況，出票人均系實地地產子公司。

下圖為部分拒付商票：

據從事金融業務的業內人士提醒，商票也容易出現擠兌。目前這種恐慌情緒很容易導致實地地產在全國范圍的商票出現逾期和拒付，并進一步影響到各地實體樓盤施工與項目銷售進度，恐將陷入惡性循環危及樓盤銷售回款。

據齊先生透露，由于涉及商票數額過于巨大，已經波及到實地地產在各地的正常貿易商票兌付。實地開始抽調各地正常貿易商票的資金優先用于兌付自融商票，從而上演了劣幣驅逐良幣現象，但由于資金缺口，出現了全國貿易票和融資票共同逾期拒付的情況。

據齊先生目前了解到的情況，實地子公司遵義實地房地產開發有限公司（下稱“遵義實地”）所簽發的，用于正常貿易的4.8萬的小額商票也被拒付。

圖源：知情人士

面對這樣的情況，自6月以來，不斷有供應商和持票人趕赴位于廣州富力盈凱大廈的實地總部交涉。

一部分人得到的解決方案是：商票金額的3成兌付，剩余7成展期或重新開具商票，然后進入漫長的等待。他們大部分是實地地產上下游的中小微企業。

北京時擇律師事務所劉云律師表示，《票據法》第43條規定“付款人承兌匯票，不得附有條件；承兌附有條件的，視為拒絕承兌。”根據該規定，實地地產提出承兌3成，剩余7成展期的方案屬于附條件的的承兌，不符合法律規定，實地地產拒絕承兌的情況下，持票人可行使追索權維護自己合法權益。

劉云律師還指出，根據《票據法》第105條第一款的規定“票據的付款人對見票即付或者到期的票據，故意壓票，拖延支付的，由金融行政管理部門處以罰款，對直接責任人員給予處分。”如行為人有故意押票、拖延支付的行為，可能會受到相應行政處罰。

對此，實地地產對風云地產界表示：“所有商票我們一直在積極有序兌付，不存在主觀拒付的操作。”實地地產還稱，12億商票總額并不準確，但準確的商票總額是多少，實地地產表示：“不方便提供”。

“商票”將納入地產融資監管？

盡管目前實地地產“提供不了”其商票的準確數據，但這種“神秘”狀態應該不會持續太久。

據財聯社6月30日消息，央行已將“三道紅線”試點房企商票數據納入其監控范圍，要求相關房企將商票數據每月上報。

消息還透露，房企商票數據目前暫未納入“三道紅線”計算指標，未來極有可能被納入。

在業內人士看來，雖然具體如何監控暫時還未透露，但這一動作說明監管部門已經注意到了房企利用“商票”這一特殊的融資工具，正式納入監控范疇也是遲早的事。

之所以引起監管部門注意，是由于票據支付在資產負債表中計入應付賬款、應付票據科目，體現為公司的無息債務，因此房企通過商票不僅能替代融資，同時在“三道紅線”監管下，還能降低紅線。

業內通常將商票分為兩類：有實際交易的，例如供應商有實際供貨，開發商對供應商所開對應供貨金額的商票是貿易票；若無實際合作，公司單純為了融資開的商票，被認為是融資票。

在實地地產的這批票據中，惠州現代城和天津金河灣簽發的均為融資票，由于數額巨大，已經影響了其他子公司比如遵義實地貿易票的正常兌付。這一情況，會增加實地地產自身債務風險，甚至影響到公司上下游供應鏈。

IPGlobal中國區首席經濟學家柏文喜表示，在央行將商票納入監管范圍后，巨額待付商票對實地而言意味著商票違約問題被公開，相當于上了征信記錄，實地地產隨后的債權融資與在資本市場的融資活動難度會大大加大甚至被迫終止，對實地集團資本運作的影響不言而喻。

緊繃的資金鏈

成立于2006年的實地地產扎根廣州，是增長迅速的綜合房地產開發商。2020年，實地以257.4億元的全口徑金額位列克而瑞銷售榜第100名。

實地地產2020年招股說明書最新信息顯示，2017年—2019年，實地地產年末現金逐年遞減，截至2019年末實地地產賬上現金及現金等價物只有20.39億元。

圖源：實地地產招股書

據齊先生透露，這批票據簽發時間正是實地地產赴港IPO時，彼時其資金流動性非常緊張。2020年5月，在房地產行業尚未完全消化疫情影響之下，實地向港交所遞交了734頁的招股書。

那么，實地地產的自融商票用來做什么了呢？對此問題，實地方面并沒有給出明確的用途，只表示：“這個要具體的業務部門才了解。”

《招股書》顯示，2017年—2019年，實地地產總資產分別為355億元、441億元、495億元，負債總額分別為354億元、431億元、465億元。資產負債率分別高達99.67%、97.81%、94.02%。從申請IPO上市開始，數據好轉，但依舊高于行業平均資產負債率水平。

圖源：實地地產招股書

另外，實地地產的現金流也不容樂觀，2017年—2019年，經營現金流分別為25.17、6.62、2.22億元，呈逐年大幅下滑態勢；投資現金流也一直凈流出，分別為-59.10、-27.14、-19.62億元；籌資現金流近三年為52.63、16.91和-4.35億元。近三年，現金凈額分別是18.7億元、-3.6億元和-21.76億元。

現金下降的背后反映的是實地地產自身造血能力的不足、持續的投資支出以及依靠融資的現狀。

因為創始人張量和富力地產聯席董事長、總裁張力的父子關系，富力集團向來被視為實地地產的強力外援。但是，2020年，富力地產背負約1800億有息債務，積極自救逾一年，恐怕無力援手實地。