2023年3月17日，龍湖集團公布了2022年全年業績。

根據年報披露，2022年，龍湖集團營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤為225.4億元，穩中有增；平均借貸成本4.10%，持續保持低位。

一系列業績數據看似中規中矩，但放在行業風聲鶴唳的特殊年份里，這個稍顯保守的詞語卻滿含褒義。

過去一年里，多數房企度過了在生存線上掙扎的歲月，高壓的現金流，不斷出現的債務違約，在艱難經營與信心匱乏碰撞而成的寒潮中，冰冷似乎來得始料未及。

就龍湖而言，在擔憂、謠言繪制起的種種善意與惡意之間，龍湖亦經歷過資本市場的波動，能夠保持業績的平穩，無疑有著深長的意味。

而這張穿越周期后發出的成績單，亦蘊含著另一層深意——它意味著頭部房企們已有能力應對最難熬的局面。

他們關于后周期時代的思考，或許即是這個傳統行業中，未來企業的樣子。

從左至右依次為：龍湖集團首席財務官趙軼，董事長兼首席執行官陳序平，高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠

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“增肌控重”

年報季序幕剛剛拉開，寒意便透骨而出。

據Wind數據顯示，截至3月8日，已有73家上市房企發布了2022年盈利預警或業績快報，其中43家企業預虧，占比近六成，按照預告虧損利潤下限計算，總虧損額將超過1700億元。

走過2022年，市場整體信心的減退，土地紅利的消弭，以及城市間需求的分化等等狀況，為房地產企業帶來了史無前例的考驗。

正因如此，龍湖集團首席財務官趙軼一句“兌現了業績承諾”顯得分量十足。據年報顯示，2022年，龍湖集團實現營業收入2505.7億元，同比增長12.2%；歸屬于股東的核心凈利潤225.4億元，同比亦穩中有增。在行業整體下行，多數房企出現虧損的情況下，龍湖難得地保持了營收和利潤的雙正向增長。

業績會上，龍湖集團新任掌門人陳序平，坦言業績的來之不易，他用“增肌控重”與“難而正確”來解釋龍湖對行業變化的應對，在過去一兩年里，龍湖要控負債總額，也要利潤穩中有增，還要優化資產質量，“這就意味著需要更加的自律，更高的經營水平，更注重公司的資產質量。”

作為陣痛的另一面，目前行業發展已加速脫離了過往高毛利、高地價、高杠桿的舊模式，進入持續穩定發展的新階段。在龍湖管理層看來，（當前的環境）是適合于龍湖這樣的長期主義企業可持續發展的。

長期主義是個知易行難的命題。過往，龍湖堅持財務策略的審慎，重金布局商業，加碼長租公寓，對數字科技轉型持續投入，三十年來，這家習慣“天晴補屋頂”的企業，所堅持的也不過是“長期主義”這寥寥四個字。

那些曾被質疑的業務，已是龍湖在行業最難日子里，業績增長的重要抓手。過去一年，被龍湖視為“穩壓器”的商業投資、長租公寓業務，分別實現租金收入94.3億元、24.4億元，對應同比增幅為16%、9%，綜合毛利率達到75.6%；龍湖智創生活保持快速增長，全口徑營業收入（合并抵消前）達137.5億元，同比增長24%；而智慧營造品牌——龍湖龍智造，為龍湖集團基于過往TOD項目營造經驗及數字科技賦能的自然產物，在發布首年即實現盈利。

在2022年，龍湖集團經營性收入合計達到236億元，同比增長25%，創下歷史新高，經營性利潤占比已提升10個百分點至27%。

對于收入及利潤穩定且持續增長的貢獻，正是龍湖長期持續投入，所期待獲得的結果。據陳序平預計，在未來五年以內，龍湖集團的運營及服務業務利潤占比非常有希望達到50%以上。

在他看來，這也將讓龍湖的利潤盤面更加健康。

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財務護城河

走過跌宕的2022年，郁亮掛在嘴邊的“活下去”與吳亞軍口中的“定戰略前，先想生死”，不知不覺成為行業的“金玉良言”，盡管它們曾被冠以“危言聳聽”的帽子。

無疑，隨著流動性問題真正開始決定生死，很多房企才發現一切遠不止“天冷多穿一件棉服”那么簡單。過去一年里，疲于應付者有之，債務違約者有之，當叱咤風云的巨鱷們，開始反思自身曾經的狂熱與激進，自然也能明白何為“良藥苦口”。

如今曙光已至，幸存下來的房企們開始將更多目光投向那些“先想生死”的標的，他們發現健康的資產負債表和低融資成本，成了房企下半場的核心競爭力。

數據顯示，截至2022年末，龍湖集團凈負債率為58%，現金短債比達到3.52倍，剔除預收款后的資產負債率為65%，連續第七年滿足三道紅線綠檔標準。

波動的周期或許對這家企業的戰術有所擾動，卻沒有干擾到其穩健的財務策略。在報告期末，龍湖集團一年內到期的短債占比約9.9%，平均貸款年限延長至6.67年，平均借貸成本持續保持在4.10%的低位。相應的，龍湖依然是位于行業為數不多的境內外全投資級評級房企之一。

如趙軼在業績會所述，“過去幾年龍湖穿越周期的一個很大利器就是債務結構。”為了贏得更多戰略主動權，龍湖提前償還了全部2023年到期的境外債務；為預防匯率變動對利潤和現金流影響，龍湖在2022年將外幣負債掉期做到98%，全年匯兌損失壓縮至千萬級別。相比很多房企2022年動輒幾十億級別匯兌損失，龍湖提前規避匯兌風險，保證了盈利空間，也為后周期時代的利潤回歸，掃除潛在的波動可能。

多年來，堅持克制謹慎并高度自律的財務策略幾乎已是刻在龍湖之上的標簽，其也因此獲得了行業的最高認可。2023年2月9日，標普再次確認龍湖集團的投資級評級，并上調其展望。這是2022年下半年以來，三大國際評級機構首次上調中國房企展望。

不僅如此，伴隨著政策從供需兩端全面支持房地產市場平穩健康發展，龍湖集團于2022年末成功發行首單“第二支箭”，而后亦完成了首單“內保外貸”的提取。

保持戰略定力，將風險前置，龍湖在印證房企能夠平穩穿越周期后，也為未來兌現更多潛力埋下伏筆。

3

三大業務板塊并進

時間走到2023年，伴隨著政策的相繼落地，行業的危局開始化解，一輪新的房地產市場復蘇正在醞釀。

數據顯示，在1-2月，龍湖集團全口徑銷售金額為282億元，同比增長超過四成，行業排名進一步提至第七位。

可以看到，隨著高能級城市的回暖與信心的修復，市場已開始期待一個更具成色的春天。然而，房地產行業發展模式的演進與嬗變還在持續。在新型城鎮化深入推進，城鎮化率超過65%的背景下，房地產行業注定會進入一個全新周期。

2023年，龍湖集團在年度報告披露的數據中，加入了開發、運營、服務的全新維度。站在即將來臨的新周期起點上，龍湖集團再次對業務板塊進行了梳理與重構，為外界展現了一個更為清晰的業務矩陣。

業績會上，陳序平將其稱為“1+2+2”的三大業務板塊格局。在他看來，在“一個龍湖”的統一體系下，一個開發航道、兩個運營航道、兩個服務航道，為龍湖穿越周期之后的后續發展，提供更大的空間。

據龍湖集團的披露，開發板塊由地產開發業務組成，將持續打磨產品品質，聚焦改善性需求；運營板塊主要包括商業投資與長租公寓兩大業務，將對應當前增量市場向存量市場發展的趨勢；而以龍湖智創生活以及龍湖龍智造構成的服務板塊，則將進一步把握新型城鎮化帶來的紅利，以輕資產的形式帶動企業快速發展。

2022年，龍湖集團運營業務、服務業務收入分別為118.8億元、116.7億元，雙雙超過百億元，三大業務板塊并進的格局已初步形成。陳序平用“慶幸”來表示當下龍湖的業務盤面，“經過這波周期，龍湖應該是僅有的‘開發+運營+服務’格局沒有被稀釋的頭部房企。”

據龍湖管理層的規劃，在2023年，開發業務板塊將以“品質提升，效率優先”為關鍵詞，在高能級城市的核心區域，通過產品力的打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力；

運營業務板塊將圍繞“輕重并舉，精細運營”展開，商業投資航道預計將新開5座重資產、6座輕資產合計11座商場，冠寓繼續提升運營效率，保持良性的盈利增長；

服務業務板塊將堅持“客戶至上，滿意+驚喜”的理念，龍湖智創生活繼續苦練內功，提升行活能力與收入，而對于智慧營造業務龍湖龍智造，則是跑出生意邏輯，進一步樹立口碑。

如其業績會主題詞“聚而向前，行且堅毅”所體現，三大業務板塊協同并進，即是龍湖集團做大做強“一個龍湖生態體系”的關鍵路徑。

通過觀察經歷完整城鎮化周期的海外成熟市場，龍湖對于未來的思考已日漸清晰。創立已超過70年的住友不動產，其開發、投資以及各項服務業務的收入，便在歲月的打磨下逐漸趨于平衡，并支撐其數十年維持著行業頭部的地位，成為穿越大周期的佼佼者。

而對進入不惑之年的中國房地產市場來說，發展模式的變革也將進入深水區。龍湖作為行業先行者踏出的新一步，亦成為行業的啟示，是對房地產企業生命力的注解，也是關于未來長相的答案。