近段時間以來，一張寫有"最新指示：房屋交易中介費不得超過當(dāng)?shù)厣缙焦べY3倍"的截圖，引起人們的廣泛討論。如若屬實，則意味著，房屋中介費將從以往的房屋總價的2%-3%下降至萬元左右，尤其是在房價動輒數(shù)百萬元的一線城市，可以為交易方省下數(shù)十萬元的中介費。

我們聯(lián)系了鏈家、我愛我家等多家中介的經(jīng)紀(jì)人，對方均透露暫沒有收到相關(guān)通知。但在樓市調(diào)控高壓下，任何風(fēng)吹草動都在影響著人們的情緒。

行業(yè)風(fēng)聲鶴唳中，有關(guān)中介費到底高不高的話題，掀起了輿論爭議。近年來，隨著房價的不斷攀升，購房人的中介費成本也隨之加大，總房款2%-3%的中介費，更是成為購房人一筆不小的負(fù)擔(dān)。但在購房人為高傭金費喊冤的另一面，則是中介行業(yè)的無序競爭，炒作房價，哄抬租金等亂象依然屢禁不止。

地產(chǎn)行業(yè)迎來新的發(fā)展周期，而圍繞房屋中介領(lǐng)域的調(diào)整，也開始不斷加強。

3%中介費，究竟合理么？

如若按照社平工資3倍的中介費來計算，將直接給一線城市的中介費帶來以下變化：

以2020年深圳在崗職工平均工資（社保平均工資）為11620元計算，中介費則不得超過平均工資的3倍即34860元。對比來看，以深圳一套100平米，均價9.4萬元/平方米的房子計算，3%的中介費用則接近30萬元。這意味著，中介費將直接減少近90%。

乍聽下來，從近30萬元降到只有3萬多元的中介費，無疑將直接為購房人省下一大筆購房成本。但縱觀全局來看，這并不是一個十足的好消息。

中介生意有著久遠的歷史。近幾年，某些中介公司的市值一度超越萬科等老牌地產(chǎn)開發(fā)公司，中介在二手房市場起到的作用毋庸置疑，它早已成為二手房交易中必不可少的角色。

而中介費的銳減，將直接導(dǎo)致中介收入的大幅下滑，整個中介行業(yè)的積極性會遭受巨大打擊，行業(yè)從業(yè)公司數(shù)量和人員迅速減少， 二手房交易中的服務(wù)體驗和規(guī)范體驗，或許也將因此而下滑。

服務(wù)是經(jīng)紀(jì)行業(yè)的核心。而只有恰當(dāng)?shù)氖杖耄拍苤魏梅?wù)，調(diào)動優(yōu)秀經(jīng)紀(jì)人的參與。目前來看，我國不同城市的折扣率存在明顯差異，且不同的中介機構(gòu)，亦有不同的服務(wù)費率。

人們常說的中介費，事實上由居間代理費+代辦服務(wù)費兩部分構(gòu)成。所謂居間代理費，是指為交易方提供房屋信息、實地看房、斡旋成交等服務(wù)，而后者則為交易延伸服務(wù)，包括擔(dān)保解押、銀行按揭、繳稅過戶登記等服務(wù)。

以鏈家為例，北京市場中介費包括居間代理費為總房款的2.2%+代辦服務(wù)費（名為交易保障服務(wù)費）為總房款的0.5%，全部由買家支付；深圳市場則是3%的居間代理費（買家2%+賣家1%），代辦服務(wù)費僅收取按揭貸款環(huán)節(jié)。

不過， 普遍來看，一二線城市中房屋交易中介收費標(biāo)準(zhǔn)大概在成交價的2%-3%，這意味著，在一套房子動輒幾百萬元的上海、北京、深圳，購房人需付的中介費高達十幾萬元甚至幾十萬元。買房人為此叫苦不迭，但一些行業(yè)大佬來看，這個中介費率并不高。

2019年1月的一次采訪中，已故的鏈家董事長左暉曾表示，“中國的中介費普遍費率大概在2.5%左右，在全世界看來，也不算高。美國是6%，日本是6%，（中國）臺灣是5%，南非是8%，（中國）香港雖然是2%，但是還有1%的預(yù)支的費用。

左暉這番話曾一度引發(fā)輿論風(fēng)波，沒多久， 鏈家上海便高調(diào)宣布上調(diào)中介費至3%，隨后各家中介也跟風(fēng)上調(diào)中介費。

事實上，相較于美國、日本等成熟房地產(chǎn)市場5%-6%左右的中介費，國內(nèi)普遍2%-3%的費率并非畸高。而與此同時，中介公司也處于囚徒困境中，在惡性競爭的市場環(huán)境下，費率打折普遍存在。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，“實際以前并非沒有過政策降低中介費，但結(jié)果實際執(zhí)行中，基本所有二手房交易都按照最高的上限執(zhí)行了，而且從規(guī)范看，最近幾年政策已經(jīng)調(diào)整，只要明碼標(biāo)價，費率由市場定價。”

“整體看，見底到3個月收入的可能性不大，但未來調(diào)整中介費乃至要求二手房中介必須單邊代理的可能性非常大。”

中介費率改革，難在哪兒？

傳聞尚未確定真假之前，被詬病多年的中介費開始引起各方討論。

事實上，中介費率標(biāo)準(zhǔn)正式走入市場化始于2014年。在這之前，中介費率一直按照1995年官方規(guī)定的0.5%-2.5%的硬性收費標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

2014年之后，以愛屋吉屋、平安好房等為代表的公司，開始主打低傭金模式。次年3月，愛屋吉屋進入二手房市場，將買方傭金從平均1.5％－2.5％降至1％，并將經(jīng)紀(jì)人平均2000元底薪提高到6100元，他們希望通過燒錢補貼換取市場，一度吸引大批經(jīng)紀(jì)人入駐。只不過，低傭金模式并沒有跑通，由于缺乏大量的真實房源支撐，這場實驗最終以失敗告終。

2014年6月，發(fā)改委、住建部下發(fā)通知，決定放開政府指導(dǎo)價管理的房地產(chǎn)咨詢服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，改為實行市場調(diào)節(jié)價，收費標(biāo)準(zhǔn)由委托和受托雙方，依據(jù)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)成本、服務(wù)質(zhì)量和市場供求狀況協(xié)商確定。

這之后，房屋中介費率呈現(xiàn)平緩上升勢頭。根據(jù)平安證券研報數(shù)據(jù)，2014-2019年，國內(nèi)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)平均傭金率從2%升至2.4%，其中二手房從2.1%升至2.5%、新房從1.9%升至2.3%；目前各地傭金率呈現(xiàn)分化，區(qū)間分布在1%-4%，多數(shù)城市為2%-3%。

不過，中介費率的不斷上升，并沒有改變行業(yè)“拼資本搶房源”的本質(zhì)，中介推高房價、吃差價的現(xiàn)象依然屢禁不止。

張大偉表示，“中國的中介從根源上的弊端，就是雙邊代理制，在任何情況下，一手托兩家，必然都會損害交易中一方利益，中介作為居間方為了撮合成交必然會聯(lián)合強勢的一方去打壓弱勢一方。”

雙邊代理制度下，房產(chǎn)中介作為“中間人”，既要替賣方爭取最高的放盤價，又要替買方爭取最低成交價，難以平衡雙方利益。尤其遇到房價上漲期，中介會利用信息差，提升房源價格，讓人們買房時付出更多的成本。

在雙邊代理制下，國內(nèi)的多個城市以買家承擔(dān)所有中介費為主，僅有上海、廣州、成都、大連等城市實行雙邊收費。而反觀美國、日本等發(fā)達國家，則主要推行單邊代理制。這種模式下，中介主要以一方利益為主，只維護自己代理人的利益，減少了信息不對稱風(fēng)險，極大降低了交易亂象。

空白研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，“全世界幾乎所有國家的中介費都是由賣方支付的，只有中國，除了極個別城市(例如山東菏澤，中介費由賣方出)，基本都是買方付傭，甚至曾經(jīng)在上海、北京等高房價城市，買方還要替賣方交納一部分稅費，這加重了買房的‘感受負(fù)擔(dān)’，導(dǎo)致了不良體驗。”

二手房交易要變天？

隨著二手房市場活躍性越來越高，房產(chǎn)中介單邊代理制的呼聲，一浪高過一浪。以二手房、租賃業(yè)務(wù)為主的官辦房源平臺，開始跑步入場。

早在2020年5月份，國家自然資源部、稅務(wù)總局和銀保監(jiān)會便發(fā)布了關(guān)于推進"互聯(lián)網(wǎng)+不動產(chǎn)登記"的意見，提出了一窗口服務(wù)模式、一網(wǎng)絡(luò)服務(wù)、深化登記和金融連接的服務(wù)功能、辦理電子房產(chǎn)證等。

一窗口服務(wù)的政策，這意味著房地產(chǎn)信息將被統(tǒng)一登記，所有的房源信息全部公布在網(wǎng)上。購房者不再需要求助于房產(chǎn)中介，在網(wǎng)上便可以辦理查找房源，購房手續(xù)等流程，尋找房源將變得十分方便，購房手續(xù)也將得到簡化。

而進入2021年之后，針對國內(nèi)二手房市場和中介行業(yè)的亂象，全國多個城市開始規(guī)范二手房交易市場。今年2月，深圳首創(chuàng) " 二手房指導(dǎo)價 " 措施，公示了各個熱門小區(qū)的二手住宅指導(dǎo)售價，并要求銀行端據(jù)此辦理貸款。這之后，寧波、無錫、西安等多個城市也相繼發(fā)布通知，建立熱點學(xué)區(qū)二手住房的參考價交易體制。

這還僅僅是開始。7月9日，上海房管局就曾召開規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，要求上海在已實施房源掛牌核驗的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗。7月14日，上海市相關(guān)政府又進一步發(fā)文表示，明確自2021年7月19日起，對新申請核驗房源增加掛牌價格信息的核驗。沒有通過掛牌價格核驗的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)和房地產(chǎn)信息服務(wù)平臺企業(yè)不得對外發(fā)布該房源信息。

除了上海之外，2021年7月28日，廣州也出臺規(guī)定，對發(fā)布虛假房源、攪亂市場秩序的行為予以嚴(yán)厲查處。其中，對中介打擊最大的，便屬二手房價格監(jiān)管這項條令，這意味著中介不能再隨意定價格了。

沒有了價格信息上的掌控優(yōu)勢，對房產(chǎn)中介而言也就沒有了交易利潤，這對房產(chǎn)中介來說，無疑是一次生存考驗。盡管中介行業(yè)很難被取締，但身處行業(yè)里的人卻都能感受到寒意。

隨著官方對樓市的調(diào)控加速，房產(chǎn)中介市場開始趨于理性。對于中介行業(yè)的長效健康發(fā)展，楊現(xiàn)領(lǐng)表示："綜合而言，中介行業(yè)只有一個正反饋的恒等式：合理的名義費率+更低的費率折+引導(dǎo)性的賣方付傭+經(jīng)紀(jì)人準(zhǔn)入門檻，才等于服務(wù)的品質(zhì)和消費者體驗。"