8月24日，中國綜合實力最強房地產企業之一的廣州富力地產股份有限公司（富力地產，2777.HK）發布2021年中期業績公告。財報顯示，2021年上半年富力地產營業額同比增長18%至394.9億元，但因入賬面積、產品組合變動及較高的融資成本等因素，毛利及純利分別減少至85.7億元及31.8億元；同時毛利率較上年同期的33.5%下滑11.2個百分點至22.3%，對此富力地產表示，“毛利率下跌是由于調整平均銷售價格以加快銷售速度，以致影響集團的毛利率。”

數據來源：富力地產2021年中期業績公告。

此外，據此前4月19日發布的2020年年報顯示，富力地產實現營業收入860.04億元，同比下滑5.45%，同時重要盈利指標均有所下滑，其中毛利率同比下滑8.92個百分點至25.06%，利潤總額同比下滑20%至103.66億元，凈利潤同比下滑14.5%至78.38億元，歸母凈利潤同比下滑12.01%至76.96億元。

通過上述數據我們可以明確看出，富力地產自2020年以來利潤持續下滑，且一直延續到2021年上半年，足可見其盈利能力持續承壓。

富力地產成立于1994年，后于2005年7月成功登陸香港聯交所主板上市，集房地產設計、開發、工程監理、銷售、物業管理、房地產中介等業務為一體，擁有國家建設部頒發的一級開發資質、甲級設計資質、甲級工程監理資質、一級物業管理資質及一級房地產中介資質，是中國綜合實力最強的房地產企業之一，并擁有一個多元化的優質物業組合，從大本營廣州開始，富力地產的業務已擴展至北京、上海、天津、重慶、成都、海南、西安、江蘇、沈陽、太原、惠州等十多個城市和地區，基本上已實現全國性的布局策略。

資料來源：百度百科。

據企查查官網顯示，富力地產自成立以來僅存有2條融資信息。具體如下：

資料來源：企查查官網。

股東及持股方面，富力地產屬性為外資企業，第一大股東為李思廉（直接持股比例28.97%），李思廉和張力（直接持股比例27.5%）為富力地產共同實際控制人。

資料來源：企查查官網。

富力地產自2020年以來利潤持續下滑，且一直延續到2021年上半年，足可見其盈利能力持續承壓，同時短期償債壓力較大的同時全踩“三道紅線”，核心資產受限占比較高，占凈資產的比例近2倍，再融資受到極大影響；疊加曾多次被列為被執行人以及新增數百起訴訟糾紛，信用質量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風險；此外，被曝大規模裁員近4成，海南紅樹灣項目因不合規遭中央督導組點名。

受上述因素影響，富力地產股價直線式暴跌。

富力地產股價由2021年6月2日最高價10.06港元/股波動暴跌下滑至2021年8月24日最低價6.60港元/股，此后有所上升，截至9月2日收盤價6.59港元/股，富力地產股價暴跌超30%，市值“蒸發”126.82億元。

數據來源：富途牛牛。

短期償債壓力較大的同時全踩“三道紅線”，再融資受到極大影響

2017~2020年末，富力地產資產負債率分別為80.93%、81.33%和80.07%，剔除預收款后的資產負債率分別為75.03%、76.40%和73.93%，資產負債率持續處于高位；合并口徑有息債務分別為1811.58億元、2236.14億元和1889.40億元，雖2020年末有息債務有所下滑，但規模仍很大；同期短期債務分別為702.09億元、887.44億元和930.92億元，而現金及現金等價物余額僅分別為197.83億元、229.04億元和256.73億元，與短期債務的比例僅分別為28.18%、25.81%和27.58%，足可見富力地產短期償債壓力較大。

2020年末，富力地產本部剔除預收款后的資產負債率為88.28%，有息債務294.10億元，其中短期債務175.20億元，而現金及現金等價物余額僅76.68億元，與短期債務的比例僅為43.76%，對短期債務的覆蓋能力極為匱乏。

如此龐大的債務壓力，富力地產唯有通過不斷融資才能實現債務的滾續，“借新債還舊債”成為主要生存之路。但遺憾的是，貌似這條路被阻斷了。

2020年8月，多部門明確了收緊地產企業融資的“三道紅線”，即（1）剔除預收款后的資產負債率大于70%；（2）凈負債率大于100%；（3）現金短債比小于1倍。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負債規模以2019年6月末為上限，不得增加。

據財報顯示，2020年末富力地產已全踩“三道紅線”。具體來看，富力地產剔除預收款后的資產負債率為73.93%，凈負債率為171.61%，現金短債比0.43倍。雖2020年以來富力地產通過出售重資產項目及股權等降低負債，但效果甚微，這就意味富力地產有息負債規模以2020年末為上限，不得增長。

當然，此時會有不少讀者認為，雖然舉債方式融資受限，但還可以通過其他方式（比如抵質押）進行融資。筆者在此很遺憾的告訴大家，富力地產核心資產受限占比較高，再融資恐很難。

2020年末，富力地產受限資產賬面價值合計1391.38億元，占同期末資產總額的31.95%、凈資產的160.26%，主要包括存貨690億元、固定資產269億元、投資性房地產200億元和貨幣資金143億元，約分別占同期末該科目余額的30%、90%、59%和36%。

毫無疑問的是，富力地產被劃為“紅色檔”，有息債務規模不得增加，但考慮到其短期債務壓力較大，只有通過不斷融資才能實現債務的滾續，而此時再融資能力受限，或對其未來房地產業務的發展造成較大的不利影響。

信用質量存在較大瑕疵，面臨很大或有風險

據中國執行信息公開網顯示，5月19日富力地產新增1條被執行人信息，執行標的27.23萬元，執行法院為廣州市天河區人民法院，案號“（2021）粵0106執15661號”，案件系與中信銀行金融借款合同糾紛。

資料來源：中國執行信息公開網。

據企查查官網顯示，截至8月25日，富力地產上述被執行人信息加上歷史被執行人信息已高達近200條，被執行金額合計4939.59萬元。

資料來源：企查查官網。

同時，富力地產因金融借款合同糾紛等涉訴。

富力地產自2018年以來新增逾200封裁判文書，案由多涉及金融借款合同糾紛、申請確認仲裁協議效力、民事案件執行、房屋買賣合同糾紛案件執行、著作權權屬及侵權糾紛、國內非涉外仲裁裁決和追償權糾紛等，上述案件分別為62起、41起、35起、32起、21起、19起和17起，其中富力地產作為被告/被申請人涉訴金額高達1.18億元，占比55.78%。

資料來源：企查查官網。

富力地產因申請確認仲裁協議效力等另涉及逾200條開庭公告。

富力地產案由多涉及申請確認仲裁協議效力、金融借款合同糾紛、房屋拆遷安置補償合同糾紛、合同糾紛、侵害作品信息網絡傳播權糾紛、著作權權屬及侵權糾紛等，上述案件分別39起、23起、21起、20起、19起及19起，其中富力地產作為被告/被申請人的案件近7成。

數據來源：企查查官網。

富力地產曾多次被列為被執行人以及新增數百起訴訟糾紛，足可見其信用質量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風險，或進一步加大資金流動性壓力。

被曝大規模裁員，海南紅樹灣項目因不合規遭中央督導組點名

據此前3月25日發布的2020年年度業績公告顯示，富力地產2020年末正式員工數量3.88萬人，較上年末的6.23萬人大幅減少近4成。對此富力地產表示，“主要系出售物業管理公司所致。”

數據來源：富力地產2020年年度業績公告。

由此可見，富力地產極大削減了業務規模，并靠出售資產“回血”，但這無疑是“飲鴆止渴”。

此外，2019年5月，海南省澄邁縣住房保障與房產管理局印發《關于暫停富力紅樹灣項目商品房銷售的通知》，通知決定對海南三林旅業開發有限公司、海南朝陽房地產發展有限公司、海南紅樹林度假村有限公司、海南富力房地產開發有限公司、海南明強房地產發展有限公司、海南三林發展有限公司開發建設的富力紅樹灣項目所有商品房暫停銷售許可，關停相關公司商品房合同網簽系統。

海南紅樹灣項目因大規模破壞周邊的紅樹林被監管督查，11人被問責，富力地產在當年中期業績會上稱已完成整改，但2020年5月又遭中央督察組點名，稱項目仍不合規。在海南全域限購的背景下，富力地產海南紅樹灣項目去化壓力很大，若上述項目最終爛尾，富力地產將承擔較大損失。

綜合來看，自2020年以來，富力地產利潤持續下滑，且一直延續到2021年上半年，同時短期償債壓力較大的同時全踩“三道紅線”，核心資產受限占比較高，再融資受到極大影響，疊加曾多次被列為被執行人以及新增數百起訴訟糾紛，信用質量存在較大瑕疵，面臨很大的或有風險，此外被曝大規模裁員近4成，海南紅樹灣項目因不合規遭中央督導組點名。毋庸置疑的是，上述因素短期內不可消除，富力地產未來業務的發展必將受此制約。

富力地產激進擴張的背后是千瘡百孔，無論是從房地產行業景氣度，還是從自身銷售規模、盈利能力及負債水平等指標，降負債或為下一步首選。