在2022年步入“三五戰(zhàn)略”后，旭輝控股（0884.HK）引入首位重量級職業(yè)經(jīng)理人。

2月21日，旭輝集團(tuán)在其官網(wǎng)宣布，原仁恒置地集團(tuán)執(zhí)行副總裁周軼群將加盟公司，出任集團(tuán)副總裁兼運(yùn)營中心總經(jīng)理。

資料顯示，周軼群擁有18年的房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)經(jīng)驗(yàn)，曾擔(dān)任仁恒置地集團(tuán)擔(dān)任執(zhí)行副總裁、仁恒置地上海公司總經(jīng)理、路勁地產(chǎn)集團(tuán)上海公司總經(jīng)理等職務(wù)。

旭輝集團(tuán)董事局主席林中表示：周軼群是業(yè)內(nèi)難能可貴的青年才俊，曾打造出許多讓同行稱贊、讓客戶驚艷的明星項(xiàng)目。相信他的加盟，能讓旭輝的精細(xì)化管理和精益化經(jīng)營，再上一個臺階！

高管頻繁變動

實(shí)際上，這并不是旭輝2022年的首例高管人事變動。

2月10日，有消息稱，原融創(chuàng)華北區(qū)域副總裁兼城市總劉延青履新旭輝東北事業(yè)部總經(jīng)理。

旭輝回應(yīng)表示，旭輝任命劉延青出任東北事業(yè)部常務(wù)副總經(jīng)理，主持旭輝東北區(qū)域的各項(xiàng)工作。本次調(diào)整是公司正常的人事更替，不涉及區(qū)域組織架構(gòu)的調(diào)整。

值得一提的是，劉延青于2021年10月加盟旭輝，擔(dān)任運(yùn)營管理部總監(jiān)。

面對市場動蕩，子2021年以來，旭輝一直在進(jìn)行人事調(diào)整和組織架構(gòu)變革。

2021年2月26日，前中南商業(yè)總裁、中南置地副總裁韓石加盟旭輝商業(yè)，擔(dān)任旭輝商業(yè)副總裁兼旭輝商管公司總裁，并主持旭輝商管公司的日常經(jīng)營管理工作。

去年6月，“地產(chǎn)老兵”張海民先生正式加盟，擔(dān)任旭輝集團(tuán)高級副總裁；11月，世茂原重慶區(qū)域總高著曉履新旭輝集團(tuán)成本部總監(jiān)。

當(dāng)然，在多員“猛將”加盟的同時(shí)，也有多名高管從旭輝跳槽至其他企業(yè)。

2021年1月，旭輝集團(tuán)總裁助理兼武漢事業(yè)部總經(jīng)理周青加盟上坤集團(tuán)，擔(dān)任執(zhí)行總裁；6月，旭輝產(chǎn)品研發(fā)部總監(jiān)段巖已經(jīng)正式加盟上坤，擔(dān)任上坤集團(tuán)助理總裁；

2021年8月，旭輝地產(chǎn)數(shù)字科技部總經(jīng)理補(bǔ)聲東入職龍光地產(chǎn)集團(tuán)，任職助理總裁兼首席信息官；在同一個月，旭輝西部事業(yè)部副總經(jīng)理侯爵入職中駿，任職中原區(qū)域西安公司總經(jīng)理。

另外，據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，旭輝此前分管投資的原副總裁潘道原已離職，但旭輝內(nèi)部人士對此不置可否。

除此之外，2021年3月，旭輝進(jìn)行組織架構(gòu)調(diào)整，其中，任命林祝波擔(dān)任華西區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理，任命周長亮擔(dān)任西北區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理。

去年12月，旭輝再次調(diào)整組織架構(gòu)，將整合原湖南區(qū)域事業(yè)部及武漢事業(yè)部，成立華中區(qū)域集團(tuán)，原湖南區(qū)域事業(yè)部及武漢事業(yè)部總經(jīng)理金明杰出任華中區(qū)域集團(tuán)總裁。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前行業(yè)內(nèi)各家房企高管人事變動非常頻繁，不管是自身原因，抑或企業(yè)出于戰(zhàn)略調(diào)整需要而調(diào)整人員架構(gòu)，都是當(dāng)下行業(yè)的一個縮影。

“博弈”土地市場

2000年旭輝集團(tuán)成立于上海，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，定位于“美好生活服務(wù)商、城市綜合運(yùn)營商”的綜合性大型企業(yè)集團(tuán)。

2017年，旭輝跨進(jìn)“千億房企俱樂部”行列，次年實(shí)現(xiàn)1520億銷售額，2019年再次突破2000億，其近三年銷售金額年均復(fù)合增長率為54%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年旭輝集團(tuán)以2175.8億操盤金額和1275.2萬平方米操盤面積位居房企第13和17位。

圖片來源：觀點(diǎn)指數(shù)

企業(yè)規(guī)模的快速增長，要?dú)w功于旭輝大手筆豪擲土拍市場。2022年一開年，旭輝再次成為土拍市場最大的看點(diǎn)。

2月16-17日，北京打響了新年集中供地的“第一槍”，共推出18宗含宅用地，最終成交17宗。本次土拍共吸引50余家房企主體參與，以央企和國企為主。

在國央企幾乎全覆蓋的拍賣中，作為唯一一家民企，旭輝以14.07億元將低溢價(jià)出讓的順義新城平各莊6046等地塊收入囊中。

從2021年至今，北京共進(jìn)行了四輪集中供地，而旭輝每次都有斬獲。

更值得一提的是，這也是自去年11月，旭輝通過搖號獲取南京一幅單身職工公寓用地后，再次獨(dú)立拿地。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，隨著房貸放松，市場融資環(huán)境也有所向好，房企信心開始恢復(fù)，加上旭輝2021年可售存貨不多，因而對拿地變得較為熱情。

從全國來看，2021年上半年，旭輝控股集團(tuán)新增43個新項(xiàng)目，新增土儲總建面為772.48萬平方米，同比增加65.8%。

進(jìn)入下半年，由于整個行業(yè)下行，再加上資金端的限制，旭輝對于資金的使用開始變得謹(jǐn)慎，因此減少了拿地力度。

2021年上半年，旭輝實(shí)現(xiàn)營收364.27億元，同比增長57.92%；實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤36.03億元，同比僅增長6.94%，凈利增速疲軟跡象明顯。

由于拿地成本較高以及銷售均價(jià)增長乏力，旭輝的毛利率和凈利率也在持續(xù)走低。

2021年上半年，旭輝的毛利率為20.69%，較年初下降1.05%，同比下降4.94%；凈利率為14.75%，較年初下降1.82%，同比則下降5.82%。

這也正應(yīng)了林中那句話：“就是少買兩塊地不死人，多買兩塊地會沒命?！?

債務(wù)“刀鋒”上飛舞

近年來，積極拿地導(dǎo)致旭輝負(fù)債迅速攀升，其財(cái)務(wù)杠桿水平高企。

從“三道紅線”看，旭輝控股集團(tuán)凈負(fù)債率為60.4%，現(xiàn)金短債比2.7倍，剔除預(yù)售帳款后的負(fù)債率72.14%，踩中一道紅線屬于“黃檔”房企。

圖片來源：Wind

截至2021年上半年，旭輝流動負(fù)債2476.39億元，其中其他流動負(fù)債1825.55億元，而一年內(nèi)到期的短期債務(wù)合計(jì)196.35億元。

相較于短期債務(wù)，旭輝流動資金較為充沛，其賬上現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物有523.04億，可以覆蓋短期債務(wù)，短期償債壓力不大。

除此之外，同期內(nèi)，旭輝還有非流動負(fù)債958.24億元，其中長期有息負(fù)債合計(jì)913.49億元。整體來看，旭輝剛性負(fù)債有1109.84億元，主要為長期有息負(fù)債，帶息債務(wù)比為32%。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前，旭輝存續(xù)美元債券12只，存續(xù)規(guī)模43.52億美元，其中有19億規(guī)模美元債券將于一年內(nèi)到期。

而旭輝方面稱，根據(jù)內(nèi)部數(shù)據(jù)估算，公司的債務(wù)結(jié)構(gòu)將得到了進(jìn)一步優(yōu)化，一年內(nèi)到期的短債比已壓降至12%以下。

總體來看，從2022年開始，將進(jìn)入房企美元債兌付高峰期。

據(jù)Wind 數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)期房企海外債到期余額分別為273.25億美元、182.8億美元、190.32億美元及179.94億美元，累計(jì)約達(dá)826億元且集中于2022年。

而貝殼研究院發(fā)布的《2022年房地產(chǎn)市場展望報(bào)告》數(shù)據(jù)顯示，除了美元債，房企2022年預(yù)計(jì)到期的各類債務(wù)規(guī)模約9603億元，比2021年下降約25%，但仍處于接近萬億的償債規(guī)模高位，個別房企短期內(nèi)仍具有高違約風(fēng)險(xiǎn)。

盡管如此，旭輝在2022年一開年公告表示，將額外增發(fā)1.5億美元綠色債券，并與2021年5月發(fā)行3.5億美元4.45%綠色債券合并為一筆（該筆債券將于2026年到期）。

值得注意的是，旭輝在綠色金融方面的推進(jìn)頗為積極。2020年7月，旭輝就宣布成功發(fā)行了一筆3億美元5.25年期境外綠色債券，利率5.95％。

去年5月，旭輝發(fā)行第二筆總額為5億美元的綠色債券，而上述1.5億美元綠債，正式基于這筆發(fā)行的增發(fā)。因此，旭輝成為行業(yè)中為數(shù)不多的連續(xù)三年發(fā)行綠債的內(nèi)房股。

當(dāng)然，旭輝有它自己的底氣。2022年元旦一早，旭輝集團(tuán)宣布2021年年度銷售及回款雙雙突破2400億元，均創(chuàng)新歷史新高。

旭輝控股CFO楊欣表示：“從去年至今，公司一方面順應(yīng)形勢，主動降杠桿，努力進(jìn)入綠檔陣營；另一方面，以暢銷溢價(jià)的產(chǎn)品贏得客戶，狠抓高質(zhì)量銷售和回款現(xiàn)金流，希望以更穩(wěn)健的身姿，積極應(yīng)對行業(yè)波動。”