華山論劍之劍指閩南，今天我們來聊一聊“閩系房企”這個(gè)大家族。

在房地產(chǎn)江湖中，閩系房企一直是一個(gè)特色鮮明的派系，有人說他們眼光犀利，總能站上時(shí)代風(fēng)口，幾年時(shí)間造就多個(gè)千億“黑馬”；也有人稱他們打法激進(jìn)，以高杠桿換取規(guī)模，為日后的危機(jī)埋下伏筆。

事實(shí)上，激進(jìn)是他，求穩(wěn)是他；搬家是他，守城也是他。無論外界如何評(píng)判，獨(dú)具特色的閩系房企，在縱橫起伏三十年的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，都是時(shí)代不可或缺的組成部分。而當(dāng)潮水退去，這些處在其中的閩系房企生存現(xiàn)狀又是如何呢？

潘多拉的盒子：以杠桿換規(guī)模

時(shí)勢(shì)造黑馬，閩系房企的崛起離不開激進(jìn)的擴(kuò)張策略，幾年時(shí)間造就了多個(gè)千億“黑馬”的神話。但隨著市場(chǎng)紅利褪去，不少高杠桿擴(kuò)張的房企危機(jī)頻發(fā)，ST泰禾（000732.SZ）就是其中典型代表之一。

每個(gè)“黑馬”房企都有其自己的故事，而從百億到千億的跨越，ST泰禾僅用了五年。

2017年，ST泰禾以1007.2億元的銷售規(guī)模首次步入千億陣營(yíng)，在房企銷售榜中排名第17位。次年，董事長(zhǎng)黃其森就定下了2000億元的銷售目標(biāo)，ST泰禾一時(shí)間風(fēng)光無限。

來源：罐頭圖庫

不過，追求規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，ST泰禾的債務(wù)問題也隱隱閃現(xiàn)。2018年，ST泰禾的總負(fù)債為2112.47億元，資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)86.88%。其中短期借款160.38億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債413.9億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅為115.58億元，短期償債壓力較大，流動(dòng)性問題也為ST泰禾日后暴雷埋下伏筆。

2019年時(shí)，泰禾集團(tuán)曾轉(zhuǎn)讓旗下20余個(gè)開發(fā)項(xiàng)目，回籠資金近百億元，以緩解債務(wù)壓力。不過這沒有幫助ST泰禾解除資金困局。2020年7月，因“17泰禾MTN001”本息未按時(shí)兌付，ST泰禾首次發(fā)生公募債券違約，其債務(wù)危局也正式向公眾攤開。

當(dāng)時(shí)公告介紹，截至2020年6月12日，ST泰禾已到期未歸還借款金額為235.58億元，公司因子公司未履行還款義務(wù)也被列為被執(zhí)行人。此后，因債務(wù)問題，ST泰禾還被多家金融機(jī)構(gòu)告上法庭。

來源：ST泰禾公告

之后，ST泰禾開始嘗試自救，包括與萬科（000002.SZ）旗下子公司海南萬益管理服務(wù)有限公司簽訂《股份轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議》，擬引進(jìn)萬科為“白衣騎士”。提出推進(jìn)復(fù)工復(fù)產(chǎn)復(fù)銷，保安全、保品質(zhì)進(jìn)行項(xiàng)目交付等。

今年3月，萬科在投資者互動(dòng)平臺(tái)表示，自簽訂意向書以來，公司未實(shí)際參與任何泰禾項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理與開發(fā)建設(shè)。而從業(yè)主反饋來看，ST泰禾的復(fù)工與交付進(jìn)展，也不像官網(wǎng)發(fā)布的那樣樂觀。

今年以來ST泰禾還被卷入多起風(fēng)波。3月16日，ST泰禾發(fā)布公告，公司董事長(zhǎng)兼總經(jīng)理黃其森正在協(xié)助有關(guān)機(jī)關(guān)調(diào)查。兩日后，據(jù)界面新聞報(bào)道，泰禾集團(tuán)執(zhí)行副總裁黃曦、集團(tuán)副總裁林文華早前也被帶走協(xié)助調(diào)查。此外，因業(yè)績(jī)連續(xù)虧損，5月6日，其股票簡(jiǎn)稱也被戴上“ST”的帽子。

對(duì)此，ST泰禾表示，公司將繼續(xù)全力推進(jìn)債務(wù)重組，與聘請(qǐng)的專業(yè)機(jī)構(gòu)一起，組織協(xié)調(diào)債權(quán)人溝通意見和訴求，綜合各方意見形成全面?zhèn)鶆?wù)重組解決方案；進(jìn)一步推動(dòng)引進(jìn)戰(zhàn)略投資者相關(guān)事宜；并在2021年復(fù)工復(fù)產(chǎn)的基礎(chǔ)上攻克重點(diǎn)難點(diǎn)項(xiàng)目，積極盤活資產(chǎn)，抓銷售促回款，改善公司負(fù)債結(jié)構(gòu)。

閩系高速擴(kuò)張的房企中，ST泰禾不是個(gè)例。當(dāng)ST泰禾在自救路上前行的同時(shí)，同樣面臨債務(wù)難題的福晟國(guó)際（0627.HK）剛剛宣布擬引入順安集團(tuán)重組。

5月13日晚，福晟國(guó)際公告，其已經(jīng)與潛在投資者順安集團(tuán)簽訂協(xié)議，后者擬提供2000萬美元（約1.36億元）注入福晟國(guó)際。建議重組完成后，預(yù)計(jì)順安集團(tuán)將持有福晟國(guó)際股本的80%，隨后向公眾配售減持5%，屆時(shí)順安集團(tuán)持股比將降至75%，并成為福晟國(guó)際控股股東。

來源：福晟國(guó)際公告

而在重組事件宣布之前，福晟國(guó)際已經(jīng)于5月12日開始停牌，其停牌前的股價(jià)為0.01港元/股（約0.01元/股），總市值約1.14億港元（約9859.86萬元）。

事實(shí)上，提到福晟國(guó)際，就不能不提到其此前的關(guān)聯(lián)公司福晟集團(tuán)。從區(qū)域性房企走向全國(guó)，福晟集團(tuán)也選擇以快速擴(kuò)張并購來擴(kuò)大規(guī)模這條路。2015年-2017年，福晟集團(tuán)在十多個(gè)城市共簽下了107個(gè)項(xiàng)目，總占地面積約2000萬平方米，項(xiàng)目貨值達(dá)到8100億元。

不過，全速奔跑的福晟集團(tuán)最終仍是在現(xiàn)金流面前敗下陣來。截至2019年中期，福晟集團(tuán)總負(fù)債為741.34億元。其中，短期債務(wù)為443.47億元，占總債務(wù)比例為59.82%，同期貨幣資金僅為72.91億元。2個(gè)月后，一份違約的專項(xiàng)基金，揭開了福晟集團(tuán)此前加速擴(kuò)張埋下的隱患。

壓力之下，福晟集團(tuán)加速不良資產(chǎn)與福晟國(guó)際的切割。2019年9月，福晟集團(tuán)董事長(zhǎng)潘偉明宣布將自己持有的福晟國(guó)際股份轉(zhuǎn)給其子潘浩然，由此，潘浩然持有福晟國(guó)際56.45%股權(quán)，成為公司實(shí)際控制人。

與此同時(shí)，福晟集團(tuán)也在為自救努力。2020年1月，福晟“牽手”世茂集團(tuán)，力求實(shí)現(xiàn)1+1＞2的戰(zhàn)略合作關(guān)系，但截至目前，福晟集團(tuán)仍未走出危機(jī)。

而獨(dú)自掌權(quán)福晟國(guó)際的潘浩然，近兩年交上的成績(jī)單也不大理想。2020年和2021年，福晟國(guó)際的凈利潤(rùn)分別為-13.67億元和-5.8億元，兩年連續(xù)虧損。截至去年底，公司凈資本負(fù)債比率268.1%，違約借貸及交叉違約借貸及有關(guān)應(yīng)付利息合計(jì)30.23億元。

來源：Wind 數(shù)據(jù)

此外，今年3月，因欠付本金及違約利息合計(jì)0.71億港元（約0.62億元），福晟國(guó)際被銀順香港投資向百慕達(dá)高等法院提出清盤呈請(qǐng)，并將于5月16日就呈請(qǐng)進(jìn)行聆訊。

“遷都”還是萬能法寶嗎？

“愛搬家”或許是閩系房企的另一個(gè)特點(diǎn)。從上世紀(jì)90年代起，為了追求更高規(guī)模的發(fā)展，閩系房企開始向一線城市遷移總部，其中上海成為閩系房企搬遷的首選。

克而瑞房企銷售榜顯示，2021年全口徑銷售規(guī)模在千億以上的43家房企中，閩系房企有9家，分別是世茂集團(tuán)（0813.HK）、旭輝控股（0884.HK）、陽光城（000671.SZ）、建發(fā)國(guó)際（1908.HK）、融信中國(guó)（3301.HK）、正榮地產(chǎn)（6158.HK）、禹洲集團(tuán)（1628.HK）、中駿集團(tuán)（1966.HK）和寶龍地產(chǎn)（1238.HK），占比20.93%。而除了國(guó)企建發(fā)國(guó)際之外，另外8家房企的總部目前均位于上海（包括雙總部）。

其中最早進(jìn)軍上海的世茂集團(tuán)當(dāng)屬閩系房企的第一梯隊(duì)。1989年投身房地產(chǎn)，1999年將總部遷至上海，三十余年間，世茂集團(tuán)逐漸成為一家涉及地產(chǎn)、商業(yè)、物管、酒店、主題娛樂、文化、金融等多元化業(yè)務(wù)并舉的大型投資集團(tuán)。

來源：罐頭圖庫

2020年，世茂集團(tuán)曾以3003.1億元的全口徑銷售額進(jìn)入行業(yè)前十，位列克而瑞房企銷售榜第8位。不過，2021年，世茂集團(tuán)的全口徑銷售額為2698.9億元，同比下降10.13%。

與世茂集團(tuán)同屬于閩系第一梯隊(duì)的房企還有旭輝控股，自2019年首次邁入2000億元大關(guān)以來，旭輝控股已經(jīng)連續(xù)三年維持在2000億元以上的銷售規(guī)模，實(shí)現(xiàn)總銷售額的穩(wěn)步增長(zhǎng)。

但從2021年年報(bào)來看，旭輝控股卻出現(xiàn)增收不增利的情況。2021年，旭輝控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1078.35億元，同比增長(zhǎng)50.2%；凈利潤(rùn)76.13億元，同比下降5.22%，這也是近年來旭輝控股首次凈利潤(rùn)負(fù)增長(zhǎng)。

此外，今年3月，旭輝控股還陷入了表外負(fù)債過高的風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)疑。對(duì)此，旭輝控股CEO林峰在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2021年末，旭輝控股表外負(fù)債規(guī)模為203.9億元，較2021年中期下降約50億元。而在合作項(xiàng)目出險(xiǎn)方面，旭輝控股介紹去年所有項(xiàng)目均封閉管理，出險(xiǎn)的合作項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)層面基本正常。

在世茂集團(tuán)、旭輝控股兩位“閩系大哥”的引領(lǐng)下，從2010年開始，一大批閩系房企開始“遷都”上海，并開啟了快速增長(zhǎng)之路。

來源：克而瑞2018年房企銷售榜

2018年，陽光城、融信中國(guó)和正榮地產(chǎn)紛紛邁過千億門檻。2020年，禹洲集團(tuán)、中駿集團(tuán)也進(jìn)入千億陣營(yíng)。進(jìn)入2021年，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的代表性房企寶龍地產(chǎn)地產(chǎn)也以1012.3億元的銷售額實(shí)現(xiàn)了千億目標(biāo)，并以31.37%的毛利率在一眾閩系房企中名列前茅。

不過，今年以來，千億新貴們接連出現(xiàn)違約事件。

今年2月17日，陽光城首次披露了兩筆境外債券約1.7億元利息實(shí)質(zhì)性違約，并預(yù)告可能觸發(fā)交叉違約條款。3月7日，禹洲集團(tuán)公告稱，其2023年到期的8.5%優(yōu)先票據(jù)因未按期利息2125萬美元，已構(gòu)成違約。4月11日，正榮地產(chǎn)也表示因未按期支付總計(jì)2042萬美元（約1.39億元）的利息，構(gòu)成2020年5月票據(jù)及2021年6月票據(jù)違約。

據(jù)陽光城披露，截至5月5日，其已到期未支付的債務(wù)（包含金融機(jī)構(gòu)借款、合作方款項(xiàng)、公開市場(chǎng)相關(guān)產(chǎn)品等）本金合計(jì)共301.91億元，正與金融機(jī)構(gòu)或其他合作方進(jìn)行談判。另外，在即將到來的5月25日，陽光城將召開債券持有人會(huì)議，對(duì)5只債券的相關(guān)提案進(jìn)行審議。

來源：罐頭圖庫

5月13日，禹州集團(tuán)介紹，公司財(cái)務(wù)顧問團(tuán)隊(duì)已經(jīng)與100多個(gè)海外債券持有人建立聯(lián)系，收集他們的意見反饋。同時(shí)，公司已經(jīng)完成了禹洲物業(yè)的出售交易，收到凈款項(xiàng)5.83億元用于公司穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)。而對(duì)于近期到期或本應(yīng)到期的若干境內(nèi)證券，禹洲集團(tuán)表示其已成功解決并避免了違約。

正榮地產(chǎn)也表示，公司正盡最大努力以履行所有債務(wù)義務(wù)，計(jì)劃不遲于2022年5月31日支付2020年5月票據(jù)、2021年6月票據(jù)、2020年9月票據(jù)、2020年6月票據(jù)及2020年1月票據(jù)各自的利息。同時(shí)，正榮地產(chǎn)補(bǔ)充，在疫情形勢(shì)下希望能被給予更多時(shí)間安排付款。

除此之外，寶龍地產(chǎn)、融信中國(guó)、中駿集團(tuán)等雖未發(fā)生違約事件，但各家公司紛紛以降速換安全，表示在2022年將實(shí)施穩(wěn)健的經(jīng)營(yíng)策略。

來源：罐頭圖庫

與此同時(shí)，“遷都”北京13年，一直較為穩(wěn)健的房企金輝控股（9993.HK）在2021年則取得了還不錯(cuò)的成績(jī)。2021年，金輝控股營(yíng)收規(guī)模400.2億元，同比增長(zhǎng)14.8%；歸母凈利潤(rùn)32.7億元，同比增長(zhǎng)4.7%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析，閩系房企尋求擴(kuò)張，選擇遷移總部本身是沒問題的，但擴(kuò)張中一些激進(jìn)的做法，如高杠桿的使用可能會(huì)為企業(yè)帶來債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。因此，對(duì)于走出去的企業(yè)來說，或?qū)⒚媾R更大壓力。

留守房企如何破局？

一直以來，業(yè)內(nèi)所熟知的閩系房企大多是果敢激進(jìn)，唱響“愛拼才會(huì)贏”的典型代表。但事實(shí)上，在閩系房企中，還有這樣一些企業(yè)，在大規(guī)模的搬遷潮過后，仍堅(jiān)守在福建本地，融僑集團(tuán)就是其中代表之一。

融僑集團(tuán)成立于1989年，由華人企業(yè)家林文鏡創(chuàng)辦于福州，經(jīng)過32年發(fā)展，已經(jīng)成為一家包括地產(chǎn)、物業(yè)、港口、教育、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等在內(nèi)的多元化產(chǎn)業(yè)集團(tuán)。

雖然從區(qū)域布局來看，融僑集團(tuán)近些年也逐步向全國(guó)拓展，但其總部一直位于福州。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年融僑集團(tuán)的銷售額為562.1億元，在全國(guó)排名第36位。次年，融僑集團(tuán)提出三年千億的戰(zhàn)略目標(biāo)，并開始在福州、鄭州、合肥、南京等城市加速拿地。

2018年和2019年，融僑集團(tuán)的銷售額分別為753億元和675.4億元。2020年，融僑集團(tuán)實(shí)現(xiàn)859億元的銷售額，同比增長(zhǎng)27.18%，僅完成千億目標(biāo)的86%。

來源：克而瑞數(shù)據(jù)

不過，雖然融僑集團(tuán)目前仍未實(shí)現(xiàn)千億目標(biāo)，但在福建本地，其仍是本土知名代表性房企。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在2021年福建房企銷售榜中，融僑集團(tuán)以129.08億元的權(quán)益金額排名第7，與第6名的正榮地產(chǎn)相差僅8.71億元。

而除了融僑集團(tuán)外，在克而瑞福州的銷售榜上，2021年還出現(xiàn)了一家本土新秀，即排名第9的大東海。2019年5月，大東海競(jìng)得福州濱海新城商住地塊，正式布局房地產(chǎn)領(lǐng)域。

與其他房企全國(guó)化布局的擴(kuò)張道路不同，大東海地產(chǎn)采取了以福州為核心，聚焦八閩重點(diǎn)城市的策略。截至目前，大東海已經(jīng)在八閩布局了21個(gè)項(xiàng)目，總拿地金額超250億元，總建筑面積超373萬平方米，總貨值超586億元。

在克而瑞2021年福州房企銷售榜上，大東海分別以75.48億元的全口徑金額和47.54億元的權(quán)益金額雙雙位于榜單第9位，可謂是本土房企中的一匹“黑馬”。

來源：克而瑞數(shù)據(jù)

一直以來，在房企的城市爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，本土房企和外來房企的競(jìng)爭(zhēng)從未停止。而在閩系房企表現(xiàn)強(qiáng)勁的福建地區(qū)，此類競(jìng)爭(zhēng)上演得愈加激烈。

總體來看，福建整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于全國(guó)中上水平，城鎮(zhèn)化率亦較高，人口流動(dòng)活躍，較充足的住房需求為房地產(chǎn)發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，同時(shí)也可以享受區(qū)域內(nèi)各城市的發(fā)展紅利，這在一定程度上為房企未來發(fā)展帶來機(jī)遇。

但閩系房企也面臨著諸多挑戰(zhàn)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析，房企比拼規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)過去，加之福建市場(chǎng)房企競(jìng)爭(zhēng)較激烈，產(chǎn)品力、合理投資及成本管控等方面能力的提升至關(guān)重要。此外，福建地勢(shì)多為山地，開發(fā)資源有限，導(dǎo)致本土房企發(fā)展也受到一定限制。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，對(duì)于所有房企來說，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。但對(duì)于尋求穩(wěn)健的本土房企來說，其短期內(nèi)的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是可控的。雖然當(dāng)前整體樓市仍表現(xiàn)低迷，但福建市場(chǎng)正在回暖。在此期間，本土房企要練好內(nèi)功，做好基本的項(xiàng)目開發(fā)工作，并在后疫情時(shí)代，積極研究新融資、新戰(zhàn)略，這對(duì)其后續(xù)成長(zhǎng)仍有裨益。