萬達又行了，一次性融了600億元。

3月30日，太盟投資集團、中信資本、Ares Management、阿布扎比投資局、穆巴達拉投資公司五家機構(gòu)正式簽署投資協(xié)議，聯(lián)合向大連新達盟商業(yè)管理有限公司（下稱新達盟）投資約人民幣600億元，合計持股60%。

新達盟是一家新設(shè)立的控股公司，其控股的珠海萬達商業(yè)管理集團股份有限公司（下稱萬達商管）是萬達旗下商業(yè)中心輕資產(chǎn)運營管理的唯一業(yè)務平臺。

萬達商管是萬達集團的最核心的資產(chǎn)。2019年，萬達對業(yè)務進行重組，將商管確立為集團的核心支柱，并提出地產(chǎn)為商管而存在的口號。2021年，萬達在珠海成立萬達商管，并將重資產(chǎn)項目、非商管業(yè)務全部轉(zhuǎn)移至母公司，萬達商管作為純輕資產(chǎn)平臺商管平臺沖擊港交所上市。不過，此后萬達商管四次遞表港交所均無疾而終。

新一輪投資落地之后，萬達將持有新達盟40%的股權(quán)，仍為單一第一大股東。但持股比例低于50%，意味著萬達失去了對萬達商管的絕對控股。

另一方面，這筆投資創(chuàng)下了迄今為止中國私募股權(quán)行業(yè)單筆投資最高金額紀錄。多家PE巨頭共同入局，將給萬達商管的未來帶來怎樣的變數(shù)？

頂尖PE扎堆組成投資天團

這次投資萬達的五家機構(gòu)中，有三家是萬達的老朋友，兩家是新朋友。

先來說說新朋友，它們是來自阿聯(lián)酋的阿布扎比投資局和穆巴達拉。這兩家機構(gòu)是阿聯(lián)酋三大主權(quán)財富基金之二，分別掌管著數(shù)千億美元的資產(chǎn)，名副其實的中東“土豪”。根據(jù)Global SWF的數(shù)據(jù)，以投資額計，穆巴達拉和阿布扎比投資局2013年分列全球主權(quán)財富基金的第三和第四。

再來看老朋友。太盟、中信資本、Ares Management三家PE機構(gòu)此前實際上已經(jīng)是萬達商管的股東了。2021年8月，它們均參與了萬達商管的Pre-IPO輪融資。

太盟和中信資本大家都非常熟悉，前者是管理規(guī)模超過550億美元的“亞洲黑石”，后者的管理規(guī)模也超過160億美元，曾操刀收購麥當勞中國。

唯一較為陌生的可能是Ares Management，它是美國最大的幾家PE巨頭之一，管理規(guī)模高達4190億美元，投資范圍涵蓋信貸、私募股權(quán)、房地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等各大另類資產(chǎn)類別。它也是一家紐交所上市公司，市值超過400億美元。

這五家機構(gòu)組成的投資陣容，稱得上是中國私募股權(quán)市場上難得一見的“天團”了。無論是資金實力、戰(zhàn)略資源、管理經(jīng)驗還是市場號召力都已經(jīng)100%拉滿。

當前萬達的債務警報仍未解除，萬達商管IPO也遲遲不能成功。國際機構(gòu)投資人的重金入局，除了資金層面的支持，對萬達商管未來發(fā)展的信心加持也非常重要。

在投資官宣之際，太盟投資集團合伙人及私市股權(quán)聯(lián)席主管黃德煒表示：“本次投資反映了國際機構(gòu)投資人對大連新達盟長遠發(fā)展的期待和認可。我們認為新達盟擁有的強大競爭壁壘及顯著的先發(fā)優(yōu)勢，將長期支持它實現(xiàn)穩(wěn)健經(jīng)營業(yè)績，并為投資人帶來良好穩(wěn)定的回報。”

中信資本董事長兼首席執(zhí)行官張懿宸也表示：“中信資本長期看好國內(nèi)消費市場和零售行業(yè)。新達盟作為行業(yè)龍頭企業(yè)，具有深厚的競爭優(yōu)勢和良好發(fā)展前景。相信通過此次投資，將為新達盟帶來長期穩(wěn)定的支持，促進公司健康快速發(fā)展，創(chuàng)造更多價值。”

商管仍具投資吸引力

在投中網(wǎng)此前發(fā)布的《單偉建x楊曉磊：我天天都在丟失投資機會｜拾日談》中，太盟投資董事長單偉建曾談到對于并購交易的謹慎態(tài)度，他稱太盟的投資很保守，寧可賺得少也不能虧，因為一個項目動輒幾億、幾十億美元的投資，一單都虧不起。太盟操刀過的成功交易不勝枚舉，單偉建也建立起了一個“讓交易中所有人都獲利”的金融家形象。

在萬達商管項目中，太盟作為亞洲老牌PE的強大操盤能力也是體現(xiàn)的淋漓盡致。

2021年，萬達商管在IPO之前進行了一輪Pre-IPO融資。當時正迎來一波物管公司上市熱，萬達商管的Pre-IPO輪備受投資者歡迎。根據(jù)萬達商管的招股書，其Pre-IPO輪融了約380億元，估值約1800億元。參與機構(gòu)包括太盟投資、中信資本、Ares Management三家PE機構(gòu)，另外還有碧桂園、騰訊、螞蟻集團、鄭裕彤家族、招商局、普洛斯等。其中，太盟投資一家就投了約180億元。

融資完成后，萬達商管立刻就啟動了港股IPO，于2021年10月21日首次遞交招股書。沒有想到，此后房地產(chǎn)連帶著物管板塊進入持久的回調(diào)期，已上市的物管公司估值下跌，連帶著港交所審批趨嚴，物管企業(yè)上市集體遇阻。萬達商管在2021年10月、2022年4月、2022年10月、2023年6月四次遞表，均因在6個月的時效內(nèi)未獲進展而失敗。

萬達商管2021年的Pre-IPO融資附帶了“對賭”——若未能在2023年底之前完成上市，投資者可要求萬達按稅后8%的年收益率贖回。隨著第四次遞表失敗，萬達將不得不承擔對賭失敗的后果。而此時的萬達已經(jīng)面臨巨大的債務壓力，要去哪里去找300多億元的資金履行贖回義務？

這種局面下，作為萬達商管Pre-IPO輪最大投資者的太盟投資及時出手了。2023年12月12日，太盟投資宣布與萬達方面簽署投資框架協(xié)議，太盟投資集團將聯(lián)合其他投資者，在投資贖回期滿時，經(jīng)萬達方面贖回后，對萬達商管進行再投資。

此次600億元的投資，正是對2023年12月的框架協(xié)議的具體落實。按600億元投資占股60%，珠海萬達商業(yè)的估值為1000億元，與2021年的Pre-IPO輪相比下降了44%。

考慮到萬達目前的困難處境，這筆投資能夠完成顯然是相當不容易。就在投資官宣的前幾天，新達盟、萬達商管還不斷有股權(quán)被執(zhí)行凍結(jié)。

3月初，萬達商管新增一則股權(quán)凍結(jié)信息，凍結(jié)股權(quán)數(shù)額約為50.72億股，此次股權(quán)凍結(jié)原因是“財產(chǎn)保全”，被執(zhí)行人是大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司，執(zhí)行法院為上海市第一中級人民法院，凍結(jié)期限自2024年3月4日至2027年3月3日。

3月21日，大連萬達商業(yè)管理集團股份有限公司再新增一則股權(quán)凍結(jié)信息，該股權(quán)凍結(jié)涉及金額約162億元，被凍結(jié)的正是其持有的新達盟股權(quán)，凍結(jié)期限自2024年3月20日至2027年3月19日，執(zhí)行法院為江蘇省揚州市邗江區(qū)人民法院。據(jù)報道，該股權(quán)凍結(jié)是由于萬達旗下項目與某銀行就經(jīng)營貸發(fā)生糾紛，該銀行在訴訟前申請凍結(jié)了萬達所持新達盟股權(quán)。

另一方面，拋開母公司的這些麻煩不談。五家頂級機構(gòu)投資者重金入局，表明萬達商管仍然是頗具吸引力的資產(chǎn)。

截至2023年上半年，萬達商管在管項目達496個，繼續(xù)保持著中國商業(yè)地產(chǎn)管理龍頭老大的地位。萬達商管的管理規(guī)模超過了第二至四名的總和，隨著更多項目新開業(yè)，其優(yōu)勢還有望進一步擴大。

2021年以來，雖然萬達商管上市遇阻，但收入和利潤在反彈。招股書顯示，2020年萬達商管收入391億元，2022年恢復至553億元，2023前三季度公司達為388億元。同時，萬達商管2021年稅后利潤為53億元，2022年為75億元，2023年預估為95億元，年增長率達到34%。另外萬達商管的資產(chǎn)負債率也逐年降低，由2020年的95.8%降至2022年的68.4%。

另外，萬達商管近三年都在大手筆分紅，2021年-2023年分別為46億元、67億元以及88億元，三年分了200億。

通過這次重組，龐大的萬達商管資產(chǎn)重新得到盤活。嶄新的新達盟有望擺脫歷史包袱，迎來新的發(fā)展機會。新的架構(gòu)下，萬達不再是絕對控股方。根據(jù)官方發(fā)布的新聞稿，本次投資后，將進一步優(yōu)化新達盟獨立的法人治理，更有效激勵管理團隊，提高經(jīng)營能力和增長潛力，充分發(fā)揮新達盟在商業(yè)廣場運營管理市場的行業(yè)龍頭效應，保障其長遠發(fā)展。

外資紛紛在中國開辦公室，傳遞積極信號

從更廣闊的視野來看，這次對新達盟的投資，也傳遞出國際投資者繼續(xù)看好中國資產(chǎn)的積極信號。以上幾家頂級機構(gòu)，過去一年來都在中國動作頻頻。

2023年9月，穆巴達拉在北京開設(shè)了第一個辦公室。2024年1月，穆巴達拉高管表示計劃在2030年前將在亞洲區(qū)域的投資規(guī)模增加一倍，重點投資中國、印度以及其他亞洲主要經(jīng)濟體。

阿布達比投資局早在2021年就開設(shè)了北京辦公室，在中國的投資布局不斷擴大。2023年下半年，阿布達比投資局加倉A股曾引發(fā)熱議。2023年11月，阿布達比投資局還與建銀國際簽署戰(zhàn)略協(xié)議，以促進中國對阿布扎比的投資，支持中國企業(yè)進軍阿布扎比以及中東和北非地區(qū)。

在私募股權(quán)市場上，阿布扎比投資局最近有一個大動作。根據(jù)FT報道，阿布扎比投資局已提出愿意收購太盟投資兩只美元基金的LP份額。

太盟投資也在繼續(xù)深入布局中國大陸市場，2024年2月與蘇州高新區(qū)簽署合作協(xié)議，將在蘇州高新區(qū)設(shè)立太盟中國總部，統(tǒng)籌管理其在中國境內(nèi)的各類資產(chǎn)管理業(yè)務。

實際上，近期積極布局中國的PE巨頭還有很多。2024年3月，KKR旗下的人民幣基金平臺開德私募基金管理（上海）有限公司在中基協(xié)完成備案登記，并在上海興業(yè)太古匯中心開設(shè)了新辦公室。

大時代下，頂級投資者們正在用腳投票。