2020年，整個(gè)共享辦公行業(yè)，悲喜交加。除了優(yōu)客工場(chǎng)成功上市給行業(yè)帶來(lái)一絲暖意外，整個(gè)行業(yè)陷入長(zhǎng)久的沉寂。

自共享辦公鼻祖WeWork上市折戟后，共享辦公行業(yè)也進(jìn)入融資寒冬。近兩年來(lái)，整個(gè)賽道的國(guó)內(nèi)融資事件屈指可數(shù)。獲得資本加注的氪空間、納什空間、WeWork中國(guó)，無(wú)一例外，都是老股東出手相救。

To VC模式走不通后，共享辦公選手開(kāi)始“洗心革面”：清退虧損門(mén)店、轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)、發(fā)力總部定制業(yè)務(wù)等。

不過(guò)，沉寂不意味著消失，經(jīng)過(guò)一陣大洗牌過(guò)后，巨頭正在入場(chǎng)共享辦公。

2019年以來(lái)，頭部的地產(chǎn)商紛紛推出新的共享辦公品牌，比如萬(wàn)科推出了“牛小時(shí)”，金茂資本推出辦公空間品牌J SPACE，恒基兆業(yè)推出辦公品牌Bcos。

巨頭的入場(chǎng)，給原本沉寂的市場(chǎng)注入新活力。不過(guò)，在資本市場(chǎng)折戟的模式，在地產(chǎn)商這里就能跑通嗎%3F

01

新品牌頻出，巨頭正式入場(chǎng)

據(jù)我們的不完全統(tǒng)計(jì)，截止目前，萬(wàn)科、金茂、世茂、凱德、恒基兆業(yè)、中糧、普洛斯等地產(chǎn)商紛紛推出全新的共享辦公品牌。

圖：地產(chǎn)商紛紛推出聯(lián)辦品牌（部分）

2019年底，萬(wàn)科悄悄上線辦公品牌“牛小時(shí)Office”，今年6月，牛小時(shí)Office蘇州社區(qū)正式開(kāi)業(yè)。據(jù)了解，牛小時(shí)Office首個(gè)項(xiàng)目的面積約6000-7000方，目前項(xiàng)目的出租率在50%-60%。

圖：萬(wàn)科旗下的辦公品牌牛小時(shí)Office（來(lái)源：牛小時(shí)Office官微）

今年進(jìn)入共享辦公市場(chǎng)的還有央企開(kāi)發(fā)商中國(guó)金茂。金茂資本于今年8月正式發(fā)布了城市更新類(lèi)辦公空間項(xiàng)目上地J SPACE。

除了內(nèi)資開(kāi)發(fā)商，港資及外資開(kāi)發(fā)商同樣看好共享辦公這個(gè)賽道。

早在2018年，凱德就進(jìn)入共享辦公行業(yè)，推出的靈活辦公品牌奕橋Bridge+目前在上海、蘇州、重慶等地有7家門(mén)店。

而恒基兆業(yè)在籌備了兩年之后，也于今年殺入市場(chǎng)。近日，恒基兆業(yè)旗下的共享辦公空間品牌Bcos正式亮相，與其他開(kāi)發(fā)商系的產(chǎn)品不同，智慧辦公是其最大的賣(mài)點(diǎn)。

此外，就連物流地產(chǎn)之王普洛斯也開(kāi)始涉足共享辦公行業(yè)，推出了商業(yè)辦公品牌GWS普隆空間，目前GWS還處于試點(diǎn)階段，唯一一家家門(mén)店位于上海普洛斯大廈。

圖：普洛斯旗下的商業(yè)辦公品牌GWS（來(lái)源：好租官網(wǎng)）

可以看出，與創(chuàng)業(yè)公司系相比，目前入場(chǎng)的地產(chǎn)商大多利用自有物業(yè)來(lái)試水共享辦公，而這也是開(kāi)發(fā)商跟創(chuàng)業(yè)選手相比最大的優(yōu)勢(shì)。

共享辦公行業(yè)在經(jīng)歷過(guò)大洗牌之后，開(kāi)發(fā)商紛紛入場(chǎng)，這是逆勢(shì)抄底的節(jié)奏嗎？

在一年半前，金地集團(tuán)旗下的房地產(chǎn)基金穩(wěn)盛投資，其總裁許亞峰曾對(duì)我們表示，未來(lái)市場(chǎng)假如PK剩下一家或者兩家聯(lián)合辦公，那個(gè)時(shí)候穩(wěn)盛投資不排除可能會(huì)對(duì)他們進(jìn)行一些投資以及合作。

在BCos創(chuàng)始人兼CEO方力維看來(lái)，地產(chǎn)商選擇現(xiàn)在入場(chǎng)并不僅僅是抄底，而是一個(gè)比較理性的決定。

“我們布局共享辦公業(yè)務(wù)不僅僅是為了分一杯羹，而是因?yàn)檎麄€(gè)市場(chǎng)有靈活、安全辦公的需求。” 

方力維指出，市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)辦公服務(wù)的需求，倒逼地產(chǎn)企業(yè)提供更高質(zhì)量和更多元化的服務(wù)來(lái)滿足企業(yè)客戶的需求。 

02

沒(méi)有好戲看了，不改變就出局

傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商涉足共享辦公的時(shí)間并不算晚，早在2015年，SOHO中國(guó)、金地、遠(yuǎn)洋和中駿地產(chǎn)等“第一波吃螃蟹”的開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始試水共享辦公業(yè)務(wù)。

彼時(shí)，大部分公司只不過(guò)是來(lái)趟趟水，真正All in費(fèi)心費(fèi)力的大概只有中駿地產(chǎn)旗下的FUNWORK和潘石屹手中的SOHO3Q。

在共享辦公的上半場(chǎng)，傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)商從業(yè)者還是一副圍觀WeWork看好戲的心態(tài)。

2019年起，第一批開(kāi)發(fā)商布局的共享辦公品牌逐漸淡出了人們的視線：SOHO旗下的SOHO 3Q甩賣(mài)11個(gè)項(xiàng)目、中駿集團(tuán)旗下的FUNWORK已停止運(yùn)營(yíng)。

與此同時(shí)，第二批開(kāi)發(fā)商開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商們?yōu)槭裁匆俅芜M(jìn)入這個(gè)賽道？

短短幾年的時(shí)間里，市場(chǎng)風(fēng)向變了。

中國(guó)房地產(chǎn)由增量市場(chǎng)進(jìn)入存量市場(chǎng)，辦公室租賃也從原本的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)橘I(mǎi)方市場(chǎng)。

戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2020年三季度，北京全市的空置率已經(jīng)升至16.6%，上海、深圳的空置率均超過(guò)20%。隨著寫(xiě)字樓空置率的上升，寫(xiě)字樓業(yè)主面臨極大地去化壓力。

除了大環(huán)境發(fā)生了變化，在行業(yè)上半場(chǎng)，以WeWork、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間為代表的創(chuàng)業(yè)系玩家已經(jīng)完成了市場(chǎng)教育。目前，消費(fèi)者對(duì)共享辦公產(chǎn)品具有非常高的接受度，巨頭們無(wú)需再重新教育市場(chǎng)。

今年疫情過(guò)后，越來(lái)越多的大公司也開(kāi)始認(rèn)可和接受共享辦公這種更加靈活和高效的辦公方式。

對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，盡早入局共享辦公已經(jīng)成為存量時(shí)代不被淘汰出局的必要因素。

共享辦公自成立起就深陷虧損怪圈，除了上半場(chǎng)To VC的打法，共享辦公行業(yè)自身也存在一定問(wèn)題。

一位行業(yè)資深人士告訴我們，“（部分聯(lián)辦）拿房?jī)r(jià)錢(qián)高，改造的費(fèi)用也高，出租價(jià)格連成本都抵不回來(lái)，不算運(yùn)營(yíng)，不算時(shí)間成本，談不上任何的回報(bào)率。” 

作為行業(yè)內(nèi)為數(shù)不多能實(shí)現(xiàn)正向盈利的聯(lián)辦選手，創(chuàng)富港的秘訣就是不燒錢(qián)，不盲目跟風(fēng)擴(kuò)張，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，每一筆賬都要算清楚。

那么，共享辦公上半場(chǎng)所踩過(guò)的“坑”，巨頭們能避開(kāi)嗎？

方力維指出，行業(yè)進(jìn)入下半場(chǎng)，所有的玩家都已經(jīng)趨于理性，經(jīng)歷過(guò)整個(gè)大環(huán)境的洗禮之后，留下來(lái)的玩家已經(jīng)摒棄了此前粗獷型、借助資本爆發(fā)式的增長(zhǎng)。

“樹(shù)立自己品牌的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保持長(zhǎng)線、健康的發(fā)展態(tài)勢(shì)，才能繼續(xù)把業(yè)務(wù)擴(kuò)大。” 方力維稱。

03

精細(xì)化運(yùn)營(yíng)時(shí)代開(kāi)啟，自負(fù)盈虧成標(biāo)配

行業(yè)疾行五年，市場(chǎng)大環(huán)境變了，整個(gè)共享辦公的運(yùn)營(yíng)邏輯也發(fā)生了翻天覆地的變化。

首先，不燒錢(qián)、自負(fù)盈虧成為新入場(chǎng)玩家的新準(zhǔn)則。

“我們母公司是恒基兆業(yè)集團(tuán)，但是我們是一個(gè)獨(dú)立運(yùn)營(yíng)的子公司，也就是說(shuō)我們要自負(fù)盈虧的。” BCos創(chuàng)始人兼CEO方力維在Bcos產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上表示。

而此前，在唯規(guī)模論的打法下，市面上能自負(fù)盈虧的選手尚且不多，更不要提實(shí)現(xiàn)盈利。

與此同時(shí)，隨著房地產(chǎn)進(jìn)入存量時(shí)代，存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為了開(kāi)發(fā)商新的難題，而共享辦公也成為開(kāi)發(fā)商精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的最小練兵場(chǎng)。

BCos創(chuàng)始人兼CEO方力維認(rèn)為，市場(chǎng)對(duì)于共享辦公產(chǎn)品的需求將會(huì)一直存在，未來(lái)共享辦公和寫(xiě)字樓傳統(tǒng)租賃是互補(bǔ)的關(guān)系。如果地產(chǎn)商希望大小通吃，就得真正從用戶的需求出發(fā)，補(bǔ)足共享辦公業(yè)務(wù)線，為用戶提供一個(gè)靈活、智能、安全的辦公空間。 

目前大部分開(kāi)發(fā)商系共享辦公均位于開(kāi)發(fā)商的自持物業(yè)，其產(chǎn)品也主要為整個(gè)樓宇提供配套服務(wù)，亦或作為開(kāi)發(fā)商城市更新業(yè)務(wù)的一部分。

蘇州萬(wàn)科總經(jīng)理譚偉曾公開(kāi)表示，牛小時(shí)是萬(wàn)科城市配套服務(wù)商戰(zhàn)略與蘇州的結(jié)合。而金茂資本相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，J SPACE是金茂資本在新資管時(shí)代資本對(duì)寫(xiě)字樓空間和運(yùn)營(yíng)模式的一次探索。

共享辦公所錘煉的運(yùn)營(yíng)能力亦可服務(wù)于地產(chǎn)商現(xiàn)有的房地主業(yè)，作為現(xiàn)有業(yè)務(wù)的補(bǔ)充和延伸。

比如，雅居樂(lè)公子創(chuàng)辦的聯(lián)合辦公品牌寰圖，為雅居樂(lè)海南社區(qū)商業(yè)雅都薈提供全鏈條商業(yè)管理服務(wù)。

對(duì)于寰圖來(lái)說(shuō)，有意思的是，承接劇組的“辦公拍攝場(chǎng)景”業(yè)務(wù)也成為其新的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)點(diǎn)之一。《三十而已》《安家》《幕后之王》等大熱影視劇，其中部分場(chǎng)景就是在寰圖辦公空間取景的。

從收費(fèi)來(lái)看，據(jù)了解，租賃的收費(fèi)按照實(shí)際使用小時(shí)計(jì)算，一部影視劇在寰圖的場(chǎng)地租賃成本，可以去到數(shù)十萬(wàn)。而這部分收入也成為寰圖非主營(yíng)收入中的重要組成部分。

“每年我們?cè)谶@塊的收入，數(shù)字是令人滿意的。”除了收入以外，還有許多意外的收獲。“有時(shí)客戶在參觀我們的辦公室時(shí)，自己會(huì)認(rèn)出來(lái)我們是某個(gè)影視劇的取景地，這讓他們對(duì)于辦公空間的環(huán)境更有信心，在這里辦公甚至讓他們有種自豪感。”寰圖工作人員稱。

圖：電視劇《安家》取景于寰圖辦公空間 · 上海白玉蘭國(guó)際廣場(chǎng)

原本平靜的共享辦公市場(chǎng)因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商的涌入，再次掀起漣漪。行業(yè)內(nèi)現(xiàn)存的選手如何看待開(kāi)發(fā)商等新進(jìn)入者%3F

在星庫(kù)空間創(chuàng)始人兼CEO白羽看來(lái)，上述企業(yè)都有大量自有物業(yè)，過(guò)去幾年市場(chǎng)已經(jīng)證明共享辦公存在需求，所以兩者合并考慮有一些自營(yíng)品牌非常正常，之前有一些地產(chǎn)商已經(jīng)嘗試過(guò)。而星庫(kù)空間在2020年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)盈利，所以開(kāi)發(fā)商的入局不會(huì)對(duì)星庫(kù)空間造成什么影響。

“開(kāi)發(fā)商一直是共享辦公的邊緣玩家，對(duì)行業(yè)沒(méi)有主導(dǎo)影響，這是開(kāi)發(fā)商高舉高打的傳統(tǒng)決定的。碎片化存量資產(chǎn)精細(xì)運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域不是開(kāi)發(fā)商擅長(zhǎng)的。隨著2019-2020年行業(yè)加快淘汰，競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)不是主要來(lái)自同行，而是處于震蕩周期的大市場(chǎng)，那么實(shí)現(xiàn)盈利、穿越周期的企業(yè)有望后來(lái)居上。”白羽稱。

創(chuàng)富港聯(lián)合創(chuàng)始人兼副總裁唐偉表示，若本身有商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的房企，關(guān)注聯(lián)辦業(yè)務(wù)并且布局，目的是在現(xiàn)有商辦物業(yè)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目上進(jìn)一步深耕細(xì)作，是為自有物業(yè)消化尋求新的途徑。但聯(lián)合辦公行業(yè)本身是一種具有專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)業(yè)，不可能只是房企的延申業(yè)務(wù)，未來(lái)會(huì)通過(guò)規(guī)模化和科技賦能2個(gè)方面形成越來(lái)越強(qiáng)的壁壘。

一位地產(chǎn)行業(yè)資深人士感慨：“行業(yè)世代更迭，推陳出新，需求總會(huì)有人來(lái)滿足。開(kāi)發(fā)商玩家如果沒(méi)有市場(chǎng)化擴(kuò)展的計(jì)劃，可能都算不上入場(chǎng)了。”