6月21日，首批9只公募REITs迎來(lái)交易時(shí)刻，市場(chǎng)投資熱情高漲，其中漲幅最高的蛇口產(chǎn)園一度漲逾15%，整體成交額已經(jīng)突破17億元。

但對(duì)于大部分散戶投資者來(lái)說(shuō)，這類(lèi)長(zhǎng)期封閉型基金與普通的公募基金還存在諸多不同之處，投資還需要注意很多細(xì)節(jié)。從盤(pán)面上看，多數(shù)基金出現(xiàn)了高開(kāi)低走的態(tài)勢(shì)，不少業(yè)內(nèi)人士提示波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

交易首日成交破17億元

上市首日，9只公募REITs開(kāi)盤(pán)均出現(xiàn)溢價(jià)大漲，但大部分產(chǎn)品價(jià)格高開(kāi)低走。

截至上午收盤(pán)，蛇口產(chǎn)園、首鋼綠能漲幅最高，分別達(dá)到15.58%、12.32%；N首創(chuàng)、N浙杭徽、N張江REIT等基礎(chǔ)設(shè)施REITs也有不同成程度的上漲。

從成交額來(lái)看，截至發(fā)稿9只REITs產(chǎn)品成交已經(jīng)超過(guò)17億元，其中N普洛斯以3.02億元領(lǐng)先，蛇口產(chǎn)園、廣州廣河、浙商滬杭甬REITs、華安張江光大REITs成交均超過(guò)了2億元，其余4只也均突破1億元。

根據(jù)規(guī)定，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市首日漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅限制比例為10%。此前就有業(yè)內(nèi)人士提示，首批項(xiàng)目“優(yōu)中選優(yōu)”關(guān)注度較高，A股的“炒新”習(xí)慣火推高首批公募REITs上市首日的溢價(jià)水平，但公募REITs相對(duì)穩(wěn)定的內(nèi)在價(jià)值不支持暴漲暴跌。

從底層資產(chǎn)來(lái)看，這9只產(chǎn)品的底層基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目位于京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)江三角洲等重點(diǎn)區(qū)域，領(lǐng)域覆蓋污水處理、垃圾處理及生物質(zhì)發(fā)電、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、收費(fèi)公路和倉(cāng)儲(chǔ)物流等。

6月7日，首批9只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs產(chǎn)品正式設(shè)立，合計(jì)“吸金”超314億元，認(rèn)購(gòu)火爆程度超出預(yù)期。

散戶投資要注意什么？

盡管帶著光環(huán)上市，但值得注意的是，國(guó)內(nèi)公募REITs在基金分類(lèi)上屬于封閉式基金，與一般基民投資的公募基金差別較大，投資人退出主要通過(guò)二級(jí)市場(chǎng)交易而非向公募基金贖回，而且是每半年才公布一次凈值。

這也意味著，把公募REITs當(dāng)成股票來(lái)炒會(huì)大大增加損失的風(fēng)險(xiǎn)。中航基金此前指出，首批公募REITs的底層資產(chǎn)是具有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的基礎(chǔ)設(shè)施類(lèi)項(xiàng)目，可以給投資者帶來(lái)持續(xù)穩(wěn)定的收益回報(bào)，但成長(zhǎng)性與初創(chuàng)型或高科技行業(yè)的上市公司不可比，其內(nèi)在價(jià)值穩(wěn)定，不支持暴漲暴跌。

有業(yè)內(nèi)人士對(duì)我們表示，公募REITs類(lèi)產(chǎn)品的年化收益率一般在5%-6%，二級(jí)市場(chǎng)上動(dòng)輒10%、30%的極端漲幅會(huì)透支未來(lái)的收益，所以整體溢價(jià)不會(huì)太高，即使是個(gè)別炒作也會(huì)逐漸回歸正常水平。

西南證券分析，公募REITs的收益主要來(lái)自高比例分紅和價(jià)差收益，前者主要來(lái)自基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的租金和收費(fèi)，采取強(qiáng)制分紅政策，要求收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，在符合條件的情況下每年不得少于1次。從首批試點(diǎn)項(xiàng)目的公開(kāi)募集信息來(lái)看，產(chǎn)權(quán)類(lèi)公募REITs（例如倉(cāng)儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等）預(yù)測(cè)的首年分派率不超過(guò)5%，較經(jīng)營(yíng)權(quán)類(lèi)REITs（例如高速公路、市政設(shè)施等）的現(xiàn)金分派率低，但底層資產(chǎn)的增值潛力有望驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品價(jià)值的長(zhǎng)期增長(zhǎng)。

作為中國(guó)資本市場(chǎng)新增的一個(gè)投資品種，基礎(chǔ)設(shè)施REITs現(xiàn)金流較為穩(wěn)定、流動(dòng)性良好，更適合中長(zhǎng)線投資者。但與此同時(shí)，因?yàn)楣糝EITs投資者結(jié)構(gòu)以機(jī)構(gòu)投資者為主，這讓公募REITs的流動(dòng)性備受關(guān)注。

證監(jiān)會(huì)債券部主任陳飛在首批基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs上市儀式上致辭時(shí)表示，證監(jiān)會(huì)債券部和交易所著力支持運(yùn)營(yíng)成熟、現(xiàn)金流穩(wěn)定、市場(chǎng)認(rèn)可度高的資產(chǎn)依托REITs實(shí)現(xiàn)權(quán)益融資，同時(shí)希望原始權(quán)益人、中介機(jī)構(gòu)等市場(chǎng)參與者切實(shí)歸位盡責(zé)，廣大投資者正確認(rèn)識(shí)產(chǎn)品特征，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，理性參與投資交易。